公共费按什么计算，谁有义务缴
依佛历 2522 年《公寓法》第 18 条，全体共有人须按各自在共有财产中的产权比例，或按该单位所获利益的比例（以规约规定为准），分担公共费用。
法律列举了三块支出：税费；共用服务以及为共同使用而配置的设备、器具与便利设施所产生的费用；以及维护与运营共有财产所产生的费用。
新房买家很少知道的一点是：开发商也要缴。第 18 条第三款规定，依第 6 条持有土地与建筑物的一方，对尚未过户给任何人的单位即为共有人，并须为这些单位分担费用。
因此，尚未售完却不为剩余库存缴纳公共费的项目，实际上是把负担转移给已过户的业主，这不是应当默默接受的事。
欠缴的后果分三层
第一层是按欠缴金额每年不超过 12% 计收的加收金，不计复利，具体按规约执行（第 18 条之一第一款）。
第二层在欠缴满 6 个月时出现：加收金升至每年不超过 20%，并可依规约中止共用服务或共有财产的使用，同时该共有人在业主大会上丧失表决权。
"中止共有财产使用"在实务中就是泳池、健身房，在许多楼盘还包括公共区域的门禁卡。丧失表决权则意味着，对楼盘管理最不满的那位共有人，反而失去了发声的资格。
第三层在第 18 条之一第三款：加收金本身也视为第 18 条下的费用。也就是说，滚出来的利息同样成为过户前必须清偿的公共费债务，与本金无异。
无欠费证明：小额欠款卡住大额交易的关口
依第 29 条第二款，只有在该单位已清偿第 18 条费用所生债务、并出具公寓法人最新的无欠费证明后，土地官员才会办理该单位的产权过户登记。
这就是 4 万泰铢的公共费欠款能在约定过户日卡住一套 400 万泰铢公寓的原因：没有证明就没有登记，无论资金准备得多充分。
法律也定了时限：自收到申请且共有人已全额缴清第 18 条费用之日起 15 天内，管理人须向共有人出具无欠费证明（第 29 条第三款）。
因此卖方应至少在过户日前两周结清余额并提出申请；买方应在签买卖合同时就要求查看最近的公共费收据，而不是等到过户当天。过户当天的完整流程见我们的土地厅过户指南。
例外情形，以及为何二手买家承担风险
依第 29 条第四款，公寓法人登记之前办理的产权过户登记不适用无欠费要求，这对应新项目在办理法人登记的同时过户首批单位的情形。
实务含义是：一手买家无需操心，二手买家每次都要操心，因为转过手的单位可能带着前业主从未清偿的欠款。
付订金前请直接向公寓法人问清三件事：截至查询日该单位的欠缴余额、已经计入的加收金金额，以及现行规约下每平方米每月的公共费标准。
这笔钱买到了什么
公共费不是付给管理人的服务费，而是由共有人共同出资形成的楼盘预算，用来维持共有财产的运转：电梯、备用电源、水泵、保安与保洁。
收缴不足的楼盘在预算见底之前就会显现症状：电梯故障更频繁、泳池水质变浊、走廊灯一段段熄灭；而这些最终都会反映到你卖房时的单位价格上。
所以买家该看的数字不只是每平方米的费率，还包括该楼盘的收缴率，这是可以在业主大会上提问、也应当出现在法人报告中的信息。
常见问题
公共费怎么算
按各共有人在共有财产中的产权比例，或按该单位所获利益的比例计算，以规约规定为准，依佛历 2522 年《公寓法》第 18 条。
欠缴公共费要付多少利息
按欠缴金额每年不超过 12% 计收加收金且不计复利；欠缴满 6 个月后升至每年不超过 20%（第 18 条之一）。
公寓法人可以停水停电吗
法律允许在欠缴满 6 个月后依规约中止共用服务或共有财产的使用。至于业主与电力、自来水部门之间自有合同项下的供应，属于该合同双方之事，需结合楼盘规约一并判断。
欠费还能在业主大会上表决吗
不能。欠缴满 6 个月及以上的共有人在业主大会上没有表决权（第 18 条之一第二款）。
欠着公共费能卖房吗
可以谈成买卖，但无法办理过户登记，因为官员只有在单位已清偿第 18 条债务并出具最新无欠费证明后才会登记（第 29 条）。
无欠费证明要办多久
自收到申请且共有人全额缴清第 18 条费用之日起 15 天内，管理人须出具（第 29 条第三款）。
开发商要为未售出的单位缴公共费吗
要。第 18 条第三款规定，依第 6 条持有土地与建筑物的一方，对尚未过户的单位为共有人，并须为其分担费用。
买了二手房发现前业主欠费，谁负责
实务上债务跟着房子走，因为没有无欠费证明就无法登记过户。做法是付订金前先向法人取得欠缴余额，并在买卖合同中写明由卖方清偿并于过户日交付该证明。
总结
- 公共费按共有财产产权比例或单位所获利益比例分摊，依佛历 2522 年《公寓法》第 18 条。
- 欠缴按年不超过 12% 计收加收金，欠满 6 个月后升至年不超过 20%。
- 欠缴满 6 个月可能被中止使用共有财产，并丧失业主大会表决权。
- 没有公寓法人出具的最新无欠费证明，单位无法办理过户登记。
- 债务全额清偿后，管理人须在收到申请起 15 天内出具该证明。
- 开发商必须为尚未过户的单位分担公共费。