问题不是您赚得少，而是银行看不见您的收入
一个每月接单十万的自由职业者被拒，而月薪三万的上班族获批。这听起来不公平，直到您从银行的角度去看。
上班族有工资单，每个月同一天有钱进账，这是可读、也可以往后推算的收入。
而自由职业者和做生意的人有真实的收入、往往还更多，但那是读不出来的收入：每月金额不同、和来回转账混在一起，还有一部分是从没进过银行的现金。
银行拒绝，不是因为不相信您有收入，而是因为无法证明。而您的全部任务，就是把"确实存在的收入"变成"可以被证明的收入"。
坏消息是这要花十二个月；好消息是它确实有效，而且每一步您都能自己做。
从"所有收入只走一个账户"开始
让申请失败的头号原因，是用同一个账户把个人的钱和生意的钱混在一起。
因为当审核人员打开您的流水，看到的是一天好几笔进出，却分不清哪些是收入、哪些是自己账户之间的转账、哪些是朋友转过来代付饭钱的。
分不清的时候，他只会认他有把握的那部分，于是被认可的收入远低于事实。
该做的是：单独开一个生意用的账户，所有收入都进这个账户，生意的支出也从这个账户出。
而要自用的钱，每月一次整笔转出去，就像发工资一样。这会让您的流水立刻变得好读，也让这门生意看起来是有章法的。
从没进过银行的现金，等于不存在的收入
对以收现金为主的生意来说，这是最能改变结果的一条。
从未进入账户的收入，银行完全看不见，无论店里生意多好，也无论您在面谈时解释得多好。
该做的是：每天或每两天把营业款存进账户，保持规律，让存款的形态与生意的形态一致。
一家每天营业、每天存入金额相近的店，比一家每月存一大笔却看不出来源的店可信得多。
并且尽量让顾客用转账付款，因为每一笔从账户进来的交易，都是不需要解释的凭证。
还有一点：不要每到月底就把账户提到零，因为银行也看平均余额，而不只看进账金额。
纳税，是把真实收入变成可证明收入的那件事
这是人们不愿意听、却是整件事核心的一节。
申报个人所得税、并按所得纳税的人，手上有银行可以据以评估的文件；而从未申报过的人，除了流水之外什么也拿不出来。
实际含义是：您缴出去的税，是让您的收入在体系里"存在"所付的价钱；而到了要申请房贷的那一天，它正是让您能按真实收入借到合理额度的东西。
很多人算过"不申报能省多少"，却从没算过"贷不下来、或额度远低于应有水平"要付出多少，而后者通常是前者的好几倍。
请至少在打算贷款的两年前就开始申报，因为银行看的是连续性而不是某一年；只在申请前一年申报，带来的疑问多过答案。
在合理的时候去做商业登记
个体经营者办商业登记，或者规模够大时注册公司，对贷款申请有两方面作用。
其一，它留下了纸面痕迹，说明这门生意确实存在、已经经营了多久，而这是银行用来评估稳定性的信息。
其二，有些银行对已登记的经营者适用不同的产品或审核标准，这值得直接去问，因为各家条件不同。
要权衡的是：注册公司本身有成本，包括记账、审计，以及按期申报的负担；单纯为了拿房贷而做，并不划算。
判断原则是：在生意本来就需要它的时候去登记，把贷款上的好处当作附带收益；而不是为了买房去开公司，然后撞上没有心理准备的年度开销。
您要准备、而上班族不需要的材料
- 生意账户近六到十二个月的流水，有些机构还会要个人账户的。
- 近两到三年的纳税申报表和完税凭证。
- 商业登记证或公司证明文件，公司还需附财务报表。
- 与客户的合同或开出的收据（自由职业者），用以说明收入来自哪里、有多稳定。
- 经营场所的照片（做生意的），有些银行还会派人去店里实地看。
请在申请之前把这些一次备齐，而不是递了之后再一样一样去补。因为分批补件会拖长流程，也会让审核人员重新开始评估。
逐步准备的方法见房贷预批清单。
四件真能改变答案的事
一、与有固定工资的人共同借款。这比任何做法都更能改变一份申请，因为它直接把可证明的收入加进了等式。但要理解共同借款人所承担的责任，见共同申请房贷。
二、多付首付。申请额度相对于抵押物价值越低，银行的风险就越低；答案在这一点上改变的频率，比人们预期的高。
三、向您已经在用的那家银行申请。看了您账户五年的银行，比第一次看到六个月流水的银行更了解您。
四、多家一起申请。各银行对非工资收入的审核标准差别很大，得到的答案是真的不同，而不只是利率不同。
另外要直接问：有没有面向收入不固定人群的产品。因为包括国有机构在内的一些金融机构，确实设有针对这一群体的项目，而条件会随时间变化，值得问到最新的说法。
常见问题
自由职业者能贷到房贷吗
能，但要先让收入变得可证明，大约需要十二个月：从分离生意账户、尽量用转账收款、连续申报纳税开始。
为什么要把生意账户和个人账户分开
因为混在一起的账户让审核人员分不清哪些是真实收入；分不清时他只认有把握的部分，于是被认可的收入远低于您实际赚到的。
做生意收现金怎么办
每天或每两天规律地把营业款存进账户，并尽量让顾客转账。因为从未进过账户的现金，银行完全看不见。
从来没报过税，还能贷吗
难得多。因为纳税正是把真实收入变成可证明收入的那件事。请至少在申请前两年开始申报，银行看的是连续性而非某一年。
要不要为了好贷而注册公司
不要只为这个理由去做，因为有记账和年度申报的成本。请在生意本来就需要时再登记，把贷款上的好处当作附带收益。
哪一件最能改变答案
与有固定工资的人共同借款，因为它直接加入了可证明的收入；其次是多付首付，以及向您已经在用的银行申请。
总结
- 银行不是不相信您有收入，而是无法证明它。
- 把生意账户与个人账户分开，每月像发工资那样整笔转出自用的钱。
- 从未进过账户的现金，银行完全看不见。
- 纳税把真实收入变成可证明收入，请在申请前两年就开始申报。
- 申请前把材料一次备齐，分批补件会把流程拖长。
- 与有固定工资的人共同借款，是最能改变答案的一件事。