กู้ร่วมซื้อบ้านไม่ได้แปลว่าเป็นเจ้าของ สองความผูกพันที่คนเข้าใจผิดจนเสียบ้าน

กู้ร่วมคืออะไร และทำไมคนถึงกู้ร่วม

กู้ร่วมคือการที่คนตั้งแต่สองคนขึ้นไปเป็นลูกหนี้ในสัญญาสินเชื่อบ้านฉบับเดียวกัน โดยธนาคารนำรายได้ของทุกคนมารวมกันเพื่อคำนวณวงเงิน เหตุผลหลักที่คนกู้ร่วมจึงเป็นเรื่องเดียวคือรายได้คนเดียวไม่พอกับวงเงินที่ต้องการ

ธนาคารดูภาระหนี้ต่อรายได้เป็นหลัก การเพิ่มผู้กู้ร่วมที่มีรายได้และไม่มีหนี้มากจึงดันวงเงินขึ้นได้ทันที นี่คือประโยชน์ที่จับต้องได้ที่สุดของการกู้ร่วมและเป็นเหตุผลที่คนส่วนใหญ่ตัดสินใจ

สิ่งที่คนมักไม่ได้คิดตอนเซ็นคือ การกู้ร่วมสร้างความผูกพันสองอย่างที่แยกจากกัน และคนจำนวนมากคิดว่ามันคืออย่างเดียวกัน

หนี้กับกรรมสิทธิ์เป็นคนละเรื่องกัน

นี่คือประโยคที่ควรอ่านซ้ำก่อนเซ็นเอกสารใดๆ

การเป็นผู้กู้ร่วมทำให้คุณเป็นลูกหนี้ ไม่ได้ทำให้คุณเป็นเจ้าของ ชื่อในสัญญาเงินกู้กับชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นคนละเอกสาร และเซ็นกันคนละวันที่

ผลที่ตามมาคือความเป็นไปได้สี่แบบ ไม่ใช่สองแบบ

สถานะ	ต้องผ่อนไหม	เป็นเจ้าของไหม	พบเมื่อไหร่
ผู้กู้ร่วมและมีชื่อในกรรมสิทธิ์	ต้อง	ใช่	คู่สมรสที่ซื้อร่วมกันจริง
ผู้กู้ร่วมแต่ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์	ต้อง	ไม่ใช่	พ่อแม่ช่วยลูกให้วงเงินผ่าน
ไม่ได้กู้ร่วมแต่มีชื่อในกรรมสิทธิ์	ไม่ต้อง	ใช่	ยกให้ หรือรับมรดก
ไม่ได้กู้ร่วมและไม่มีชื่อ	ไม่ต้อง	ไม่ใช่	คนที่ช่วยจ่ายแต่ไม่มีเอกสารรองรับ

แถวที่สองคือกรณีที่พบบ่อยที่สุดและเข้าใจผิดกันมากที่สุด ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อในโฉนดยังต้องรับผิดในหนี้เต็มจำนวนถ้าอีกฝ่ายไม่จ่าย แต่ไม่มีสิทธิ์ในตัวทรัพย์

แถวที่สี่คืออันตรายที่สุด คนที่ช่วยผ่อนทุกเดือนโดยไม่มีชื่อทั้งในสัญญาและในโฉนด แทบไม่เหลืออะไรให้อ้างเมื่อเกิดข้อพิพาท

ใครกู้ร่วมกับใครได้บ้าง

ตามที่ AP Thai และ DDproperty สรุปไว้ ผู้ที่กู้ร่วมกันได้โดยทั่วไปคือ

• คู่สมรส ทั้งที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน
• พ่อ แม่ พี่ น้อง ที่เป็นสายเลือดเดียวกัน
• คู่รัก LGBTQ+ ซึ่งปัจจุบันหลายธนาคารยอมรับแล้ว

กรณีกู้ร่วมกับแฟนที่ไม่ได้จดทะเบียน ปัจจุบันหลายธนาคารเปิดกว้างมากขึ้น แต่เงื่อนไขจะเข้มงวดกว่าคู่สมรส และมักขอหลักฐานเพิ่ม เช่น รูปถ่ายร่วมกัน บัญชีเงินฝากร่วม หรือทะเบียนบ้านเดียวกัน

