สรุปมาตรการใน 30 วินาที
คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
ก่อนหน้านั้นหนึ่งเดือนครึ่ง ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2569 ต่ออายุการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ให้กู้ได้เต็ม 100% ของมูลค่าหลักประกัน ออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 เช่นกัน
| รายการ | อัตราปกติ | อัตราตามมาตรการ | สิ้นสุด |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน | 0.01% | 30 มิ.ย. 2570 |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ของวงเงินกู้ สูงสุด 200,000 บาท | 0.01% | 30 มิ.ย. 2570 |
| เพดาน LTV | 70 ถึง 90% ตามลำดับสัญญา | 100% | 30 มิ.ย. 2570 |
ลดค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ครอบคลุมอะไรบ้าง
มาตรการครอบคลุมอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและบ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้น และห้องชุดที่จดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ตามที่ ฐานเศรษฐกิจ และ Thai PBS รายงานตรงกัน
ทั้งบ้านใหม่จากโครงการและบ้านมือสองอยู่ในข่ายเหมือนกัน จุดนี้สำคัญเพราะเป็นความเข้าใจผิดที่พบบ่อยว่ามาตรการรัฐใช้ได้เฉพาะบ้านใหม่
กระทรวงการคลังประเมินว่ามาตรการชุดนี้จะดันมูลค่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ราว 540,810 ล้านบาทต่อปี และทำให้ GDP เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 1.06 ต่อปี
ประหยัดได้เท่าไหร่ คำนวณจากราคาจริง
ตัวเลขข้างล่างคำนวณจากอัตราปกติเทียบกับอัตรา 0.01% โดยสมมติว่ากู้ 90% ของราคาบ้าน
| ราคาบ้าน | ค่าโอนปกติ | ค่าโอนตามมาตรการ | ค่าจดจำนองปกติ | ค่าจดจำนองตามมาตรการ | ประหยัดรวม |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 บาท | 60,000 บาท | 300 บาท | 27,000 บาท | 270 บาท | 86,430 บาท |
| 5,000,000 บาท | 100,000 บาท | 500 บาท | 45,000 บาท | 450 บาท | 144,050 บาท |
| 7,000,000 บาท | 140,000 บาท | 700 บาท | 63,000 บาท | 630 บาท | 201,670 บาท |
ข้อควรระวังในการอ่านตารางนี้ ค่าธรรมเนียมการโอนตามธรรมเนียมมักตกลงกันให้ผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายคนละครึ่ง ยอดที่ประหยัดจึงกระจายไปตามที่ตกลงกันในสัญญา ไม่ได้ตกกับผู้ซื้อทั้งก้อน ส่วนค่าจดทะเบียนจำนองปกติเป็นภาระของผู้กู้ ยอดที่ประหยัดส่วนนี้จึงเป็นของผู้ซื้อเต็มจำนวน
ใครใช้สิทธิ์ได้ และเงื่อนไขที่คนพลาดบ่อย
ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย และซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง นิติบุคคลใช้สิทธิ์ไม่ได้ และผู้ซื้อชาวต่างชาติใช้สิทธิ์ไม่ได้ แม้จะซื้อห้องชุดในโควตาต่างชาติโดยชอบด้วยกฎหมายก็ตาม
เงื่อนไขที่พลาดกันบ่อยที่สุดคือเรื่องเพดาน 7 ล้านบาท เพราะไม่ได้ดูแค่ราคาซื้อขายอย่างเดียว ราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว บ้านที่ตกลงซื้อขายกันที่ 6.9 ล้านบาทแต่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 7.2 ล้านบาท จึงไม่เข้าเงื่อนไข
อีกข้อคือมาตรการนี้ไม่รวมการขายเฉพาะส่วน การโอนกรรมสิทธิ์บางส่วนของแปลงหรือของห้องชุดจึงคิดอัตราปกติ
