บ้านใหม่รับประกันโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบ 1 ปี ตั้งเตือนไว้เดือนที่เก้า ไม่ใช่เดือนที่สิบสอง

บ้านใหม่รับประกันกี่ปี ตอบสั้นที่สุด

โครงสร้างรับประกัน 5 ปี ส่วนควบและอุปกรณ์ที่ไม่ใช่โครงสร้างรับประกัน 1 ปีสำหรับบ้านจัดสรร และ 2 ปีสำหรับห้องชุด โดยนับจากวันโอนกรรมสิทธิ์

ประเภท	บ้านจัดสรร	ห้องชุด
โครงสร้าง	5 ปี	5 ปี
ส่วนควบและอุปกรณ์	1 ปี	2 ปี
เริ่มนับ	วันโอนกรรมสิทธิ์	วันโอนกรรมสิทธิ์

ตัวเลขเหล่านี้อ้างอิงจากการสรุปของ CheckRaka ซึ่งอธิบายว่าเงื่อนไขมาจากสัญญามาตรฐานที่กรมที่ดินกำหนดให้โครงการจัดสรรต้องใช้

สิ่งที่ต้องทำความเข้าใจก่อนอย่างอื่นคือ ตัวเลข 1 ปีนี้ไม่ได้แปลว่าบ้านจะพังภายในหนึ่งปี แต่แปลว่าคุณมีเวลาหนึ่งปีในการหาสิ่งที่โครงการต้องแก้ให้ฟรี หลังจากนั้นทุกอย่างที่ไม่ใช่โครงสร้างกลายเป็นค่าใช้จ่ายของคุณ

อะไรอยู่ในโครงสร้าง อะไรอยู่ในส่วนควบ

เส้นแบ่งนี้สำคัญเพราะมันต่างกันสี่ถึงห้าปี

โครงสร้าง (5 ปี) ได้แก่ เสา คาน ฐานราก โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก คือชิ้นส่วนที่ทำหน้าที่รับน้ำหนักอาคาร

ส่วนควบและอุปกรณ์ (1 ปี หรือ 2 ปีสำหรับห้องชุด) ได้แก่ ฝ้า พื้น ประตู หน้าต่าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า ระบบสุขาภิบาล บันได กำแพงและรั้ว

ข้อสังเกตที่ทำให้คนเข้าใจผิดบ่อยคือ พื้นและผนังไม่ได้อยู่ในหมวดเดียวกันเสมอไป แผ่นพื้นที่เป็นโครงสร้างกับกระเบื้องปูพื้นเป็นคนละเรื่อง เช่นเดียวกับผนังรับน้ำหนักกับผนังก่ออิฐกั้นห้อง

กฎหมายกำหนดให้โครงการต้องระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนว่ารับประกันส่วนใดบ้าง เอกสารที่ควรหยิบมาอ่านจึงคือสัญญาของโครงการเอง ไม่ใช่บทความหรือคำบอกเล่าจากฝ่ายขาย

นับจากวันไหน

ทั้งสองระยะเวลานับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่ CheckRaka เตือนว่าบางโครงการอาจเริ่มนับจากวันติดตั้ง จึงควรตรวจสอบกับโครงการให้ชัด

ความต่างนี้สำคัญมากกับคนที่รับโอนแล้วยังไม่ได้เข้าอยู่ทันที บ้านที่โอนเดือนมกราคมแต่เข้าอยู่จริงเดือนกรกฎาคม เท่ากับใช้ประกันไปแล้วครึ่งหนึ่งโดยยังไม่ได้ใช้งานบ้านเลย

สิ่งที่ควรทำในวันโอนคือถ่ายรูปหน้าสัญญาที่ระบุวันเริ่มนับประกัน แล้วตั้งเตือนในปฏิทินไว้ที่เดือนที่สิบ ไม่ใช่เดือนที่สิบสอง

