เพิ่งซื้อคอนโดแล้วส่วนกลางมีปัญหา สิทธิที่เจ้าของร่วมมีตามกฎหมายและใช้ได้จริง

เพิ่งซื้อคอนโดแล้วเจอส่วนกลางมีปัญหา ทำอะไรได้บ้าง

ทำได้สี่อย่างตามลำดับความแรง คือขอตรวจดูเอกสารของนิติบุคคลซึ่งเป็นสิทธิที่คุณใช้ได้คนเดียวทันที รวมเสียงเจ้าของร่วมร้อยละยี่สิบเพื่อเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ ลงมติถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคลด้วยคะแนนหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมด และร้องเรียนต่อนายทะเบียนอาคารชุดที่สำนักงานที่ดินท้องที่

สามอย่างแรกอยู่ในพระราชบัญญัติอาคารชุด และเจ้าของร่วมส่วนใหญ่ไม่รู้ว่ามีสิทธิเหล่านี้ จึงลงเอยด้วยการบ่นในกลุ่มไลน์ของตึกอยู่หลายปี

แยกให้ออกก่อนว่าปัญหาอยู่ที่ใคร

สามอย่างนี้หน้าตาเหมือนกันตอนเจอ แต่ใช้ทางแก้คนละทางโดยสิ้นเชิง การเดินผิดทางตั้งแต่ต้นคือเหตุผลที่หลายเรื่องยืดเยื้อ

อาการ	ปัญหาจริงอยู่ที่	ทางแก้
สระว่ายน้ำรั่ว ลิฟต์เสียบ่อย พื้นที่ส่วนกลางร้าวตั้งแต่รับโอน	คุณภาพงานก่อสร้างของผู้ประกอบการ	เรียกร้องจากผู้ประกอบการตามความรับผิดในความชำรุดบกพร่องและการรับประกัน
เก็บค่าส่วนกลางแล้วแต่ไม่ซ่อม บัญชีไม่ชัด ติดต่อไม่ได้	การบริหารของนิติบุคคลและผู้จัดการ	ใช้สิทธิตรวจเอกสาร เรียกประชุม และถอดถอนผู้จัดการ
เงินกองทุนไม่พอซ่อม เพราะเจ้าของร่วมจำนวนมากค้างจ่าย	ตัวเจ้าของร่วมด้วยกันเอง	ผลักดันมาตรการทวงหนี้ผ่านที่ประชุมใหญ่

ก่อนจะไปต่อ ให้ตอบตัวเองให้ได้ว่าอยู่แถวไหน เพราะการไปทะเลาะกับนิติบุคคลเรื่องรอยร้าวที่ผู้ประกอบการทำไว้ตั้งแต่แรก คือการเสียเวลากับคนที่แก้ให้ไม่ได้

สิทธิที่คุณใช้ได้คนเดียวตั้งแต่วันนี้

มาตรา 38/3 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีพร้อมข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้เจ้าของร่วมและพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจดูได้

แปลว่าคุณเดินเข้าไปที่สำนักงานนิติแล้วขอดูได้เลย ไม่ต้องรวมเสียงใคร ไม่ต้องรอประชุม และไม่ต้องอธิบายเหตุผล

สิ่งที่ควรขอดูและถ่ายเก็บไว้

• ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฉบับที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่ฉบับที่ใครสักคนพิมพ์แจก
• รายงานประจำปีย้อนหลังเท่าที่มี
• งบดุลที่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชี พร้อมรายงานของผู้สอบบัญชี
• รายงานการประชุมใหญ่ย้อนหลัง เพื่อดูว่ามติอะไรผ่านไปแล้วบ้าง
• รายชื่อคณะกรรมการชุดปัจจุบันและวันครบวาระ

ตัวเลขที่ใช้ตรวจว่านิติทำงานตามกฎหมายหรือไม่

มาตรา 38/1 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน โดยงบดุลต้องแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินพร้อมบัญชีรายรับรายจ่าย ต้องจัดให้ผู้สอบบัญชีตรวจสอบ และต้องนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

ตัวเลข 120 วันนี้คือเครื่องมือที่ใช้ง่ายที่สุด ถ้าปีบัญชีของตึกสิ้นสุดเดือนธันวาคมแล้วยังไม่มีการประชุมใหญ่อนุมัติงบดุลภายในสิ้นเดือนเมษายน แปลว่านิติไม่ได้ทำตามกฎหมาย และนั่นคือประเด็นที่คุณหยิบขึ้นมาพูดได้โดยไม่ต้องเถียงเรื่องรสนิยมการบริหาร

มาตรา 71 กำหนดว่านิติบุคคลใดฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3 ต้องระวางโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาท

