刚买了公寓却发现公共区域一团糟，能做什么
按力度递增有四件事：查阅管理法人的账目文件，这一项您一个人当天就能做；联合持有百分之二十投票权的业主要求召开临时业主大会；以全体投票权四分之一的票数罢免管理人；以及向所在地土地厅的公寓登记官投诉。
前三项都写在《公寓法》里，而大多数共有业主并不知道自己有这些权利，于是一栋楼往往在业主群里抱怨好几年。
先分清楚这到底是谁的问题
| 表象 | 问题真正所在 | 对应途径 |
|---|---|---|
| 泳池漏水、电梯频繁故障、公共区域从交房起就开裂 | 开发商的施工质量 | 依瑕疵担保责任与保修条款向开发商索赔 |
| 物业费照收却不修、账目不清、联系不上人 | 管理法人与管理人的运作 | 查阅文件、召集大会、罢免管理人 |
| 维修基金不够，因为大量业主拖欠物业费 | 业主自身 | 通过业主大会推动催缴措施 |
动手之前先把这一步想清楚。为开发商留下的裂缝去跟管理处争论，是把时间花在无力解决问题的人身上。
今天就能一个人行使的权利
《公寓法》第38/3条要求管理法人将年度报告连同章程保存在管理处办公室，供共有业主与主管人员查阅。
也就是说，您可以直接走进管理处提出查阅要求。不需要征集任何签名，不需要等开会，也不需要说明理由。
- 已登记的管理法人章程，而不是某个人打印分发的版本
- 能拿到的历年年度报告
- 经审计的资产负债表，以及审计师报告
- 近几次业主大会的会议纪要，看看已经通过了哪些决议
- 现任委员会名单及任期到期日
用来判断管理是否合法的几个数字
第38/1条要求管理法人每十二个月至少编制一次资产负债表，列明资产与负债以及收支账目，交由审计师审计，并在会计年度结束后一百二十日内提交业主大会审议通过。
这个120天是您手上最好用的工具。如果楼盘的会计年度在12月结束，而到4月底仍未召开大会通过资产负债表，那就是管理法人没有依法履职。这一点可以直接提出来，不必陷入关于管理风格的争论。
第71条规定，管理法人违反或未遵守第38/1条、第38/2条与第38/3条的，处不超过一万泰铢的罚款。
一万泰铢不会让谁破产。这一条的价值在于，它把"管理处不给看账"从业主群里的抱怨，变成了一项写明有罚则的违法行为，谈起来分量完全不同。
百分之二十的投票权可以召集临时大会
第42/2条规定，持有全体投票权百分之二十以上的共有业主可以联名书面请求委员会召开临时业主大会，委员会须在收到请求之日起15日内召开。
最关键的在后半句：委员会逾期未召开的，上述业主可以自行召开临时业主大会。这就堵住了最常见的规避手法，也就是把请求压着不办。
计票方式要留意：投票权按各单元在共有部分中的产权份额计算，不是一户一票。面积大的单元权重更高。因此凑足百分之二十是算面积，不是数人头。
罢免管理人
如果问题出在管理人本人，第35/3条规定业主大会可以不少于全体投票权四分之一的票数将其罢免。
注意这个门槛是按整栋楼的全体投票权计算，而不是按到会人数。这比很多人以为的严格。出席率低的楼盘，即便到会者全体同意也可能罢免不成。因此向不出席的业主收集委托书，是这件事的主要工作，而不是附带工作。
向哪里投诉
公寓管理法人由土地厅监管，公寓登记官即楼盘所在地土地厅的土地官员。
可以投诉的事项包括：管理法人未依法编制或公开资产负债表、未在规定期限内召开业主大会、管理人与委员会登记事项不实等。
请把收集到的文件复印件一并带去。附有文件的投诉与仅凭口头陈述的投诉，处理力度差别很大。
如果问题从交房那天就存在
从第一天就有的裂缝、从未能正常运行的系统、与宣传不符的公共设施，责任在开发商，而不在刚接手管理的管理法人。
关于结构与配套的保修期限以及如何发出具有法律效力的通知，请见新房保修几年。若您担心已发现的裂缝，哪种裂缝才危险可以帮您分清轻重缓急。
买之前查什么，才不至于事后自己来收拾
- 索取最近两三年经审计的资产负债表，看维修基金还剩多少、业主欠费有多严重。
- 索取最近一次业主大会纪要，楼盘的问题总会出现在"其他事项"里。
- 查询近五年的物业费费率。十年没涨过物业费的楼盘，是正在吃老本的楼盘。
- 去看真正的设备，机房、电梯、水泵，而不是只看大堂和泳池。
- 问清楚欠费单元的比例。这个数字对楼盘未来的预测力，胜过公共区域有多漂亮。
关于拖欠物业费如何影响过户，请见公寓物业费欠缴的后果。如果您还在挑房，可以看看我们在售的公寓。
常见问题
单个业主可以要求查看账目吗
可以。《公寓法》第38/3条要求管理法人将年度报告与章程保存在办公室，供共有业主与主管人员查阅，无需征集签名，也无需等待开会。
管理法人须在多少天内通过资产负债表
会计年度结束后120日内，依第38/1条，须每十二个月编制资产负债表、交审计师审计，再提交业主大会审议通过。
管理法人不守法有罚则吗
有。第71条规定，违反或未遵守第38/1条、第38/2条与第38/3条的，处不超过一万泰铢罚款。
召集临时业主大会需要多少票
不少于全体投票权的百分之二十，依第42/2条。委员会须在收到请求后15日内召开，逾期未召开的，该群业主可自行召开。
罢免管理人需要多少票
不少于全体投票权的四分之一，依第35/3条，按整栋楼计算而非按到会人数计算。
是一户一票吗
不是。投票权按各单元在共有部分中的产权份额计算，面积大的单元权重更高。组建票数要按面积算，而不是按人数。
向哪里投诉公寓管理法人
向公寓登记官投诉，即楼盘所在地土地厅的土地官员，并携带已收集文件的复印件。
交房时公共区域就有缺陷，谁负责
开发商负责，而不是刚接手管理的管理法人。应依瑕疵担保责任与保修条款主张权利，并以书面形式发出通知以留下通知日期的记录。
总结
- 先分清问题出在开发商、管理运作还是业主欠费，三者的解决途径完全不同。
- 第38/3条让单个共有业主可以立即到管理处查阅年度报告与章程。
- 第38/1条要求经审计的资产负债表在会计年度结束后120日内提交业主大会通过。
- 第71条对违反第38/1、38/2、38/3条的管理法人处不超过一万泰铢罚款。
- 第42/2条允许持有百分之二十投票权的业主要求召开临时大会，委员会15日内不召开的可自行召开。
- 第35/3条以全体投票权四分之一罢免管理人，按整栋楼计算而非按到会人数。
- 投票权按各单元在共有部分的产权份额计算，凑票是算面积而非数人头。