ทำไมต้องตรวจก่อนครบปีแรก

เพราะการตรวจตอนเดือนที่สิบเอ็ดแล้วเจอปัญหา อาจไม่ทันให้โครงการเข้ามาแก้ก่อนหมดอายุ

งานซ่อมที่ต้องสั่งของ เช่น กระจก บานประตู หรือสุขภัณฑ์ ใช้เวลารอของนานกว่าที่คิด และคิวช่างของโครงการในเดือนที่ลูกบ้านหลายหลังครบปีพร้อมกันก็ยาวกว่าปกติ

ระยะเวลาที่เหมาะสมคือเริ่มตรวจเมื่อครบเดือนที่เก้าถึงสิบ แจ้งเป็นชุดเดียว แล้วเหลือเวลาอีกสองถึงสามเดือนสำหรับการตามงาน

อีกเหตุผลหนึ่งคือปัญหาหลายอย่างเพิ่งแสดงตัวหลังผ่านฤดูฝนหนึ่งรอบ รอยรั่วที่หลังคาและวงกบหน้าต่างจะเห็นชัดที่สุดหลังฝนตกหนักติดกันหลายวัน ไม่ใช่ในวันตรวจรับบ้าน

เช็กลิสต์ตรวจก่อนหมดประกันปีแรก

งานน้ำ

• เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกัน ดูแรงดันและการไหลย้อน
• ราดน้ำทิ้งบนพื้นห้องน้ำ ดูว่าน้ำไหลลงท่อหมดหรือขังเป็นแอ่ง
• ปิดก๊อกทุกจุดแล้วดูมิเตอร์น้ำ ถ้ายังหมุนคือมีรั่วในระบบ
• ตรวจใต้อ่างล้างจานและอ่างล้างหน้า หาคราบน้ำและรอยชื้น

งานไฟ

• ทดสอบสวิตช์และเต้ารับทุกจุด ไม่ใช่แค่จุดที่ใช้ประจำ
• กดปุ่มทดสอบเครื่องตัดไฟรั่ว ว่าตัดจริงหรือไม่
• เปิดไฟทุกดวงพร้อมกันแล้วสังเกตว่าไฟหรี่ลงหรือไม่

งานหลังคาและการรั่วซึม

• ตรวจฝ้าเพดานทุกห้องหลังฝนตกหนัก หาคราบเหลืองและรอยบวม
• ดูมุมวงกบหน้าต่างและประตูทุกบาน หารอยน้ำเข้า
• ตรวจรอยต่อระหว่างระเบียงกับห้อง ซึ่งเป็นจุดรั่วยอดนิยม

งานบานและผิว

• เปิดปิดประตูหน้าต่างทุกบาน ดูว่าติดขัดหรือปิดไม่สนิท
• เคาะกระเบื้องทุกแผ่นด้วยข้อนิ้ว เสียงกลวงคือแผ่นที่ไม่ติดปูน
• ดูรอยแตกที่ยาแนวและซิลิโคนรอบสุขภัณฑ์

โครงสร้าง

• เดินรอบตัวบ้าน หารอยร้าวที่เสาและคาน และการทรุดของพื้นรอบบ้าน
• ตรวจรอยแยกระหว่างตัวบ้านกับพื้นโรงรถหรือทางเดิน

วิธีแยกว่ารอยร้าวไหนเป็นเรื่องผิวฉาบและรอยไหนเป็นเรื่องโครงสร้าง อ่านได้ที่ รอยร้าวแบบไหนอันตราย

เจอปัญหาแล้วแจ้งยังไงให้มีผล

หลายโครงการเปิดให้แจ้งผ่านไลน์ได้ตลอดยี่สิบสี่ชั่วโมง ซึ่งสะดวกและควรใช้ แต่ควรใช้ควบคู่กับการแจ้งเป็นหนังสือ ไม่ใช่แทนที่

