三个被反复引用的数字，而前两个几乎没人用得上
四千万泰铢，是外国人依《土地法典》第96条之二须汇入的投资额，用以申请取得自住用地。
一莱，是同一条路径下的面积上限，而且需要部长批准。
百分之四十九，是一栋公寓大楼内外国人合计可以持有的套内面积比例。
第三个数字对很多人确实用得上。
前两个几乎没有人在用，因为条件苛刻，而且要逐案审批。
所以对于配偶是外国人的泰国家庭来说，这些数字什么也决定不了。
真正起决定作用的，是过户当天要签的一份文件，而不少夫妻直到走进土地厅才知道它的存在。
先要理解的那条原则
《土地法典》第86条规定，外国人只能依据条约取得土地，并须受《土地法典》各条的约束。
实际上就是说，外国人不能在泰国持有土地所有权，除非有法律为其打开某扇特定的门。
与泰国人结婚不是其中一扇门。
这句话是整件事的起点，也是大家误解最深的地方。
因为婚姻真正带来的，不是外籍一方对土地的权利，而是"买地的钱是谁的"这个问题。
泰籍一方可以买，但有一份文件必须签
配偶是外国人的泰国公民，可以用自己的名义买地。
但在登记之前，双方必须共同书面确认：泰国公民用来购买的全部款项，是泰国公民一方的个人财产。
不是夫妻共同财产，不是共同挣得的财产，其中也没有任何一部分由外籍配偶共有。
这是土地厅的规定程序，不是某位办事人员的习惯做法。
还有一个很少有人知道的细节：这条规则适用于外籍配偶，无论婚姻是否办理过登记。
因此，同居十年却没有登记的伴侣，并不像很多人以为的那样可以免掉这一步。
配偶不在泰国怎么办
这种情况非常常见，因为外籍一方往往还在自己国家工作。
可行的做法是由他到泰国驻当地的大使馆、领事馆，或者当地的公证人处作出陈述。
工作人员会把陈述记入一份证明书，写明泰国公民用于购地的款项是其个人财产、不是夫妻共同财产，外籍配偶不持有任何所有权份额。
然后由泰籍一方在登记当天把这份证明书提交给土地厅的办事人员。
需要提前规划的是时间，因为在有些地方，海外这一步要花好几周，文件还可能需要一层层继续认证。
已经付了定金却没有为这一步留出时间的夫妻，就是最后一周手忙脚乱的那一对。
这份文件真正的含义
这是全文最该慢读的一段。
签这份证明书不是走文书流程，而是外籍一方确认自己在那块土地上没有任何所有权份额。
也就是说，日后一旦离婚，那块土地是泰籍一方的个人财产，不是需要分割的夫妻共同财产。
不少夫妻签的时候并没有看，以为那是人人都要签的标准表格。
人人都要签这一点没错，但它的效果绝不是小事。
事先坦率谈过的夫妻，就不会在柜台前、在办事人员和身后排队的人面前，才第一次生出那种感觉。
代持：为什么这是最差的一条路
常有人建议找泰国人代持，或者成立一家由泰国人持股的泰国公司来代持。
两种做法的问题是一样的：它们掩盖了谁才是真正的所有人。
《土地法典》赋予了调查权，可以责令处分外国人非法取得的土地，并对代持者规定了罚则。
但在日常生活中真正发生的风险，通常不是来自主管部门。
而是来自代持人本人。
- 代持人去世，土地进入其继承人的遗产，而那些人从未与任何人约定过什么。
- 代持人有债务，债权人对那块土地强制执行。
- 代持人把土地卖给了善意第三人。
- 代持人改了主意，而外国人手上没有任何一份文件可以起诉，除非同时暴露自己的违法处境。
最后一条才是真正的陷阱，因为为了法律一开始就禁止的东西去打官司，结局不会好。
关于掩盖真实交易的详细说明，见土地买卖中的通谋虚伪行为。
外籍一方真正合法的几条路
泰国法律并没有关上所有的门，它只是不给土地所有权。
它允许的东西是真实存在的，而且早已被广泛使用。
与土地分开持有建筑物。依泰国法律，房屋与其所在土地可以分属不同所有人，前提是该建筑物是依已登记的权利建造的。
实际操作就是：在租赁或地上权之下的土地上，以外籍一方的名义申请施工许可，这样房子才真正属于他。
长期租赁。《民商法典》第540条禁止不动产租赁超过三十年，超过的部分一律缩减为三十年。
必须弄清楚的一点是：约定再续三十年，并不像原租约那样可以强制执行，因为续约意味着重新订立一份合同。
市场上的卖家会说三十加三十再加三十，听起来像九十年。在法律上那是确定的三十年，加上两轮期望。
