新房质保几年，一句话回答
结构质保 5 年；非结构的部件与设备，独栋住宅小区房质保 1 年、共管公寓单元质保 2 年，均自产权过户之日起算。
| 类别 | 住宅小区独栋 | 共管公寓单元 |
|---|---|---|
| 结构 | 5 年 | 5 年 |
| 部件与设备 | 1 年 | 2 年 |
| 起算日 | 产权过户日 | 产权过户日 |
以上数字依据 CheckRaka 的归纳，该文说明这些条件来自土地厅要求住宅项目使用的标准合同。
首先要理解的是：这里的一年，并不意味着房子一年内会出问题，而是意味着你有一年时间去找出所有开发商必须免费修复的项目。此后，凡非结构的部分都要自己掏钱。
什么算结构，什么算部件
这条界线之所以重要，是因为它相差四到五年。
结构（5 年）指柱、梁、基础、屋架与承重墙，即承载建筑物的构件。
部件与设备（1 年，公寓 2 年）指吊顶、地面饰面、门、窗、给排水、电气与卫生系统、楼梯、围墙与栅栏。
一个常见误读是：地面与墙体并不属于同一类。结构楼板与铺在其上的地砖是两回事，承重墙与砖砌隔墙也是两回事。
法律要求项目在合同中明确写明质保范围。因此应当翻阅的是项目本身的合同，而不是文章或销售人员的口头说法。
从哪一天起算
两个期限均自产权过户之日起算，但 CheckRaka 提醒，部分开发商可能自安装之日起算，应向项目核实。
这一点对过户后未立即入住的人影响极大。一月过户、七月才实际入住的房子，等于在完全没有使用的情况下就用掉了一半质保期。
过户当天该做的是：拍下合同中载明质保起算日的那一页，并把日历提醒设在第九个月，而不是第十二个月。
为什么要在第一年到期前检查
因为等到第十一个月才检查并发现问题，可能来不及让开发商在到期前修完。
需要订货的维修项目，如玻璃、门扇或卫浴洁具，到货时间比多数人预想的更长；而在众多住户同时满一年的月份，项目的维修排期也更长。
合理的窗口是第九至第十个月开始检查，一次性集中报修，留出两到三个月来跟进。
还有第二个理由：许多缺陷要经过一个雨季才显现。屋面与窗框周边的渗漏，在连日大雨之后最为明显，而不是在交房当天。
质保到期前的检查清单
给排水
- 同时打开所有水龙头，观察水压与是否回流。
- 向卫生间地面泼水，看是否全部流入地漏而不积水。
- 关闭所有水龙头后观察水表，若仍在走动，说明管路内部有渗漏。
- 查看厨房水槽与洗手盆下方是否有水渍与潮气。
电气
- 测试每一个开关与插座，不只是常用的那几个。
- 按下漏电保护器的测试键，确认确实跳闸。
- 同时打开所有灯具，观察是否变暗。
屋面与渗漏
- 大雨过后检查各房间吊顶，寻找发黄水渍与鼓包。
- 检查每一扇门窗框的转角，查看是否有渗水痕迹。
- 检查阳台与室内的交接处，那是最常见的渗漏点。
门窗与饰面
- 逐一开合所有门窗，查看是否卡滞或关不严。
- 用指节敲击每一块地砖，空鼓声表示未粘牢。
- 检查填缝剂与卫浴洁具周边硅胶是否开裂。
结构
- 绕行房屋一周，查看柱梁裂缝与房屋周边地面沉降。
- 检查主体与车位、步道混凝土之间是否出现分离。
如何区分抹灰裂缝与结构裂缝，见哪种裂缝危险。
怎样报修才算数
许多项目支持通过 LINE 全天候报修，方便且值得使用，但应与书面通知并行，而不是取而代之。
聊天记录能证明你在哪一天报修；带收文编号的函件能证明项目已经受理，而这才是事情拖过质保期时真正管用的文件。
实务上有效的做法：
- 把所有问题整理成一份清单，并配上能清楚显示位置的照片。
- 写明每一项缺陷的发现日期，而不只是报修日期。
- 同时通过 LINE 与书面形式发给管委会或售后部门，并索取收文编号。
- 每一项修复后都拍照，与修复前的照片一并保存。
- 若修好的问题复发，援引原收文编号重新报修。
自发现缺陷起一年的诉讼时效
若事情发展到需要起诉开发商，须自看到该缺陷之日起一年内提起诉讼，见 CheckRaka。
这与质保期是两个不同的时钟。五年结构质保说的是：该期间内产生的损害由开发商负责；一年时效说的是：一旦看到，就必须尽快采取行动。
实际后果是：记录首次发现问题的日期非常有价值；而一味拖延、指望开发商终会修好，可能先让起诉权消灭。
质保不覆盖的范围
质保覆盖的是施工造成的缺陷，而不是房子里所有会坏的东西。
- 正常使用损耗，如油漆褪色、填缝剂变色、把手因使用而松动。
- 使用不当造成的损坏，或业主自行改造加建造成的损坏。
- 业主自行委托外部施工队所做的工程，可能连带使相关部位脱离质保。
- 不可抗力，如自然灾害，那属于火险与家财险的范畴。
第三项最常让人失去权益。在第一年内急于加建后厨或在墙上打孔安装设备之前，应先向项目询问会影响哪些部位。
买二手房还有质保吗
质保是开发商与买方之间的合同权利，并不会自动随房屋转移。二手买家应查阅原始合同，并直接向项目询问是否仍有剩余质保、能否转移。
实务上，首次过户已超过五年的房子，结构质保已完全届满，因此购买前的房况检查远比指望质保重要。详见二手房的结构、风险与隐性成本。
常见问题
泰国新房质保几年
结构 5 年；非结构部件，住宅小区独栋 1 年、共管公寓单元 2 年，均自产权过户日起算。
哪些算作结构
柱、梁、基础、屋架与承重墙，即承载建筑物的构件。吊顶、地面饰面、门、窗、电气、给排水与卫生系统属于部件类。
质保从哪一天开始
自产权过户日起算，但部分开发商可能自安装日起算，应向项目确认并拍下合同中载明该日期的页面。
质保到期前什么时候检查
应在第九至第十个月开始，一次性集中报修，留出两到三个月用于订货与跟进维修，以便在一年届满前完成。
用 LINE 报修够吗
应与书面通知并行而非取代。聊天记录证明报修时间，带收文编号的函件证明项目已受理，这在事情拖过质保期时至关重要。
开发商拒修的话须在几年内起诉
须自看到该缺陷之日起一年内提起，这与 5 年或 1 年的质保期是不同的期限，因此应记录每项问题的发现日期。
加建会不会导致质保失效
可能使相关部位失去质保，因为质保覆盖的是开发商施工的缺陷，不包括业主自行委托外部施工队所做的工程。加建前应先询问项目。
小结
要记住三组数字：结构 5 年；部件独栋 1 年、公寓 2 年；以及自发现缺陷起一年的诉讼时效。
过户当天该做的是把日历提醒设在第九个月而不是第十二个月，因为订货与排期占用的时间，正是人们错失权益的首要原因。
并且每次都在聊天之外再发一份书面通知，因为房子的第一年，是唯一一年维修不用你自己买单。