กู้บ้านตอนเป็นฟรีแลนซ์หรือค้าขาย เตรียมตัวสิบสองเดือนให้ผ่าน

ปัญหาไม่ใช่คุณรายได้น้อย แต่คือธนาคารมองรายได้คุณไม่เห็น

ฟรีแลนซ์ที่รับงานเดือนละแสนถูกปฏิเสธ ในขณะที่พนักงานประจำเงินเดือนสามหมื่นได้อนุมัติ ซึ่งฟังดูไม่ยุติธรรมจนกว่าจะมองจากฝั่งธนาคาร

พนักงานประจำมีสลิปเงินเดือนและมีเงินเข้าบัญชีวันเดิมทุกเดือน ซึ่งเป็นรายได้ที่อ่านได้และคาดการณ์ต่อไปได้

ส่วนฟรีแลนซ์และคนค้าขายมีรายได้จริงและมักมากกว่า แต่เป็นรายได้ที่อ่านไม่ออก เพราะยอดไม่เท่ากันทุกเดือน มีเงินโอนไปมาปนกัน และบางส่วนเป็นเงินสดที่ไม่เคยเข้าบัญชี

ธนาคารไม่ได้ปฏิเสธเพราะไม่เชื่อว่าคุณมีรายได้ แต่ปฏิเสธเพราะพิสูจน์ไม่ได้ และงานทั้งหมดของคุณคือทำให้รายได้ที่มีอยู่จริงกลายเป็นรายได้ที่พิสูจน์ได้

ข่าวร้ายคือมันใช้เวลาสิบสองเดือน ข่าวดีคือมันได้ผลจริงและทำได้ด้วยตัวเองทั้งหมด

เริ่มจากบัญชีเดียวสำหรับรายได้ทั้งหมด

ความผิดพลาดอันดับหนึ่งที่ทำให้ใบสมัครไม่ผ่านคือการใช้บัญชีเดียวปนกันทั้งเงินส่วนตัวและเงินธุรกิจ

เพราะเมื่อเจ้าหน้าที่เปิดรายการเดินบัญชีของคุณ เขาเห็นเงินเข้าออกวันละหลายรายการ แล้วแยกไม่ออกว่าอันไหนคือรายได้ อันไหนคือเงินโอนจากบัญชีตัวเอง และอันไหนคือเงินที่เพื่อนโอนมาฝากจ่ายค่าอาหาร

เมื่อแยกไม่ออก เขาจะนับให้เฉพาะที่มั่นใจ ซึ่งแปลว่ารายได้ที่คุณได้รับการยอมรับจะต่ำกว่าความจริงมาก

สิ่งที่ต้องทำคือเปิดบัญชีแยกสำหรับธุรกิจโดยเฉพาะ ให้รายได้ทั้งหมดเข้าบัญชีนั้น และให้ค่าใช้จ่ายของธุรกิจออกจากบัญชีนั้น

ส่วนเงินที่จะใช้ส่วนตัว ให้โอนออกเป็นก้อนเดือนละครั้งเหมือนเงินเดือน ซึ่งทำให้รายการเดินบัญชีของคุณอ่านง่ายขึ้นทันทีและดูเหมือนธุรกิจที่มีระเบียบ

เงินสดที่ไม่เคยเข้าธนาคาร คือเงินที่ไม่มีอยู่จริง

สำหรับคนค้าขายที่รับเงินสดเป็นหลัก นี่คือข้อที่เปลี่ยนผลลัพธ์มากที่สุด

รายได้ที่ไม่เคยเข้าบัญชีคือรายได้ที่ธนาคารมองไม่เห็นเลย ไม่ว่าร้านจะขายดีแค่ไหน และไม่ว่าคุณจะอธิบายเก่งแค่ไหนในวันสัมภาษณ์

สิ่งที่ต้องทำคือฝากยอดขายเข้าบัญชีทุกวันหรือทุกสองวันอย่างสม่ำเสมอ ให้รูปแบบการฝากสอดคล้องกับลักษณะของธุรกิจ

ร้านที่ขายทุกวันแล้วฝากทุกวันในจำนวนที่ใกล้เคียงกัน ดูน่าเชื่อกว่าร้านที่ฝากเงินก้อนใหญ่เดือนละครั้งโดยไม่มีที่มา

และให้รับชำระผ่านการโอนให้มากที่สุดเท่าที่ลูกค้าสะดวก เพราะทุกรายการที่เข้ามาทางบัญชีคือหลักฐานที่ไม่ต้องอธิบาย

อีกอย่างที่ควรทำคืออย่าถอนจนบัญชีเหลือศูนย์ทุกสิ้นเดือน เพราะธนาคารดูยอดคงเหลือเฉลี่ยด้วย ไม่ใช่ดูแค่ยอดเงินเข้า