เหตุผลคือแชทพิสูจน์ได้ว่าคุณแจ้งวันไหน แต่หนังสือที่มีเลขรับพิสูจน์ได้ว่าโครงการรับเรื่องแล้ว และนั่นคือเอกสารที่ใช้ได้จริงถ้าเรื่องยืดเยื้อจนเลยกำหนดประกัน

แนวทางที่ได้ผล

1. รวบรวมรายการทั้งหมดเป็นชุดเดียว พร้อมรูปที่เห็นตำแหน่งชัดเจน
2. ระบุวันที่พบปัญหาแต่ละรายการ ไม่ใช่แค่วันที่แจ้ง
3. ส่งทั้งทางไลน์และเป็นหนังสือถึงนิติบุคคลหรือฝ่ายบริการหลังการขาย ขอเลขรับเรื่อง
4. ถ่ายรูปหลังซ่อมทุกรายการ และเก็บไว้คู่กับรูปก่อนซ่อม
5. ถ้าซ่อมแล้วอาการกลับมา ให้แจ้งใหม่โดยอ้างเลขรับเรื่องเดิม

อายุความ 1 ปี นับจากวันที่เห็นข้อบกพร่อง

หากเรื่องไปถึงขั้นต้องฟ้องผู้ประกอบการต่อศาล ต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้เห็นข้อบกพร่องนั้น ตามที่ CheckRaka ระบุ

ตัวเลขนี้ต่างจากอายุประกัน และเป็นคนละนาฬิกากัน ประกันโครงสร้าง 5 ปีบอกว่าความเสียหายที่เกิดในช่วงนั้นอยู่ในความรับผิดของโครงการ ส่วนอายุความ 1 ปีบอกว่าเมื่อเห็นแล้วต้องรีบดำเนินการ

ผลในทางปฏิบัติคือการเก็บหลักฐานว่าเห็นปัญหาวันไหนมีค่ามาก และการปล่อยให้เรื่องยืดโดยหวังว่าโครงการจะซ่อมให้ในที่สุด อาจทำให้สิทธิ์ในการฟ้องหมดไปก่อน

สิ่งที่ประกันไม่ครอบคลุม

ประกันครอบคลุมความบกพร่องที่มาจากการก่อสร้าง ไม่ใช่ทุกอย่างที่เสียในบ้าน

• ความเสื่อมตามการใช้งานปกติ เช่น สีซีด ยาแนวเปลี่ยนสี ลูกบิดหลวมจากการใช้
• ความเสียหายจากการใช้ผิดวิธี หรือจากการดัดแปลงต่อเติมของเจ้าของเอง
• งานที่เจ้าของจ้างช่างนอกมาทำ ซึ่งอาจทำให้ส่วนที่เกี่ยวข้องหลุดจากการรับประกันไปด้วย
• เหตุสุดวิสัย เช่น ภัยธรรมชาติ ซึ่งเป็นเรื่องของประกันอัคคีภัยและประกันภัยบ้าน

ข้อที่สามคือข้อที่ทำให้คนเสียสิทธิ์บ่อยที่สุด การรีบต่อเติมครัวหลังหรือเจาะผนังติดตั้งอุปกรณ์ก่อนครบปีแรก ควรถามโครงการก่อนว่ากระทบการรับประกันส่วนไหน

ซื้อบ้านมือสองยังมีประกันเหลือไหม

การรับประกันเป็นสิทธิตามสัญญาระหว่างผู้จัดสรรกับผู้ซื้อ จึงไม่ใช่สิ่งที่ติดไปกับตัวบ้านโดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อมือสองควรอ่านสัญญาฉบับเดิมและสอบถามโครงการโดยตรงว่าสิทธิ์ยังเหลืออยู่หรือไม่และโอนได้หรือไม่

ในทางปฏิบัติ บ้านที่โอนครั้งแรกไปแล้วเกินห้าปีถือว่าพ้นช่วงประกันโครงสร้างไปแล้วทั้งหมด การตรวจสภาพก่อนซื้อจึงสำคัญกว่าการหวังพึ่งประกัน อ่านต่อได้ที่ ซื้อบ้านมือสอง โครงสร้าง ความเสี่ยง และต้นทุนแฝง