ข้อควรรู้คือแต่ละธนาคารกำหนดคุณสมบัติผู้กู้ร่วมไม่เหมือนกัน จึงควรถามธนาคารที่จะยื่นเป็นรายแห่ง ไม่ใช่ถือว่าเงื่อนไขเหมือนกันหมด

เรื่องที่คนไม่รู้ ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อกรรมสิทธิ์ ยังกู้บ้านของตัวเองได้เต็ม 100%

ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนหลักเกณฑ์ LTV สำหรับกรณีกู้ร่วมไว้ชัดเจน คือ ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ จะถูกผ่อนปรนเสมือนยังไม่เคยเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น ด้วยเหตุผลว่าไม่ได้กู้เพื่ออยู่อาศัยเอง แต่เป็นการช่วยเหลือกันภายในครอบครัว

ในทางปฏิบัติ หากการกู้ร่วมครั้งแรกมีเพียงคนเดียวที่มีกรรมสิทธิ์ สัญญานั้นนับเป็นสัญญาแรกของคนที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น เมื่อผู้กู้ร่วมอีกคนไปกู้เดี่ยวซื้อบ้านของตัวเองในภายหลัง ธนาคารจะนับเป็นสัญญาที่ 1 ทำให้กู้ได้เต็ม 100%

เรื่องนี้สำคัญมากกับคนที่กำลังจะช่วยพ่อแม่หรือพี่น้องกู้ ถ้าเซ็นเป็นผู้กู้ร่วมโดยไม่ใส่ชื่อในกรรมสิทธิ์ สิทธิ์ในการซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองในอนาคตไม่ถูกกิน

รายละเอียดเรื่อง LTV และมาตรการที่ต่ออายุถึง 30 มิถุนายน 2570 อ่านได้ที่ ลดค่าโอน-จดจำนอง 0.01% และ LTV 100%

ลดหย่อนดอกเบี้ยบ้าน ถูกหารตามจำนวนผู้กู้

ดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี และเมื่อกู้ร่วม สิทธิ์นี้จะถูกแบ่งตามจำนวนผู้กู้ร่วม โดยรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี

กู้ร่วมสองคนจึงเฉลี่ยได้คนละ 50,000 บาท ไม่ใช่คนละ 100,000 บาท เพดานเป็นของสัญญา ไม่ใช่ของคน

เงื่อนไขที่ต้องอ่านให้ชัดคือ ผู้ใช้สิทธิ์ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย และต้องใช้หนังสือรับรองดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ธนาคารออกให้เป็นหลักฐาน

ทางเลือกที่ขัดกันเอง มีชื่อในกรรมสิทธิ์หรือไม่มี

สองหัวข้อข้างบนชนกันโดยตรง และนี่คือจุดที่ควรตัดสินใจอย่างรู้ตัว

ถ้าผู้กู้ร่วมใส่ชื่อในกรรมสิทธิ์	ถ้าผู้กู้ร่วมไม่ใส่ชื่อในกรรมสิทธิ์
ใช้สิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยได้ตามส่วน	ใช้สิทธิ์ลดหย่อนดอกเบี้ยไม่ได้
เป็นเจ้าของร่วมจริง มีสิทธิ์ในตัวทรัพย์	ไม่มีสิทธิ์ในตัวทรัพย์ แม้ต้องรับผิดในหนี้
สัญญานี้ถูกนับเป็นสัญญาของตัวเองในเกณฑ์ LTV	ไม่ถูกนับ ไปกู้บ้านของตัวเองภายหลังยังเป็นสัญญาที่ 1
ขายหรือโอนต้องได้รับความยินยอมจากทุกคน	ไม่มีอำนาจยับยั้งการขาย

หลักการเลือกที่ใช้ได้จริงคือ ถ้าเป็นการซื้อร่วมกันจริงและตั้งใจอยู่ด้วยกัน ควรใส่ชื่อทั้งคู่ ถ้าเป็นการช่วยญาติให้วงเงินผ่านและไม่ได้ตั้งใจเป็นเจ้าของ การไม่ใส่ชื่อรักษาสิทธิ์บ้านหลังแรกของตัวเองไว้ได้