ภาษี คือสิ่งที่เปลี่ยนรายได้จริงให้เป็นรายได้ที่พิสูจน์ได้

นี่คือหัวข้อที่คนไม่อยากได้ยินแต่เป็นหัวใจของเรื่องทั้งหมด

คนที่ยื่นแบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและเสียภาษีตามรายได้ที่ได้รับ มีเอกสารที่ธนาคารใช้ประเมินได้ ส่วนคนที่ไม่เคยยื่นเลยไม่มีอะไรให้ดูนอกจากรายการเดินบัญชี

ความหมายในทางปฏิบัติคือ ภาษีที่คุณจ่ายไปคือราคาที่จ่ายเพื่อให้รายได้ของคุณมีตัวตนในระบบ และเมื่อถึงวันที่จะกู้ซื้อบ้าน มันคือสิ่งที่ทำให้คุณกู้ได้ในวงเงินที่สมเหตุสมผลกับรายได้จริง

คนจำนวนมากคำนวณว่าการไม่ยื่นภาษีประหยัดได้เท่าไหร่ แต่ไม่ได้คำนวณว่าการกู้ไม่ผ่านหรือกู้ได้น้อยกว่าที่ควรมีต้นทุนเท่าไหร่ ซึ่งมักมากกว่าภาษีที่ประหยัดไปหลายเท่า

ให้เริ่มยื่นอย่างน้อยสองปีก่อนคิดจะกู้ เพราะธนาคารดูความต่อเนื่อง ไม่ใช่ดูปีเดียว และการยื่นปีเดียวก่อนกู้ทำให้เกิดคำถามมากกว่าคำตอบ

จดทะเบียนธุรกิจ เมื่อมันสมเหตุสมผล

การจดทะเบียนพาณิชย์สำหรับผู้ประกอบการรายบุคคล หรือการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลสำหรับธุรกิจที่โตพอ ให้ผลสองอย่างกับการขอสินเชื่อ

อย่างแรกคือมันสร้างร่องรอยเอกสารที่บอกว่าธุรกิจของคุณมีอยู่จริงและดำเนินมานานเท่าไหร่ ซึ่งเป็นข้อมูลที่ธนาคารใช้ประเมินความมั่นคง

อย่างที่สองคือธนาคารบางแห่งมีผลิตภัณฑ์หรือเกณฑ์พิจารณาที่ต่างออกไปสำหรับผู้ประกอบการที่จดทะเบียนแล้ว ซึ่งเป็นสิ่งที่ควรถามโดยตรงเพราะเงื่อนไขต่างกันในแต่ละธนาคาร

ข้อที่ต้องคิดให้ดีคือการตั้งบริษัทมีต้นทุนของมัน ทั้งค่าทำบัญชี ค่าสอบบัญชี และภาระในการยื่นเอกสารตามกำหนด ซึ่งไม่คุ้มถ้าทำเพียงเพื่อขอสินเชื่อ

หลักที่ใช้ตัดสินคือ จดทะเบียนเมื่อธุรกิจของคุณต้องการมันอยู่แล้ว แล้วให้ประโยชน์เรื่องสินเชื่อเป็นผลพลอยได้ ไม่ใช่ตั้งบริษัทเพื่อกู้บ้านแล้วมาเจอค่าใช้จ่ายรายปีที่ไม่ได้เตรียมใจ

เอกสารที่คุณต้องเตรียมและพนักงานประจำไม่ต้อง

• รายการเดินบัญชีย้อนหลังหกถึงสิบสองเดือน ของบัญชีธุรกิจ และบางแห่งขอบัญชีส่วนตัวด้วย
• แบบแสดงรายการภาษีและหลักฐานการชำระ ย้อนหลังสองถึงสามปี
• ทะเบียนพาณิชย์หรือหนังสือรับรองนิติบุคคล พร้อมงบการเงินถ้าเป็นบริษัท
• สัญญาจ้างหรือใบเสร็จรับเงินจากลูกค้า สำหรับฟรีแลนซ์ ซึ่งช่วยอธิบายว่ารายได้มาจากไหนและสม่ำเสมอแค่ไหน
• ภาพถ่ายสถานประกอบการ สำหรับคนค้าขาย และบางธนาคารส่งเจ้าหน้าที่ไปดูหน้าร้านจริง

ให้เตรียมทั้งหมดนี้ให้ครบก่อนไปยื่น ไม่ใช่ไปยื่นแล้วค่อยวิ่งหาเอกสารทีละอย่าง เพราะการส่งเอกสารเพิ่มทีละรอบทำให้เรื่องยืดและทำให้เจ้าหน้าที่ต้องเริ่มพิจารณาใหม่

วิธีเตรียมตัวก่อนยื่นแบบเป็นขั้นตอนอยู่ที่ เช็คลิสต์ก่อนขอพรีอนุมัติสินเชื่อบ้าน

สี่วิธีที่เปลี่ยนคำตอบได้จริง

หนึ่ง กู้ร่วมกับคนที่มีรายได้ประจำ ซึ่งเป็นวิธีที่เปลี่ยนใบสมัครได้มากที่สุด เพราะเพิ่มรายได้ที่พิสูจน์ได้เข้ามาในสมการโดยตรง แต่ต้องเข้าใจภาระที่ผู้กู้ร่วมรับด้วย ซึ่งอธิบายไว้ที่ กู้ร่วมซื้อบ้าน