ค่าปรับหนึ่งหมื่นบาทไม่ได้ทำให้ใครล้มละลาย แต่ประโยชน์ของมาตรานี้คือมันเปลี่ยนเรื่อง "นิติไม่ยอมให้ดูบัญชี" จากเรื่องบ่นกันในไลน์ เป็นเรื่องที่มีบทลงโทษเขียนไว้ในกฎหมาย ซึ่งเป็นคนละน้ำหนักกันเวลาไปคุย

รวมเสียงร้อยละยี่สิบ เพื่อเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ

ถ้าขอเอกสารแล้วยังไม่ขยับ ขั้นต่อไปคือเรียกประชุม

มาตรา 42/2 ให้สิทธิเจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอต่อคณะกรรมการให้เปิดประชุมใหญ่วิสามัญ และคณะกรรมการต้องจัดให้มีการประชุมภายใน 15 วันนับแต่วันรับคำร้องขอ

ส่วนที่สำคัญที่สุดอยู่ตรงท้าย ถ้าคณะกรรมการไม่จัดประชุมภายในกำหนด เจ้าของร่วมตามจำนวนดังกล่าวจัดประชุมใหญ่วิสามัญกันเองได้ ข้อนี้ปิดทางเลี่ยงที่ใช้กันบ่อยที่สุด คือการดองคำร้องไว้เฉย ๆ

ข้อควรรู้เรื่องการนับคะแนน คะแนนเสียงของเจ้าของร่วมคิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ใช่หนึ่งห้องหนึ่งเสียง ห้องใหญ่จึงมีน้ำหนักมากกว่าห้องเล็ก การรวมเสียงให้ถึงร้อยละยี่สิบจึงต้องดูพื้นที่ ไม่ใช่นับหัว

ถอดถอนผู้จัดการนิติบุคคล

ถ้าปัญหาอยู่ที่ตัวผู้จัดการ มาตรา 35/3 กำหนดให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมถอดถอนผู้จัดการได้ด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

สังเกตว่าเกณฑ์นี้คิดจากคะแนนเสียงทั้งหมดของอาคาร ไม่ใช่จากคนที่มาประชุม ซึ่งเข้มกว่าที่หลายคนเข้าใจ ตึกที่คนมาประชุมน้อยจึงถอดถอนไม่สำเร็จแม้ที่ประชุมจะเห็นด้วยเป็นเอกฉันท์ การเก็บใบมอบฉันทะจากเจ้าของร่วมที่ไม่มาจึงเป็นงานหลักของเรื่องนี้ ไม่ใช่งานรอง

ร้องเรียนไปที่ไหน

หน่วยงานกำกับดูแลนิติบุคคลอาคารชุดคือกรมที่ดิน โดยนายทะเบียนอาคารชุดคือเจ้าพนักงานที่ดินประจำสำนักงานที่ดินในท้องที่ที่อาคารชุดตั้งอยู่

เรื่องที่ร้องได้ เช่น นิติบุคคลไม่จัดทำหรือไม่เปิดเผยงบดุลตามกฎหมาย ไม่จัดประชุมใหญ่ตามกำหนด หรือการจดทะเบียนผู้จัดการและกรรมการไม่ถูกต้อง

ให้เตรียมสำเนาเอกสารที่รวบรวมไว้ไปด้วย เพราะการร้องเรียนที่มีเอกสารประกอบกับการร้องเรียนด้วยคำบอกเล่า ได้รับการดำเนินการต่างกันมาก

ถ้าปัญหามาตั้งแต่วันรับโอน

รอยร้าว ระบบที่ใช้ไม่ได้ หรือส่วนกลางที่ไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ตั้งแต่วันแรก เป็นความรับผิดของผู้ประกอบการ ไม่ใช่ของนิติบุคคลที่เพิ่งรับตึกมาบริหาร

เรื่องระยะเวลารับประกันงานโครงสร้างและส่วนควบ พร้อมวิธีแจ้งให้มีผลทางกฎหมาย อยู่ใน บ้านใหม่รับประกันกี่ปี และถ้ากำลังกังวลเรื่องรอยร้าวที่เจอ รอยร้าวแบบไหนอันตราย ช่วยแยกได้ว่าเรื่องไหนต้องรีบ

ตรวจอะไรก่อนซื้อ เพื่อไม่ต้องมาแก้ทีหลัง

• ขอดูงบดุลที่ผ่านผู้สอบบัญชีของสองถึงสามปีล่าสุด ดูว่าเงินกองทุนเหลือเท่าไหร่และหนี้ค้างชำระของเจ้าของร่วมสูงแค่ไหน
• ขอดูรายงานการประชุมใหญ่ปีล่าสุด เพราะปัญหาของตึกจะปรากฏในวาระอื่น ๆ เสมอ
• ถามอัตราค่าส่วนกลางย้อนหลังห้าปี ตึกที่ไม่เคยขึ้นค่าส่วนกลางเลยในสิบปีคือตึกที่กำลังกินเงินกองทุนอยู่
• เดินดูงานระบบจริง ห้องเครื่อง ลิฟต์ ปั๊มน้ำ ไม่ใช่ดูแค่ล็อบบี้กับสระ
• ถามสัดส่วนห้องที่ค้างค่าส่วนกลาง ตัวเลขนี้ทำนายอนาคตของตึกได้ดีกว่าความสวยของส่วนกลาง