ข้อสุดท้าย ค่าจดทะเบียนจำนองจะได้อัตรา 0.01% เมื่อจดจำนองในคราวเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ การไปจดจำนองภายหลังเป็นคนละธุรกรรมและคิดอัตราปกติ
LTV 100% ที่ ธปท. ต่ออายุ ต่างจากมาตรการค่าโอนยังไง
สองมาตรการนี้มาจากคนละหน่วยงานและแก้คนละปัญหา มาตรการค่าโอนลดเงินสดที่ต้องจ่ายในวันโอน ส่วน LTV กำหนดว่าธนาคารปล่อยกู้ได้สูงสุดกี่เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งเป็นตัวกำหนดว่าต้องวางเงินดาวน์เท่าไหร่
ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเพดาน LTV เป็นร้อยละ 100 ครั้งแรกโดยมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ตาม ข่าว ธปท. ให้เหตุผลว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวต่อเนื่อง
จุดที่ต้องอ่านให้ละเอียด คือการผ่อนคลายนี้ครอบคลุม สัญญาที่ 2 เป็นต้นไปสำหรับที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และครอบคลุมตั้งแต่สัญญาแรกสำหรับที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้เพดาน 100% อยู่แล้วตามเกณฑ์ปกติ จึงไม่ใช่กลุ่มที่มาตรการนี้เปลี่ยนอะไรให้
Policy Watch ของ Thai PBS รายงานว่า ธปท. ประกาศต่ออายุเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2569 ครอบคลุมสัญญาที่ทำระหว่างวันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570
สองมาตรการนี้ใช้ร่วมกันได้ไหม
ใช้ร่วมกันได้ เพราะเป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง มาตรการหนึ่งลดค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน อีกมาตรการหนึ่งกำหนดวงเงินที่ธนาคารปล่อยกู้ได้
แต่ในทางปฏิบัติ ผู้ที่ได้ประโยชน์จากทั้งสองมาตรการพร้อมกันมีน้อยกว่าที่คิด เพราะเพดานราคาไม่ตรงกัน มาตรการค่าโอนจำกัดที่ 7 ล้านบาท ส่วน LTV ที่ผ่อนคลายจริงเริ่มมีผลกับบ้านหลังที่สองหรือบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท
กลุ่มที่ได้ทั้งคู่ชัดเจนคือคนที่ซื้อบ้านหลังที่สองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งได้ทั้งค่าธรรมเนียม 0.01% และกู้ได้เต็ม 100% โดยไม่ต้องวางดาวน์ 10 ถึง 20% แบบเกณฑ์ปกติ
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่มาตรการนี้ไม่ได้ลดให้
มาตรการลดเฉพาะค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดทะเบียนจำนองเท่านั้น ภาษีที่เก็บในวันเดียวกันยังคิดอัตราเดิมทั้งหมด
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า เก็บเมื่อผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี ตามปกติเป็นภาระของผู้ขาย
- อากรแสตมป์ 0.5% เก็บแทนภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ตามปกติเป็นภาระของผู้ขาย
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง แล้วคิดตามอัตราก้าวหน้า ตามปกติเป็นภาระของผู้ขาย
ผู้ซื้อที่วางแผนเงินสดวันโอนจึงควรแยกให้ชัดระหว่างค่าธรรมเนียมที่ลดแล้วกับภาษีที่ไม่ได้ลด รายละเอียดขั้นตอนและเอกสารวันโอนอ่านได้ที่บทความ โอนบ้านและคอนโดที่กรมที่ดิน
ควรรีบโอนก่อนหมดเขตไหม
ถ้าดีลพร้อมอยู่แล้วและราคาอยู่ในเพดาน 7 ล้านบาท การโอนภายในกรอบเวลาประหยัดได้เป็นหลักหมื่นถึงสองแสนบาทตามตารางข้างบน นั่นเป็นเหตุผลที่ดีในการไม่เลื่อนวันโอนออกไปโดยไม่จำเป็น
แต่การเร่งซื้อบ้านที่ยังไม่พร้อมเพียงเพื่อรับสิทธิ์เป็นการคิดกลับด้าน มาตรการชุดนี้ถูกต่ออายุมาแล้วหลายรอบติดต่อกัน และส่วนต่างที่ประหยัดได้เล็กมากเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่จ่ายตลอดอายุสัญญากู้ 20 ถึง 30 ปี