คำถามที่พบบ่อย

บ้านใหม่รับประกันกี่ปี

โครงสร้างรับประกัน 5 ปี ส่วนควบและอุปกรณ์ที่ไม่ใช่โครงสร้างรับประกัน 1 ปีสำหรับบ้านจัดสรร และ 2 ปีสำหรับห้องชุด นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์

อะไรบ้างที่นับเป็นโครงสร้าง

เสา คาน ฐานราก โครงหลังคา และผนังรับน้ำหนัก ซึ่งเป็นชิ้นส่วนที่รับน้ำหนักอาคาร ส่วนฝ้า พื้นปูผิว ประตู หน้าต่าง ระบบไฟฟ้า ประปาและสุขาภิบาล อยู่ในหมวดส่วนควบ

ประกันเริ่มนับจากวันไหน

นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่บางโครงการอาจเริ่มนับจากวันติดตั้ง จึงควรตรวจสอบกับโครงการและถ่ายรูปหน้าสัญญาที่ระบุวันเริ่มนับไว้

ควรตรวจบ้านก่อนหมดประกันตอนไหน

ควรเริ่มตรวจเมื่อครบเดือนที่เก้าถึงสิบ แล้วแจ้งเป็นชุดเดียว เพื่อให้เหลือเวลาอีกสองถึงสามเดือนสำหรับการสั่งของและตามงานซ่อมก่อนครบปี

แจ้งซ่อมทางไลน์พอไหม

ควรใช้ควบคู่กับหนังสือ ไม่ใช่แทนที่ เพราะแชทพิสูจน์วันที่แจ้ง แต่หนังสือที่มีเลขรับเรื่องพิสูจน์ว่าโครงการรับเรื่องแล้ว ซึ่งจำเป็นหากเรื่องยืดเยื้อจนเลยกำหนดประกัน

ต้องฟ้องภายในกี่ปีถ้าโครงการไม่ซ่อม

ต้องฟ้องภายใน 1 ปีนับแต่วันที่ได้เห็นข้อบกพร่องนั้น ซึ่งเป็นคนละกำหนดกับอายุประกัน 5 ปีหรือ 1 ปี จึงควรบันทึกวันที่พบปัญหาแต่ละรายการไว้

ต่อเติมบ้านแล้วเสียสิทธิ์ประกันไหม

อาจเสียสิทธิ์เฉพาะส่วนที่เกี่ยวข้อง เพราะประกันครอบคลุมความบกพร่องจากการก่อสร้างของโครงการ ไม่ครอบคลุมงานที่เจ้าของจ้างช่างนอกมาทำ ควรถามโครงการก่อนต่อเติมว่ากระทบส่วนใดบ้าง

สรุป

ตัวเลขที่ต้องจำมีสามชุด คือโครงสร้าง 5 ปี ส่วนควบ 1 ปีสำหรับบ้านและ 2 ปีสำหรับคอนโด และอายุความฟ้อง 1 ปีนับจากวันที่เห็นข้อบกพร่อง

สิ่งที่ควรทำในวันโอนคือตั้งเตือนในปฏิทินไว้ที่เดือนที่เก้า ไม่ใช่เดือนที่สิบสอง เพราะเวลาที่หายไปกับการรอของและคิวช่างคือเหตุผลที่คนพลาดสิทธิ์มากที่สุด

และให้แจ้งเป็นหนังสือทุกครั้งควบคู่กับแชท เพราะปีแรกของบ้านคือปีเดียวที่การซ่อมไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของคุณ

กำลังมองหาบ้านใหม่หรือบ้านมือสองที่ตรวจสภาพแล้ว ดูทรัพย์ได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด ส่วนเจ้าของที่ต้องการขายและอยากรู้ว่าสภาพบ้านมีผลกับราคาแค่ไหน ดูได้ที่ บริการฝากขายบ้าน