เรื่องผลของการค้างค่าส่วนกลางที่กระทบการโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ใน ค้างค่าส่วนกลางคอนโด และถ้ากำลังมองหาห้องอยู่ ดู คอนโดที่ประกาศขาย ได้

คำถามที่พบบ่อย

เจ้าของร่วมคนเดียวขอดูบัญชีนิติได้ไหม

ได้ มาตรา 38/3 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลเก็บรายงานประจำปีพร้อมข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคล เพื่อให้เจ้าของร่วมและพนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจดูได้ ไม่ต้องรวมเสียงและไม่ต้องรอประชุม

นิติต้องอนุมัติงบดุลภายในกี่วัน

ภายใน 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี ตามมาตรา 38/1 ซึ่งกำหนดให้จัดทำงบดุลทุกรอบสิบสองเดือน ให้ผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วเสนอที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ

นิติไม่ทำตามกฎหมายมีโทษไหม

มี มาตรา 71 กำหนดโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทสำหรับนิติบุคคลที่ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 มาตรา 38/2 และมาตรา 38/3

ต้องรวมเสียงเท่าไหร่ถึงเรียกประชุมใหญ่วิสามัญได้

ไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 42/2 คณะกรรมการต้องจัดประชุมภายใน 15 วันนับแต่รับคำร้อง ถ้าไม่จัด เจ้าของร่วมกลุ่มนั้นจัดประชุมกันเองได้

ถอดถอนผู้จัดการนิติต้องใช้เสียงเท่าไหร่

ไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 35/3 ซึ่งนับจากคะแนนเสียงทั้งอาคาร ไม่ใช่จากผู้ที่มาประชุม

คะแนนเสียงนับอย่างไร หนึ่งห้องหนึ่งเสียงหรือเปล่า

ไม่ใช่ คะแนนเสียงคิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ห้องที่มีพื้นที่มากกว่าจึงมีคะแนนเสียงมากกว่า การรวมเสียงต้องคิดจากพื้นที่ ไม่ใช่นับจำนวนคน

ร้องเรียนนิติบุคคลอาคารชุดได้ที่ไหน

ที่นายทะเบียนอาคารชุด ซึ่งคือเจ้าพนักงานที่ดินประจำสำนักงานที่ดินในท้องที่ที่อาคารชุดตั้งอยู่ ให้นำสำเนาเอกสารที่รวบรวมไว้ไปประกอบด้วย

ส่วนกลางชำรุดตั้งแต่รับโอน ใครรับผิดชอบ

ผู้ประกอบการ ไม่ใช่นิติบุคคลที่เพิ่งรับตึกมาบริหาร ให้ดำเนินการตามความรับผิดในความชำรุดบกพร่องและเงื่อนไขการรับประกัน และแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อให้มีหลักฐานวันที่แจ้ง

สรุป

• แยกก่อนว่าปัญหาอยู่ที่ผู้ประกอบการ ที่การบริหารของนิติบุคคล หรือที่เจ้าของร่วมค้างจ่าย เพราะสามอย่างนี้แก้คนละทาง
• มาตรา 38/3 ให้เจ้าของร่วมคนเดียวเข้าไปขอตรวจดูรายงานประจำปีและข้อบังคับที่สำนักงานนิติบุคคลได้ทันที
• มาตรา 38/1 กำหนดให้จัดทำงบดุล ให้ผู้สอบบัญชีตรวจสอบ และเสนอที่ประชุมใหญ่อนุมัติภายใน 120 วันนับแต่สิ้นปีบัญชี
• มาตรา 71 กำหนดโทษปรับไม่เกินหนึ่งหมื่นบาทเมื่อนิติบุคคลไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 38/2 และ 38/3
• มาตรา 42/2 ให้เจ้าของร่วมร้อยละยี่สิบเข้าชื่อเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ และถ้าคณะกรรมการไม่จัดภายใน 15 วัน เจ้าของร่วมจัดเองได้
• มาตรา 35/3 ให้ถอดถอนผู้จัดการด้วยคะแนนหนึ่งในสี่ของคะแนนเสียงทั้งหมด ซึ่งนับจากทั้งอาคารไม่ใช่จากผู้มาประชุม
• คะแนนเสียงคิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ไม่ใช่หนึ่งห้องหนึ่งเสียง