用益权，可以登记在外籍一方名下，赋予其在有生之年使用并收取孳息的权利。
局限在于它随权利人去世而终止，无法传给子女。详见用益权给了什么，代价又是什么。
地上权，赋予在他人土地上拥有房屋或构筑物的权利，是与"建一栋房子"这个需求最贴合的工具。
两者的区别见居住权与地上权的区别。
公寓单元。外国人可以持有公寓单元的所有权，但合计不得超过该栋大楼全部套内面积的百分之四十九。
这是最直接的一条路，也是许多外国人选择公寓而不是独栋房屋的原因。
付钱之前要核实的是该楼的外籍配额是否还有剩余，这一点可以问物业管理法人。
离婚时和去世时会怎样
离婚时，凭证明书买下、确认为泰籍一方个人财产的土地，属于泰籍一方。
而外籍一方依已登记的地上权所建的房屋仍属于他，因为那是另一件独立的财产。
这正是为什么一开始就把权利登记妥当，比大家在感情还好时以为的更重要。
泰籍一方去世时，外籍配偶在法律上可以是继承人，但"是继承人"和"能持有土地所有权"是两回事。
实际上，取得了自己无法持有的土地的外国人，必须在土地厅厅长规定的期限内将该土地处分掉。
也就是说，价值归他，土地本身留不住。
提前规划的夫妻通常在购买时就为外籍一方登记用益权，这样即使土地必须易手，他仍能终身住在那栋房子里。
外籍一方去世时，用益权终止；租约如何处理取决于合同的措辞，这一点应当在签订当天就写清楚。
付第一笔钱之前该做的五件事
一，明确谁拥有什么。土地在泰籍一方名下，房子在谁名下，外籍一方的权利以何种形式存在。
在跟任何人谈之前先逐条写下来，因为说不清自己要什么的人，最后拿到的是卖家想卖的东西。
二，在过户日之前把证明书办妥，尤其是外籍一方在国外时。要为大使馆或公证人以及后续的层层认证留出时间。
三，请一位不是卖方介绍来的律师读合同，因为卖方推荐的律师的任务是把交易做成，不是保证您的安全。
四，所有权利都在过户当天一并登记，而不是日后再回来办，因为日后再办需要再一次的同意，而那时未必还拿得到。
五，把土地本身查清楚，不要只盯着国籍问题：界线、通行、城市规划和征收红线，查法见征收红线该怎么查。
第五条在有外国人参与的交易里最常被遗忘，因为所有人都忙着操心国籍规则，反倒没人去查要买的那块地。
常见问题
和泰国人结婚之后能买地吗
外国人不能持有土地所有权，结婚并不改变这一点。泰籍一方可以用自己的名义购买，但双方须书面确认所用款项是泰籍一方的个人财产。
我们没登记结婚，这份文件还要办吗
要办。该程序适用于外籍配偶，无论婚姻是否登记过，很多伴侣正是在这里被卡住。
配偶在国外怎么办
由他向泰国驻当地大使馆、领事馆或当地公证人作出陈述，记入证明书，再在登记当天提交给土地厅。
签了这份文件，我放弃了什么
等于确认外籍配偶在那块土地上没有任何所有权份额，因此它是泰籍一方的个人财产，离婚时不属于要分割的夫妻共同财产。
能不能找泰国人替我持有
那是掩盖所有权，法律有权予以处分并设有罚则。而实际上更大的风险是代持人去世、负债、转卖或者改变主意。
外国人能只拥有房子不拥有土地吗
可以，前提是房子依已登记的地上权或租赁建造，并以本人名义申请施工许可。
三十年再续三十年是真的吗
不动产租赁不得超过三十年，超过部分缩减为三十年。约定续约只是一个需要重新订立合同的承诺，不是自动延续的权利。
泰籍配偶去世，土地会归我吗
您可以是继承人但不能持有所有权，因此必须在土地厅厅长规定的期限内处分该土地。提前规划的夫妻会在购买时就登记用益权。
小结
- 外国人不能持有土地所有权，结婚并不改变这一点。
- 泰籍一方可以购买，但须共同书面确认款项为其个人财产。
- 该规则适用于登记与未登记的婚姻两种情形。
- 配偶在国外的，通过大使馆、领事馆或公证人办理，并预留时间。
- 签署那份文件，等于确认外籍一方没有任何所有权份额。
- 代持是最差的路，因为损害通常来自代持人而不是主管部门。
- 合法路径是拥有建筑物、三十年租赁、用益权、地上权，以及百分之四十九配额内的公寓单元。
- 租赁不得超过三十年，续约的承诺不是自动延续。
- 所有权利都在过户当天一并登记，不要留待日后。