รับฝากขายอาคารพาณิชย์ นำเสนอด้วยตัวเลขที่นักลงทุนใช้ตัดสินใจ
นักลงทุนซื้ออาคารพาณิชย์จากผลตอบแทน ไม่ใช่จากภาพถ่าย เราจึงจัดทำรายได้ค่าเช่าปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนต่อปี สัญญาเช่าที่มีผลอยู่และวันสิ้นสุด รวมถึงศักยภาพของทำเล ให้ผู้ซื้อประเมินได้ทันทีโดยไม่ต้องถาม
ลงประกาศและทำการตลาด ไม่มีค่าใช้จ่าย
ค่าลงประกาศ ค่าถ่ายภาพ และค่าจัดทำเอกสารนำเสนอการลงทุน เราออกให้ทั้งหมด ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ค่าบริการคิดเมื่อขายได้และโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น โดยตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน
เรานำเสนออาคารของคุณด้วยตัวเลขที่นักลงทุนใช้
เราจัดทำเอกสารนำเสนอที่มีรายได้ค่าเช่าปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนต่อปีคำนวณจากราคาเสนอขาย สัญญาเช่าทุกฉบับพร้อมวันสิ้นสุดและเงื่อนไขการต่อสัญญา ค่าใช้จ่ายในการถือครอง และข้อมูลทำเลที่มีผลต่อรายได้ในอนาคต
อาคารที่นำเสนอพร้อมตัวเลขครบมักได้ข้อเสนอเร็วกว่าและถูกต่อรองน้อยกว่าอาคารที่ให้แต่ภาพและราคา เพราะผู้ซื้อไม่ต้องเผื่อความไม่แน่นอนไว้ในราคาที่เสนอ
เราทำอะไรให้บ้าง
ตรวจเอกสารและสัญญาเช่า
ตรวจโฉนด ใบอนุญาตก่อสร้าง การใช้ประโยชน์อาคารตามที่จดทะเบียน และสัญญาเช่าทุกฉบับที่ยังมีผล
คำนวณผลตอบแทนและตั้งราคา
คำนวณผลตอบแทนจากรายได้จริง เทียบกับอาคารลักษณะเดียวกันที่ปิดการขายในทำเลใกล้เคียง แล้วตั้งราคาที่ตัวเลขรองรับได้
เสนอต่อกลุ่มนักลงทุน
เสนอกับนักลงทุนที่มองหาสินทรัพย์ให้ผลตอบแทนในทำเลนี้ พร้อมเอกสารนำเสนอที่ตอบคำถามเรื่องตัวเลขไว้ล่วงหน้า
ต่อรอง ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์
ต่อรองแทนคุณ จัดการเรื่องการส่งมอบสัญญาเช่าให้ผู้ซื้อรายใหม่ เตรียมเอกสาร และไปกรมที่ดินด้วยกันในวันโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- ใบอนุญาตก่อสร้างและใบรับรองการใช้อาคาร
- สัญญาเช่าทุกฉบับที่ยังมีผล พร้อมหลักฐานการชำระค่าเช่าย้อนหลัง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ถือกรรมสิทธิ์ หรือหนังสือรับรองนิติบุคคลหากถือในนามบริษัท
- ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีป้าย หากมี
กรณีพิเศษ
อาคารที่มีผู้เช่าอยู่ขายได้ไหม
ขายได้ และในหลายกรณีขายได้ราคาดีกว่า เพราะผู้ซื้อได้รายได้ทันทีตั้งแต่วันโอน สัญญาเช่าเดิมยังผูกพันกับผู้ซื้อรายใหม่จนครบกำหนด เราจัดทำสรุปสัญญาเช่าทุกฉบับให้ผู้ซื้อเห็นชัดเจนตั้งแต่ต้น
ขายอาคารพร้อมกิจการได้ไหม
ได้ แต่เป็นการซื้อขายสองส่วนที่แยกกันทางกฎหมาย คือตัวอสังหาริมทรัพย์ และทรัพย์สินหรือหุ้นของกิจการ เราแนะนำให้แยกราคาทั้งสองส่วนให้ชัดเจนตั้งแต่ต้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาทางภาษีและการโอนภายหลัง
อาคารที่ถือในนามบริษัท ขายอย่างไร
ขายได้สองแบบ คือขายตัวอสังหาริมทรัพย์ออกจากบริษัท หรือขายหุ้นของบริษัทที่ถือทรัพย์นั้น ทั้งสองแบบมีภาระภาษีต่างกันมาก เราชี้ให้เห็นความต่างและแนะนำให้ปรึกษาผู้ตรวจสอบบัญชีก่อนตัดสินใจ
คำถามที่พบบ่อย
อาคารพาณิชย์ที่มีผู้เช่าอยู่ ขายได้ราคาดีกว่าหรือแย่กว่า
โดยทั่วไปดีกว่า เพราะผู้ซื้อได้รายได้ทันทีตั้งแต่วันโอนและประเมินผลตอบแทนได้จากตัวเลขจริง ไม่ต้องคาดเดา ยกเว้นกรณีที่สัญญาเช่าเดิมมีค่าเช่าต่ำกว่าตลาดมากและเหลืออายุอีกนาน ซึ่งจะกดราคาลง เราตรวจจุดนี้ให้ก่อนตั้งราคา
อัตราผลตอบแทนเท่าไหร่ถึงเรียกว่าน่าลงทุน
ขึ้นอยู่กับทำเลและความเสี่ยงของผู้เช่า อาคารในทำเลใจกลางที่ผู้เช่ามั่นคงมักซื้อขายกันที่ผลตอบแทนต่ำกว่า เพราะความเสี่ยงต่ำและมีโอกาสได้กำไรจากราคาที่ดินด้วย ส่วนทำเลรองต้องให้ผลตอบแทนสูงกว่าจึงจะจูงใจ เราคำนวณผลตอบแทนของอาคารคุณและเทียบกับที่ปิดการขายจริงในทำเลเดียวกันให้ดู
ขายอาคารพาณิชย์เสียภาษีอะไรบ้าง
หากถือในนามบุคคล เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามราคาประเมินและปีที่ถือครอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือไม่ถึง 5 ปี ส่วนค่าธรรมเนียมการโอน 2% โดยทั่วไปแบ่งกับผู้ซื้อ หากถือในนามบริษัท ภาระภาษีคำนวณคนละแบบและขึ้นอยู่กับว่าขายทรัพย์หรือขายหุ้น ควรปรึกษาผู้ตรวจสอบบัญชีก่อนตัดสินใจ