ถอนชื่อผู้กู้ร่วมภายหลัง ทำได้แค่ไหน

ทำได้ในบางกรณี แต่ไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ทันทีเพียงเพราะทั้งสองฝ่ายตกลงกัน เพราะธนาคารเป็นเจ้าหนี้และเป็นผู้ตัดสิน

ธนาคารจะพิจารณาว่าคนที่เหลือมีความสามารถผ่อนชำระคนเดียวได้หรือไม่ ถ้าประเมินแล้วไม่ไหว คำขอถอนชื่อจะไม่ผ่าน

ทางออกที่ใช้กันเมื่อถอนชื่อไม่สำเร็จคือรีไฟแนนซ์ไปสถาบันการเงินอื่นในชื่อคนเดียว ซึ่งเท่ากับเริ่มกระบวนการอนุมัติใหม่ทั้งหมด และมีค่าใช้จ่ายในการจดจำนองใหม่

ข้อควรรู้คือการถอนชื่อออกจากสัญญาเงินกู้ไม่ได้แปลว่าชื่อในโฉนดถูกถอนไปด้วย และการโอนกรรมสิทธิ์ให้อีกฝ่ายก็ไม่ได้ปลดหนี้ให้อัตโนมัติ สองเรื่องนี้ต้องทำแยกกันทั้งคู่

ถ้าเลิกกัน บ้านเป็นของใคร

ตามที่ DDproperty สรุปไว้ หากยังไม่ได้โอนสิทธิ บ้านถือเป็นทรัพย์สินร่วม ทั้งสองฝ่ายมีสิทธิ์ครอบครองเท่ากัน เว้นแต่มีการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร หรือพิสูจน์ได้ว่าใครเป็นผู้จ่ายเงินมากกว่า

คำว่าพิสูจน์ได้คือหัวใจ สลิปโอนเงินรายเดือนจากบัญชีของตัวเองเข้าบัญชีผ่อนบ้าน เป็นหลักฐานที่ใช้ได้จริง ส่วนการโอนเงินสดหรือให้อีกฝ่ายเป็นคนจ่ายทั้งหมดโดยไม่มีร่องรอย ไม่ได้ช่วยอะไรเลยตอนมีข้อพิพาท

ทางออกที่มักใช้กันมีสามทาง คือฝ่ายหนึ่งซื้อสิทธิ์ของอีกฝ่ายแล้วรีไฟแนนซ์ในชื่อตัวเอง ขายบ้านแล้วแบ่งส่วนต่างหลังปิดหนี้ หรือถือร่วมกันต่อไปโดยทำข้อตกลงเป็นหนังสือว่าใครอยู่ ใครผ่อน และจะขายเมื่อไหร่

สิ่งที่ควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเซ็น

ข้อตกลงระหว่างผู้กู้ร่วมไม่ใช่เอกสารที่ธนาคารขอ แต่เป็นเอกสารที่ปกป้องทั้งสองฝ่ายเมื่อสถานการณ์เปลี่ยน ควรเขียนให้ครอบคลุมอย่างน้อยหกข้อ

• ใครจ่ายค่างวดเดือนละเท่าไหร่ และโอนผ่านช่องทางไหนเพื่อให้มีหลักฐาน
• เงินดาวน์ ค่าโอนและค่าตกแต่ง ใครออกเท่าไหร่
• สัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่ตกลงกัน และตรงกับชื่อในโฉนดหรือไม่
• ถ้าฝ่ายหนึ่งหยุดจ่าย อีกฝ่ายมีสิทธิ์อะไร
• เงื่อนไขการขาย ใครมีสิทธิ์ซื้อก่อน และคิดราคากันอย่างไร
• ใครเป็นผู้อยู่อาศัย และถ้าอีกฝ่ายไม่ได้อยู่ ต้องจ่ายค่างวดเท่าเดิมหรือไม่

อีกเรื่องที่ควรตรวจคือประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ ผู้กู้ร่วมคนที่ไม่ได้ทำประกันไว้จะกลายเป็นผู้รับภาระหนี้ทั้งก้อนหากอีกฝ่ายเสียชีวิต

คำถามที่พบบ่อย

กู้ร่วมซื้อบ้านกับใครได้บ้าง

โดยทั่วไปคือคู่สมรสทั้งที่จดและไม่จดทะเบียน พ่อ แม่ พี่ น้องที่เป็นสายเลือดเดียวกัน และคู่รัก LGBTQ+ ซึ่งหลายธนาคารยอมรับแล้ว เงื่อนไขต่างกันไปในแต่ละธนาคาร จึงควรถามเป็นรายแห่ง

