ค่าส่วนกลางคิดจากอะไร และใครมีหน้าที่จ่าย
เจ้าของร่วมทุกคนต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนที่แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ค่าใช้จ่ายที่กฎหมายพูดถึงมีสามก้อน คือค่าภาษีอากร ค่าใช้จ่ายจากการให้บริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้กับสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ใช้ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายจากการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง
ข้อที่คนซื้อคอนโดใหม่มักไม่รู้คือเจ้าของโครงการก็ต้องจ่ายด้วย มาตรา 18 วรรคสามกำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนให้ใคร และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องเหล่านั้นด้วย
เพราะฉะนั้นโครงการที่ขายไม่หมดแล้วไม่จ่ายค่าส่วนกลางของห้องที่เหลือ คือการผลักภาระไปให้เจ้าของร่วมที่โอนแล้ว ไม่ใช่เรื่องที่ต้องยอม
ค้างจ่ายแล้วเกิดอะไรขึ้น มีสามชั้น
ชั้นแรกคือเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่ง
ชั้นที่สองเกิดเมื่อค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เงินเพิ่มขึ้นเป็นอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
คำว่าระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลางในทางปฏิบัติคือสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และในหลายอาคารรวมถึงคีย์การ์ดสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนการเสียสิทธิออกเสียงหมายความว่าเจ้าของร่วมที่ค้างจ่ายไม่มีปากเสียงในเรื่องที่ตัวเองไม่พอใจ
ชั้นที่สามอยู่ในมาตรา 18/1 วรรคสาม ซึ่งกำหนดให้เงินเพิ่มถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ด้วย แปลว่าดอกที่งอกขึ้นกลายเป็นหนี้ค่าส่วนกลางที่ต้องเคลียร์ก่อนโอนเช่นเดียวกับต้น
หนังสือปลอดหนี้ คือจุดที่หนี้ก้อนเล็กหยุดดีลก้อนใหญ่
พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้เมื่อห้องนั้นปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง ตามมาตรา 29 วรรคสอง
นี่คือเหตุผลที่ค่าส่วนกลางค้าง 40,000 บาทสามารถหยุดการโอนห้องราคา 4 ล้านบาทได้ในวันนัดโอน เพราะไม่มีหนังสือปลอดหนี้ก็ไม่มีการจดทะเบียน ไม่ว่าเงินจะพร้อมแค่ไหน
กฎหมายให้กรอบเวลาไว้ด้วย ผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้เจ้าของร่วมภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว ตามมาตรา 29 วรรคสาม
ผู้ขายจึงควรเคลียร์ยอดและยื่นขอหนังสือปลอดหนี้ก่อนกำหนดวันโอนอย่างน้อยสองสัปดาห์ ส่วนผู้ซื้อควรขอดูใบเสร็จค่าส่วนกลางล่าสุดตั้งแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่วันโอน ลำดับขั้นทั้งหมดของวันโอนอยู่ในคู่มือโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ข้อยกเว้นที่ควรรู้ และกรณีห้องที่ยังไม่มีนิติบุคคล
เงื่อนไขหนังสือปลอดหนี้ไม่ใช้กับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามมาตรา 29 วรรคสี่ ซึ่งคือกรณีโครงการใหม่ที่โอนห้องแรกพร้อมกับการจดทะเบียนนิติบุคคล
ในทางปฏิบัติแปลว่าผู้ซื้อห้องมือหนึ่งไม่ต้องกังวลเรื่องนี้ แต่ผู้ซื้อห้องมือสองต้องกังวลทุกครั้ง เพราะห้องที่เคยเปลี่ยนมือมาแล้วอาจมีหนี้ค้างจากเจ้าของคนก่อนที่ยังไม่ถูกล้าง
สิ่งที่ควรถามนิติบุคคลตรง ๆ ก่อนวางมัดจำคือยอดค้างชำระของห้องนั้น ณ วันที่สอบถาม เงินเพิ่มที่คิดไว้แล้วเท่าไร และอัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตรต่อเดือนตามข้อบังคับฉบับที่ใช้อยู่
เงินที่จ่ายไปได้อะไรกลับมา
