同一块地有三套价格，而大家常常混为一谈
第一套是政府评估价，由财政厅编制，按整个周期以清册形式公布。
第二套是银行估价，由银行的估价师为那一笔贷款做出。
第三套是市场价，没有人公布，因为它是已经成交的交易里真正有人付出的价格。
三套价格回答不同的问题，由不同的人做出，用在不同的地方。
人们说"评估价和市场价差一倍"时，通常指的是第一套和第三套。
而最简短的答案是：这两者从一开始就不是在回答同一个问题。
评估价是什么，用来做什么
评估价依《为国家利益进行财产估价法》佛历2562年由财政厅编制。
它按整个周期以清册形式公布，而不是应申请逐块估价。
它主要用在两件事上。
计算土地厅的手续费和税费，就在权利登记那一天，说明见过户当天的费用：去土地厅之前自己先算清。
作为地方政府征收土地与建筑物税的计税基础。
请注意，这两件事都是国家在收钱。
所以评估价从来不是为了说明那块地应该卖多少钱而设计的。
它是为了在计算手续费和税费时，提供一个固定、统一、不会被逐案争论的基数。
这与市场价恰恰相反，因为市场价每个月都在动，而且每一块地都不一样。
评估价低于市场的六个原因
一，按片区估价，不是逐块估价。估价以街区或街道为单位进行，同组内的每一块地适用同一个数字。
于是同一街区里的转角地和巷子中段的地，评估价可能一样，而市场给的价格差得很远。
二，清册按周期使用。公布的数字在整个周期内适用，即使当地市场早就动过了。
在变动快的区域，差距会年年拉大，直到下一个周期。
三，不看建筑物的实际状况。建筑物按标准规格估价，并按年限折旧。
所以一栋刚刚整体翻新过的房子，评估价与隔壁二十年没动过的那栋是一样的。
四，不给市场看重的东西计价：景观、通风朝向、安静、邻里、附近的学校，以及好用的地块形状。
这些对市场价影响很大，却完全不出现在清册里。
五，不反映短期需求。新项目或投资消息带来的需求上涨，比任何清册的更新都快。
六，它被有意做得保守，因为它是计税基础，把数字定得高于现实只会给百姓平添负担。
这六点都不是缺陷。它们只是这个数字在做自己的本职工作，而不是市场价的工作。
银行估价完全是另一回事
贷款买房的人都会碰到这个数字，而且通常会吃一惊，因为它往往低于谈好的成交价。
原因在于目的。
银行的估价师并不是受雇来回答"这栋房子值多少钱"，而是受雇来回答"如果借款人还不上、必须拍卖，银行能收回多少"。
这两个问题的答案并不总是相同。
而且银行通常按成交价与自己估价中较低者来核定贷款额。
于是，成交价高于银行估价的买方，必须自己拿现金补上差额。
这是交易在最后一周告吹的主要原因之一，也正是应当在付大额定金之前就向银行问清楚的理由。
市场价从哪里来，又不从哪里来
市场价是买卖双方近期就可比财产真正谈成的价格。
关键词是"真正谈成"。
挂牌价不是市场价，它是卖方的起始立场。
一栋以同一价格挂了两年的房子，并不能证明那就是市场价，只能证明那个价格已经高于市场两年了。
邻居说"曾经有人出过多少钱"，同样不是市场价。
因为没有成交的报价，是一个没有人必须付的数字。
为什么这两个数字能差一倍
差距在以下四种情形下拉得最大。
刚获得新基础设施的区域，车站、高速或新辟道路，会立刻推动市场，而清册还属于上一个周期。
具有地块专属优势的土地，比如面宽很大、位于转角，或者两面临路，而片区估价并不区分这些。
价值集中在建筑物上的房子，整体翻新过或用了高等级材料的，因为建筑物按标准规格估价并计折旧。
城市规划已经改变的区域，那会改变这块地能建什么，也改变整个买家群体，见城市规划如何改变地价。
在这四种情形下，评估价并没有错，它只是本来就不是为了捕捉这些而设计的。
有时评估价反而高于市场价
大家以为评估价总是更低，其实不然。
没有出路的袋地，成交价远低于相邻地块，而同一街区内的评估价却相差无几。
负有权利负担的土地，比如被地役权穿过，或者被长期租赁占用，这会限制买方能做的事。