เป็นผู้กู้ร่วมแล้วเป็นเจ้าของบ้านด้วยไหม

ไม่จำเป็น การเป็นผู้กู้ร่วมทำให้เป็นลูกหนี้ตามสัญญาเงินกู้ ส่วนความเป็นเจ้าของอยู่ที่ชื่อในโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งเป็นคนละเอกสารกัน ผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ยังต้องรับผิดในหนี้เต็มจำนวนแต่ไม่มีสิทธิ์ในตัวทรัพย์

กู้ร่วมแล้วเสียสิทธิ์ซื้อบ้านหลังแรกของตัวเองไหม

ไม่เสีย หากไม่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสัญญานั้น เพราะธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนปรนให้เสมือนยังไม่เคยเป็นผู้กู้ เมื่อไปกู้เดี่ยวซื้อบ้านของตัวเองภายหลังจะนับเป็นสัญญาที่ 1

กู้ร่วมลดหย่อนดอกเบี้ยบ้านได้คนละเท่าไหร่

สิทธิ์ถูกแบ่งตามจำนวนผู้กู้ร่วม โดยรวมกันแล้วไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี กู้ร่วมสองคนจึงได้คนละ 50,000 บาท และผู้ใช้สิทธิ์ต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ใช้อยู่อาศัย

ถอนชื่อผู้กู้ร่วมทีหลังได้ไหม

ได้ในบางกรณี แต่ธนาคารเป็นผู้พิจารณาว่าคนที่เหลือผ่อนคนเดียวไหวหรือไม่ ถ้าไม่ผ่านมักต้องรีไฟแนนซ์ไปสถาบันการเงินอื่นในชื่อคนเดียว ซึ่งมีค่าจดจำนองใหม่

เลิกกันแล้วบ้านที่กู้ร่วมเป็นของใคร

หากยังไม่ได้โอนสิทธิ บ้านถือเป็นทรัพย์สินร่วมและทั้งสองฝ่ายมีสิทธิ์ครอบครองเท่ากัน เว้นแต่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร หรือพิสูจน์ได้ว่าฝ่ายใดจ่ายเงินมากกว่า จึงควรโอนค่างวดผ่านบัญชีเพื่อให้มีหลักฐาน

ผู้กู้ร่วมหยุดผ่อน อีกคนต้องจ่ายทั้งหมดไหม

ต้อง เพราะผู้กู้ร่วมรับผิดในหนี้ทั้งจำนวนตามสัญญา ไม่ได้รับผิดเพียงครึ่งเดียว ธนาคารเรียกให้ใครชำระก็ได้ และการผิดนัดกระทบเครดิตของทุกคนในสัญญา

สรุป

กู้ร่วมช่วยให้วงเงินผ่าน แต่สร้างความผูกพันสองอย่างที่แยกกันคือหนี้กับกรรมสิทธิ์ คนที่เข้าใจว่าเป็นเรื่องเดียวกันคือคนที่เจ็บตัวตอนความสัมพันธ์เปลี่ยน

สองตัวเลขที่ควรจำคือ เพดานลดหย่อนดอกเบี้ย 100,000 บาทต่อปีเป็นของสัญญาและถูกหารตามจำนวนผู้กู้ และผู้กู้ร่วมที่ไม่มีชื่อในกรรมสิทธิ์ยังกู้บ้านของตัวเองภายหลังได้เต็ม 100% เพราะไม่ถูกนับเป็นสัญญา

ก่อนเซ็น ให้ทำสองอย่าง คือตัดสินใจอย่างรู้ตัวว่าจะใส่ชื่อในกรรมสิทธิ์หรือไม่ และเขียนข้อตกลงระหว่างกันเป็นหนังสือ ต้นทุนของการเขียนคือหนึ่งบ่าย ต้นทุนของการไม่เขียนคือคดี

ลองคำนวณค่างวดจากวงเงินที่กำลังพิจารณาได้ที่ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน และดูทรัพย์ที่กำลังขายได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด หากเป็นเจ้าของที่ต้องการขาย ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากขายบ้าน