ค่าส่วนกลางไม่ใช่ค่าธรรมเนียมที่จ่ายให้ผู้จัดการ มันคืองบประมาณของอาคารที่เจ้าของร่วมออกกันเองเพื่อรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตั้งแต่ลิฟต์ ระบบไฟฟ้าสำรอง ปั๊มน้ำ ไปจนถึงพนักงานรักษาความปลอดภัยและการทำความสะอาด
อาคารที่เก็บค่าส่วนกลางได้ต่ำกว่าที่ควรจะเป็นจะเห็นผลก่อนที่งบจะหมด คือลิฟต์เสียบ่อยขึ้น น้ำในสระขุ่นขึ้น และไฟทางเดินดับเป็นจุด ๆ ซึ่งทั้งหมดสะท้อนกลับไปที่ราคาห้องเวลาขายต่อ
เพราะฉะนั้นตัวเลขที่ผู้ซื้อควรดูไม่ใช่แค่อัตราค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร แต่รวมถึงอัตราการเก็บได้ของอาคารนั้น ซึ่งเป็นข้อมูลที่ถามได้ในที่ประชุมใหญ่และควรปรากฏในรายงานของนิติบุคคล
คำถามที่พบบ่อย
ค่าส่วนกลางคิดตามอะไร
คิดตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ตามที่กำหนดในข้อบังคับ ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
ค้างค่าส่วนกลางเสียดอกเบี้ยเท่าไร
เงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีของยอดค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น และถ้าค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เพิ่มเป็นไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี ตามมาตรา 18/1
นิติบุคคลตัดน้ำตัดไฟห้องที่ค้างจ่ายได้ไหม
กฎหมายให้ระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เมื่อค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ส่วนสาธารณูปโภคที่เป็นสัญญาระหว่างเจ้าของห้องกับการไฟฟ้าหรือการประปาเป็นเรื่องของคู่สัญญานั้น จึงต้องดูข้อบังคับของอาคารประกอบ
ค้างค่าส่วนกลางแล้วยังโหวตในที่ประชุมใหญ่ได้ไหม
ไม่ได้ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ตามมาตรา 18/1 วรรคสอง
ขายห้องที่ค้างค่าส่วนกลางได้ไหม
ขายได้แต่โอนไม่ได้ เพราะพนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อห้องปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 และต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดมาแสดง ตามมาตรา 29
ขอหนังสือปลอดหนี้ใช้เวลากี่วัน
ผู้จัดการต้องออกให้ภายใน 15 วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว ตามมาตรา 29 วรรคสาม
เจ้าของโครงการต้องจ่ายค่าส่วนกลางของห้องที่ขายไม่ออกไหม
ต้องจ่าย มาตรา 18 วรรคสามให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอน และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องเหล่านั้น
ซื้อคอนโดมือสองแล้วเจอหนี้ค่าส่วนกลางของเจ้าของเดิม ใครรับผิด
หนี้ผูกกับห้องในทางปฏิบัติ เพราะไม่มีหนังสือปลอดหนี้ก็โอนไม่ได้ ทางแก้คือขอยอดค้างจากนิติบุคคลก่อนวางมัดจำ และเขียนในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดว่าผู้ขายต้องเคลียร์หนี้และส่งมอบหนังสือปลอดหนี้ในวันโอน
สรุป
- ค่าส่วนกลางคิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางหรือส่วนแห่งประโยชน์ต่อห้องชุด ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
- ค้างชำระเสียเงินเพิ่มไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปเป็นไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
- ค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่
- โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ถ้าไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุด
- ผู้จัดการต้องออกหนังสือปลอดหนี้ภายใน 15 วันนับแต่ได้รับคำขอและชำระหนี้ครบ
- เจ้าของโครงการต้องร่วมออกค่าส่วนกลางของห้องที่ยังไม่ได้โอนด้วย