ลำดับที่ควรใช้คือประเมินความสามารถผ่อนก่อน แล้วค่อยดูว่ามาตรการช่วยลดต้นทุนวันโอนได้เท่าไหร่ ลองคำนวณค่างวดของราคาที่กำลังพิจารณาได้ที่ เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน
คำถามที่พบบ่อย
มาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง 0.01% หมดอายุเมื่อไหร่
วันที่ 30 มิถุนายน 2570 ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ที่ต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี
บ้านราคาเท่าไหร่ถึงใช้สิทธิ์ลดค่าโอนได้
ไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยราคาซื้อขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนอง ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาททั้งสามตัว ไม่ใช่ดูเฉพาะราคาซื้อขาย
คอนโดใช้สิทธิ์ลดค่าโอน 0.01% ได้ไหม
ได้ หากเป็นห้องชุดที่จดทะเบียนตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด และราคาไม่เกินเพดาน 7 ล้านบาท มาตรการครอบคลุมทั้งห้องชุดใหม่และห้องชุดมือสอง
ชาวต่างชาติใช้สิทธิ์ลดค่าโอนได้ไหม
ไม่ได้ เพราะเงื่อนไขกำหนดให้ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยและซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง นิติบุคคลก็ใช้สิทธิ์ไม่ได้เช่นกัน
ซื้อบ้านมือสองใช้สิทธิ์ได้ไหม
ได้ มาตรการครอบคลุมทั้งบ้านใหม่จากโครงการและบ้านมือสอง ตราบใดที่เป็นประเภททรัพย์ที่กำหนดและราคาอยู่ในเพดาน 7 ล้านบาท
LTV 100% หมายความว่าไม่ต้องวางเงินดาวน์เลยใช่ไหม
หมายความว่าเพดานการปล่อยกู้อยู่ที่ 100% ของมูลค่าหลักประกัน แต่ธนาคารยังพิจารณาความสามารถชำระหนี้และประวัติเครดิตตามปกติ จึงไม่ได้แปลว่าทุกคนจะกู้ได้เต็มวงเงิน
ผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้ประโยชน์จากการผ่อนคลาย LTV ไหม
ผู้ซื้อบ้านหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทได้เพดาน 100% อยู่แล้วตามเกณฑ์ปกติ การผ่อนคลายรอบนี้จึงมีผลกับสัญญาที่ 2 เป็นต้นไปสำหรับบ้านต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมีผลตั้งแต่สัญญาแรกสำหรับบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
มาตรการค่าโอนกับ LTV ใช้พร้อมกันได้ไหม
ได้ เพราะเป็นคนละมาตรการจากคนละหน่วยงาน แต่เพดานราคาไม่ตรงกัน กลุ่มที่ได้ประโยชน์ทั้งสองทางชัดที่สุดคือผู้ซื้อบ้านหลังที่สองราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
สรุป
ค่าธรรมเนียมโอนและค่าจดจำนองอยู่ที่ 0.01% ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทที่ซื้อโดยบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และเพดาน LTV อยู่ที่ 100% ถึงวันเดียวกัน
เงื่อนไขที่ทำให้คนพลาดสิทธิ์มากที่สุดคือเพดาน 7 ล้านบาทที่ต้องผ่านทั้งราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ควรขอตรวจราคาประเมินของกรมที่ดินก่อนกำหนดวันโอน ไม่ใช่ไปรู้เอาหน้างาน
กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดในกรอบราคานี้ ดูทรัพย์ได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด ส่วนเจ้าของที่ต้องการขายในช่วงที่ผู้ซื้อมีแรงจูงใจ ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากขายบ้าน