สอง วางเงินดาวน์มากขึ้น เพราะยิ่งวงเงินที่ขอต่ำเมื่อเทียบกับมูลค่าหลักประกัน ความเสี่ยงของธนาคารยิ่งต่ำ และคำตอบมักเปลี่ยนที่จุดนี้มากกว่าที่คุณคาด

สาม ยื่นกับธนาคารที่คุณใช้บัญชีอยู่แล้ว เพราะธนาคารที่เห็นบัญชีคุณมาห้าปีรู้จักคุณมากกว่าธนาคารที่เพิ่งเห็นรายการเดินบัญชีหกเดือน

สี่ ยื่นหลายที่ เพราะเกณฑ์การพิจารณารายได้ที่ไม่ใช่เงินเดือนต่างกันมากระหว่างธนาคาร และคำตอบที่ได้ก็ต่างกันจริง ๆ ไม่ใช่ต่างกันแค่อัตราดอกเบี้ย

และควรถามโดยตรงว่ามีผลิตภัณฑ์สำหรับผู้มีรายได้ไม่ประจำหรือไม่ เพราะสถาบันการเงินบางแห่งรวมถึงของรัฐมีโครงการที่ออกแบบมาสำหรับกลุ่มนี้โดยเฉพาะ ซึ่งเงื่อนไขเปลี่ยนตามช่วงเวลาและควรถามให้ได้คำตอบล่าสุด

คำถามที่พบบ่อย

เป็นฟรีแลนซ์กู้บ้านได้ไหม

ได้ แต่ต้องทำให้รายได้พิสูจน์ได้ก่อน ซึ่งใช้เวลาราวสิบสองเดือน โดยเริ่มจากแยกบัญชีธุรกิจ รับเงินผ่านการโอน และยื่นภาษีอย่างต่อเนื่อง

ทำไมต้องแยกบัญชีธุรกิจกับบัญชีส่วนตัว

เพราะบัญชีที่ปนกันทำให้เจ้าหน้าที่แยกไม่ออกว่าอันไหนคือรายได้จริง และเมื่อแยกไม่ออก เขาจะนับให้เฉพาะที่มั่นใจ ทำให้รายได้ที่ได้รับการยอมรับต่ำกว่าความจริงมาก

ค้าขายรับเงินสด ทำอย่างไร

ฝากยอดขายเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอทุกวันหรือทุกสองวัน และรับชำระผ่านการโอนให้มากที่สุด เพราะเงินสดที่ไม่เคยเข้าบัญชีคือรายได้ที่ธนาคารมองไม่เห็นเลย

ไม่เคยยื่นภาษี จะกู้ได้ไหม

ยากกว่ามาก เพราะภาษีคือสิ่งที่เปลี่ยนรายได้จริงให้เป็นรายได้ที่พิสูจน์ได้ ควรเริ่มยื่นอย่างน้อยสองปีก่อนคิดจะกู้ เพราะธนาคารดูความต่อเนื่องไม่ใช่ปีเดียว

ควรตั้งบริษัทเพื่อให้กู้ง่ายขึ้นไหม

ไม่ควรตั้งเพียงเพื่อเหตุผลนี้ เพราะมีค่าทำบัญชีและภาระยื่นเอกสารรายปี ให้จดทะเบียนเมื่อธุรกิจต้องการอยู่แล้ว แล้วให้ประโยชน์เรื่องสินเชื่อเป็นผลพลอยได้

วิธีไหนเปลี่ยนคำตอบได้มากที่สุด

กู้ร่วมกับคนที่มีรายได้ประจำ เพราะเพิ่มรายได้ที่พิสูจน์ได้เข้ามาโดยตรง รองลงมาคือวางดาวน์มากขึ้น และยื่นกับธนาคารที่คุณใช้บัญชีอยู่แล้ว

สรุป

• ธนาคารไม่ได้ปฏิเสธเพราะไม่เชื่อว่าคุณมีรายได้ แต่เพราะพิสูจน์ไม่ได้
• แยกบัญชีธุรกิจออกจากบัญชีส่วนตัว แล้วโอนใช้ส่วนตัวเป็นก้อนเดือนละครั้ง
• เงินสดที่ไม่เคยเข้าบัญชีคือรายได้ที่ธนาคารมองไม่เห็นเลย
• ภาษีคือสิ่งที่เปลี่ยนรายได้จริงให้เป็นรายได้ที่พิสูจน์ได้ ให้เริ่มยื่นสองปีก่อนกู้
• เตรียมเอกสารให้ครบก่อนยื่น เพราะการส่งเพิ่มทีละรอบทำให้เรื่องยืด
• กู้ร่วมกับคนมีรายได้ประจำคือวิธีที่เปลี่ยนคำตอบได้มากที่สุด