处于衰退区域的财产，那个价位上已经没有真实买家，而清册还属于当地经济尚好的那个周期。
严重失修的房屋，按年限计的折旧跟不上实际损坏。
在这些情形下，卖方会发现手续费和税费是按一个高于自己实际卖价的数字计算的。
什么时候该用哪个数字
算过户费和房产税时，用评估价，可向持有地契的土地厅索取。
定挂牌价时，用该区域真实成交的市场价，不是评估价，也不是别人的挂牌价。
算要准备多少现金时，用银行估价，因为贷款额以它为准。
谈判时，三个都用，但用法不同。
市场价告诉您眼下谈的这个数字是否合理。
银行估价告诉您手上的钱能不能把这笔交易做成。
评估价告诉您过户那天要付多少。
坐上谈判桌之前就掌握这三个数字的人，处境与只知道其中一个的人完全不同。
找到真实市场价的五种方法
一，看成交价而不是挂牌价。拿不到成交数据时，就看哪些房源下架得快、哪些一直挂着。
卖得快的房源显示市场接受的区间，长期挂着的房源显示市场不接受的上限。
二，比较真正相似的物业：土地面积相近、楼龄相近、位于同一条巷子或旁边那条。
同一条巷子里不同类型的房子不可比，同一类型在不同区域也不可比。
三，逐项调整差异。可比物业面宽更大就加，临着吵闹的大路就减。
调整要一条一条写出来，不要在心里算。
四，问真正在那一带做事的人，比如过去一年在那条巷子里成交过的中介，他们掌握从未出现在房源信息里的情况。
五，让市场来检验。如果挂牌后头两周无人问津，那是价格太高，而不是市场冷清。
头两周是房源关注度最高的时候，也是您能得到的最直接的信息。
决定之前该做的事
向持有地契的土地厅索取该地块的评估价。
问清当前这一版清册是什么时候开始使用的，因为越接近周期末尾，与市场的差距越大。
收集该区域至少三笔真实成交，并写下每一笔与您这处物业的差别。
在付大额定金之前问银行会估到多少，而不是之后。
不要拿评估价当谈判理由，因为卖方早就知道那不是市场价，提出来只会让对话卡住而毫无所得。
最后这一条，是首次购房者非常常见的失误。
常见问题
评估价是什么
是财政厅依《为国家利益进行财产估价法》佛历2562年编制的价格，按周期以清册公布，用于计算土地厅的手续费和税费，并作为土地与建筑物税的计税基础。
为什么评估价比市场价低这么多
因为它按街区或街道成组估价、整个周期通用、不看建筑物实际状况、不给景观或地块专属优势计价，而且被设计成固定的计税基数，而不是用来指示卖价。
银行估价有什么不同
不同在目的。银行估价回答的是拍卖时能收回多少，而不是市场价值是多少，而且银行通常按成交价与自己估价中较低者放贷。
挂牌价是市场价吗
不是，那是卖方的起始立场。市场价是近期可比物业真正成交的价格。
评估价会高于市场价吗
会。袋地、被地役权或长期租赁束缚的土地、衰退区域的物业，以及失修速度快于按年限折旧的房屋，都会出现这种情况。
评估价多久更新一次
按周期更新，而不是随市场逐年调整，所以还要问清当前这一版是什么时候开始用的，因为越接近周期末尾差距越大。
能拿评估价来讲价吗
可以提，但没用，因为卖方早就知道它不是市场价。真正能讲价的是同区域的真实成交和物业的实际状况。
怎么知道挂牌价定高了
看挂牌后的头两周，那是关注度最高的时候。如果那段时间完全无人联系，通常是价格问题，而不是市场冷清。
小结
- 同一块地有三套价格，各自回答不同的问题。
- 评估价是为计算手续费和税费而存在，不是用来指示卖价。
- 它按街区成组估价、整个周期通用，也不看建筑物的实际状况。
- 银行估价回答的是抵押担保的问题，不是市场价值的问题。
- 市场价来自真实成交，不是挂牌价。
- 差距在新基础设施到位的区域和价值集中于建筑物的房子上最大。
- 有时评估价更高，比如袋地和负有权利负担的土地。
- 在付大额定金之前，先问银行会估到多少。
- 不要拿评估价讲价，因为卖方早就知道那是两回事。