开发商维护公共设施的义务，不会自动到期
很多业主的起点就错在这里，这也是为什么有些小区忍着一条破路十年，以为什么也做不了。
按照《土地分配法》，开发商有义务把自己建造的公共设施，维持在建成时的状态；而这项义务，并不会因为房子全部卖完就结束。
开发商只有在三件事之一发生时才被免除：买房人成立住宅小区法人（或其他法律实体）接收资产并进行管理；委员会批准了其他的维护安排；或者这些资产已登记捐作公共用途。
实际含义是：如果这三件事一件都没发生，义务仍然在开发商身上；而他人不见了，并不等于义务也随之消失。
最新修订带来的变化
《土地分配法（第 3 号）》佛历 2568 年自佛历 2569 年 3 月 1 日起施行，为业主补上了他们等了很久的那件工具。
新增的内容是：如果开发商自买房人收到通知之日起、在不少于 180 天的期限内没有着手促成住宅小区法人的设立，那么按项目图纸已售出的分割地块中、持有不少于二分之一的买房人，可以联合起来自行设立该法人，接收公共设施并代为管理。
在此之前，如果开发商始终不启动这件事，业主几乎无路可走，不少项目就这样搁置了十来年。
另外两处变化直接关系到钱：开发商被免除义务时，保证金必须移交给该法人或地方行政组织；以及公共维护费的规则被修改为，可以按土地用途类型或地块面积设定不同的费率。
最后这一点解决了一个由来已久的怨气：小地块、大地块，以及用于经营的地块，此前缴纳相同的费用，尽管它们对公共设施的使用并不相同。
此外还规定了罚则：开发商违反委员会命令的，处五万至十万泰铢罚款，并按日加罚直至改正。
必须追回的那笔保证金
接收资产时，业主最该问清楚的，是公共设施维护保证金。
开发商在申请分配许可时，就必须安排银行或金融机构签订公共设施维护保证合同，金额按整个项目公共设施建设估算造价的 7% 计算，依据签订保证合同时政府的中央建造价格。
而开发商在被免除义务时应当承担的维护费用金额，不得少于该保证合同的金额。
也就是说，法人接收公共设施的那一天，也应当同时收到这笔钱，而不是只接过道路和排水管，然后从零开始收公共维护费。
签字接收之前，请要求查看保证合同正本及其金额，并核对交给你们的数额是否相符。一旦签了字，事后再追要就难得多。
三条路，以及被忽略的第三条
第一，成立住宅小区法人，这条路给业主的控制权最大。法人成为公共设施的所有者，可以依法收取公共维护费，也可以制定小区内部规则。代价是必须有人愿意进入管委会并且真正做事。
第二，开发商申请批准其他安排，需经委员会同意，适用于特定情形。
第三，把公共设施捐作公共用途，即道路和公共资产成为公有，由地方行政组织负责维护。
第三条对不想交公共维护费的人很有吸引力，但有一项代价通常没人完整说明。
道路一旦公有，任何人都可以开进来。保安亭再也拦不下车辆，道闸也没有法律上的拦阻权，而维护则按地方的预算和优先级来安排，而不是按业主的意愿。
对一个以私密性和安全性作为卖点的小区来说，这一变化会直接影响房价。所以这件事要在充分理解的前提下表决，而不是因为想让公共维护费停下来就选它。
接收之前要检查什么
法人接收公共设施的那一天，也是全部维修责任转到业主身上的那一天。接收一个即将损坏的东西，等于在毫不知情的情况下背下一笔大债。
请组建一个工作小组，带上一位独立的工程师走一遍，重点看六项。
- 路面及其下方的基层：不只是看有没有坑，而是看有没有龟裂状裂纹或沿线沉降，因为那说明需要重做而不是修补。
- 排水管与检查井：打开井盖看是否淤满，并在不下雨的日子灌水测试。
- 路灯与控制箱：晚上去数一数到底亮着几盏，并打开控制箱查看线路和断路器。
- 水泵、水箱与污水处理设施：这些都有使用寿命且更换昂贵，请索取维修记录和设备使用年限。
- 会所、泳池与绿化：尤其是泳池过滤系统，这是许多小区低估了的经常性开支。
- 文件与图纸：竣工图、排水布置图、电气布置图，以及待移交资产清单。因为没有图纸，意味着今后每一次维修都要从猜开始。
发现有未完成的事项，就列成附件并写明整改期限，与验收房屋的做法相同，见新房交房验收。
公共维护费要在成立之前谈妥，而不是之后
几乎每一个成立了法人却出问题的小区，问题都是同一个：有人不交公共维护费。
成立之前该做的，是用真实的数字算一份预算：绿化、保安、路灯电费、道路维修的储备金，以及管理费用，然后除以地块数量。
算出来的数字通常高于业主的预期，而在表决之前先看到这个数字，能让决定建立在现实之上，而不是先把法人成立起来、再为钱吵架。
新法还允许按土地用途类型或地块面积设定不同费率，这一点应当从一开始就用起来，因为成立时约定，比日后修改容易得多。
并且从第一天起就要有应对欠费的方案，因为法律已经给了工具；一个从不使用这些工具的小区，就是让按时缴费的人替不缴费的人埋单。细节见住宅小区公共维护费欠缴。
如果您正准备在小区里买房
请先问一个问题：现在公共设施在谁手里？
如果已经在小区法人手里，就索要历年财务报表、公共维护费费率、欠费率，以及最近一次业主大会的会议记录。这四样比走一圈看看更能说明小区的状况。
如果项目早已售罄、建成多年却仍在开发商手里，就问为什么；并把道路和路灯的状况当作判断指标。
如果已经捐作公共用途，那就要明白：您买的是一栋临公共道路的房子。这本身没有错，但和广告里那个封闭小区不是一回事，并且要确认保安亭是否还有实际作用。
常见问题
开发商把房子都卖完了，维护道路的义务是不是就结束了
没有。维护义务一直存在，直到成立法人接收资产、或获批其他安排、或登记捐作公共用途为止。
开发商不肯启动，业主能做什么
按《第 3 号》佛历 2568 年法，如果开发商在买房人收到通知起不少于 180 天内没有着手，持有已售分割地块不少于二分之一的买房人可自行设立该法人。
接收时会不会有一笔钱一起过来
应当有。因为有一笔按项目公共设施建设估算造价 7%（依政府中央建造价格）计算的维护保证金。签字之前请查看保证合同正本。
把道路捐作公共用途、不用再交费，是不是更好
代价是失去控制：道路公有后任何人都能进入，保安亭拦不下车，维护按地方预算安排。这既影响安全，也影响房价。
公共维护费是每户一样吗
新法允许按土地用途类型或地块面积设定不同费率，这应当在成立法人时就约定好，因为日后修改更难。
在小区买房前该问什么
先问公共设施在谁手里。如果已在法人手里，就索要历年账目、费率、欠费率，以及最近一次业主大会的会议记录。
总结
- 维护公共设施的义务留在开发商身上，直到三件特定的事之一发生。
- 《第 3 号》佛历 2568 年法允许持有已售地块过半的买房人，在不少于 180 天后自行设立法人。
- 保证金为项目公共设施建设估算造价的 7%，应当随资产移交一并到位。
- 捐作公共用途的代价是不再是封闭小区：任何人都能进，保安亭拦不住。
- 签字前把道路、排水、照明、水泵和图纸都检查一遍，因为签完就是业主的负担。
- 在表决之前算出真实的公共维护费预算，而不是事后为钱争吵。