รับฝากขายที่ดิน พร้อมตรวจโฉนด ผังเมือง และทางเข้าออกให้ก่อนตั้งราคา
ผู้ซื้อที่ดินคือนักลงทุนและผู้พัฒนา เขาตัดสินใจจากสิ่งที่สร้างได้และธนาคารรับจำนองหรือไม่ ไม่ใช่จากภาพถ่าย เราจึงตรวจสามเรื่องนี้ให้ก่อนตั้งราคา และบอกคุณตรงๆ ว่าที่ดินของคุณอยู่ในกลุ่มไหน
ลงประกาศและทำการตลาด ไม่มีค่าใช้จ่าย
ค่าลงประกาศ ค่าถ่ายภาพทางอากาศ และค่าการตลาด เราออกให้ทั้งหมด ไม่มีค่าใช้จ่ายล่วงหน้า ค่าบริการคิดเมื่อขายได้และโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น โดยตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน
สามเรื่องที่กำหนดราคาที่ดินของคุณ
ประเภทเอกสารสิทธิ์
โฉนด (น.ส.4) ซื้อขายและจำนองได้เต็มที่ ส่วน น.ส.3 ก. ซื้อขายได้แต่สถาบันการเงินรับจำนองยากกว่า ทำให้กลุ่มผู้ซื้อแคบลงเหลือเฉพาะคนที่มีเงินสด และราคาต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ เราตรวจให้ว่าที่ดินของคุณเป็นประเภทใด และมีทางยกระดับเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่
สีผังเมืองและการใช้ประโยชน์
สีผังเมืองกำหนดว่าที่ดินสร้างอะไรได้และสร้างได้มากแค่ไหน ที่ดินสองแปลงติดกันแต่คนละสีผัง อาจมีราคาต่างกันหลายเท่า เราตรวจสีผัง ข้อกำหนดความสูง และอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดินให้ก่อนตั้งราคา
ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ
ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ หรือที่เรียกกันว่าที่ดินตาบอด ขายยากกว่าและราคาต่ำกว่าอย่างชัดเจน เพราะสร้างอะไรแทบไม่ได้และธนาคารไม่รับจำนอง หากที่ดินของคุณเข้าข่าย เราตรวจสอบทางเลือกเรื่องภาระจำยอมหรือการซื้อทางเข้าออกให้
เราทำอะไรให้บ้าง
ตรวจเอกสารสิทธิ์และรังวัด
ตรวจโฉนดกับสำนักงานที่ดิน เทียบเนื้อที่ในเอกสารกับสภาพจริง และตรวจภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้ เช่น จำนอง ภาระจำยอม หรือทางสาธารณประโยชน์
ตรวจผังเมืองและศักยภาพการพัฒนา
ตรวจสีผัง ข้อกำหนดความสูง และสิ่งที่สร้างได้จริงบนแปลงนี้ เพื่อนำเสนอกับผู้พัฒนาได้ตรงกลุ่ม
ถ่ายภาพทางอากาศและทำผังแปลง
ภาพมุมสูงพร้อมระบุขอบเขตแปลง ทางเข้าออก และสิ่งรอบข้าง เพราะที่ดินเปล่าดูไม่ออกจากภาพระดับสายตา
เสนอต่อผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมายและปิดการขาย
เสนอกับนักลงทุนและผู้พัฒนาที่มองหาแปลงลักษณะนี้จริง ต่อรองแทนคุณ เตรียมเอกสาร และไปกรมที่ดินด้วยกันในวันโอน
เอกสารที่ต้องเตรียม
- โฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ฉบับจริง
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคน
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส ในกรณีเป็นสินสมรส
- ใบเสร็จภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปีล่าสุด
- หนังสือรับรองการปลอดภาระจำนอง หากเคยจำนองและไถ่ถอนแล้ว
ภาษีและค่าใช้จ่าย
- ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน โดยทั่วไปแบ่งกันคนละครึ่ง แต่ตกลงเป็นอย่างอื่นได้และต้องระบุในสัญญา
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เมื่อถือครองไม่ถึง 5 ปี มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นภาษีรายปีที่เจ้าของต้องชำระระหว่างถือครอง ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เสียในอัตราสูงกว่าที่ดินที่ใช้เกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย หากค้างชำระต้องเคลียร์ก่อนโอน
คำถามที่พบบ่อย
โฉนดกับ นส.3 ก. ต่างกันอย่างไร ราคาต่างกันไหม
โฉนด (น.ส.4) เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เต็ม ซื้อขายและจำนองได้โดยไม่มีข้อจำกัด ส่วน น.ส.3 ก. เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซื้อขายได้แต่สถาบันการเงินรับจำนองยากกว่ามาก กลุ่มผู้ซื้อจึงแคบลงเหลือเฉพาะผู้ที่ซื้อด้วยเงินสด และราคาต่อตารางวาต่างกันอย่างมีนัยสำคัญในทำเลเดียวกัน
ที่ดินตาบอดขายได้ไหม
ขายได้ แต่ราคาต่ำกว่าและใช้เวลานานกว่าอย่างชัดเจน เพราะสร้างอะไรแทบไม่ได้และธนาคารไม่รับจำนอง ทางแก้มีสองแนวคือขอภาระจำยอมผ่านที่ดินข้างเคียง หรือซื้อที่ดินเป็นทางเข้าออก เราตรวจสอบให้ว่าแปลงของคุณมีทางไหนเป็นไปได้บ้างก่อนตั้งราคา
ขายที่ดินเสียภาษีอะไรบ้าง
ผู้ขายเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่คำนวณจากราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี มิฉะนั้นเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน ส่วนค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน โดยทั่วไปแบ่งกับผู้ซื้อคนละครึ่ง และภาษีที่ดินรายปีที่ค้างอยู่ต้องเคลียร์ก่อนโอน
ที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้โอนชื่อ ขายได้ไหม
ต้องจดทะเบียนรับโอนมรดกให้มีชื่อในโฉนดก่อนจึงจะขายได้ หากยังไม่ได้ดำเนินการ เราแนะนำขั้นตอนและเอกสารที่ต้องใช้ให้ และเริ่มเตรียมการตลาดคู่ขนานไปได้ระหว่างรอ