最危险的一个念头，是把还清贷款的房子等同于随时可用的现金
房贷已经还完的房子，感觉就像一笔闲置的钱。
而市面上有一种产品说，几周之内就能把它变成现金。
那句话在技术上是对的，但从一开始就把故事讲偏了。
因为真正发生的并不是把房子变成钱。
而是把房子押上去，作为一笔新债务的担保，而房子仍然是您住着的那一栋。
这两句话之间的差别，就是好工具与陷阱之间的差别。
而决定它属于哪一种的，不是这个产品本身，而是您拿这笔钱去做什么。
它是什么，与转贷有何不同
房屋抵押贷款，是用您已经拥有的房子作担保去借钱，并不涉及购买任何东西。
银行会给房子估价，再按估价的一个比例给出额度。
与转贷的区别在于目的。
转贷是把已有的房贷转到另一家银行，换一个更好的利率。
房屋抵押贷款则是创造一笔原本不存在的新债务。
实际操作中两者可以同时进行：换银行，同时多借一笔。
但在观念上要分清，因为一个减轻负担，另一个增加负担。
为什么利率处在中间
这类借款的利率高于购房贷款，又明显低于个人贷款。
原因有两层。
第一，它有担保，所以比无担保借贷风险低。
第二，这笔钱并没有买下一件银行看得见的资产，用途比购房贷款更难核实。
所以银行把它定在两者之间。
实际数字因银行和借款人情况而异，所以决定之前至少比较三家。
五种确实划算的情形
一，整合高息债务，尤其是循环了很久的信用卡余额，这是算术最清楚的一种。
其中的细节和陷阱见用房贷整合债务：真降息，还是只是把期限拉长。
二，紧急且必要的医疗支出，此时其他选择要么更贵，要么更慢。
三，不修反而损失更大的修缮，比如屋顶漏到结构受损，或者不安全的电路。
这与为了美观而翻新不同，因为"不做"的成本是能算出来的。
四，提前规划好、期限明确的教育支出，而不是因为没有规划才冒出来的支出。
五，回报明显高于利息且有相当确定性的投资，而且借款人本来就懂那门生意。
第五条被引用得最多，也最容易被做决定的人往有利于自己的方向解读。
真正定夺的问题是：如果那门生意没有按计划走，您还能靠其他收入继续还款吗。
如果答案是不能，那不是投资，那是拿房子下注。
六种会变成陷阱的情形
一，拿来支付日常开销，比如补上收入不足的那个月。
因为问题在于收入不够，而借钱解决不了这个问题，它只是把要面对的那一天往后推，同时增加一笔月供。
二，投入回报不确定的项目，包括还没有真实客户的生意。
三，转借给别人，哪怕是至亲，因为合同上的名字是您的，背后押着的房子也是您的。
他不还，被起诉的是您。
四，还清旧债之后立刻又借新债，一年之内就会变成两套债务，其中一套押着房子。
五，拿去付第二套房的首付，却没有算清同时背两笔、还要背好几年是什么样子。
打算把第二套出租来自己养自己的人，应当按"六个月没有租客"的假设来计算。
六，因为它比别的贷款更容易批而去借，这是最糟的理由，因为它容易只有一个原因：您的房子在后面顶着。
决定之前必须算清的四件事
一，借款之后的月供总额，要把每一笔债务都算进去，而不只是新的这一笔。
再与能证明的收入比较，那正是银行使用的同一个数字，说明见房贷被拒：再申请之前该先修好哪里。
二，自己能承受的最坏情况，问自己：如果收入中断六个月，靠什么还月供。
如果答案是卖房子，那这个计划就不该开始。
三，整个贷款期的利息总额，而不是月供，因为拉长期限会让月供好看，总额却更高。
四，还没试过的其他选择的代价：卖掉闲置的东西、削减能削减的开支，或者与现有债权人重新谈条件。
第四条最常被跳过，因为借钱更快，而且今天不疼。
合同里真正需要读的条款
- 优惠期结束之后的利率，因为大家据以决策的通常是前三年的数字。
- 提前还清的违约金，以及它在多少年内有效。
- 是否必须同时购买保险，是强制还是可选，整个期限内合计多少钱。
- 提前收回贷款的情形，也就是银行在什么情况下可以要求一次性还清。
- 全部费用：评估费、抵押登记费和手续费。
第二条对打算尽快还清的人最重要，因为这个产品最好的用法就是用得尽可能短。
值得先试的其他选择
与现有债权人协商，因为不少机构对尚未违约的借款人有债务重组的通道。
等到违约之后才去谈的人，选择比事先去谈的人少得多。
卖掉确实用不上的东西：第二辆车、闲置的地块、收藏品。
压缩并注销闲置额度，这不会带来钱，但会降低银行看到的负担。
有特定用途的贷款，比如教育贷款或房屋修缮贷款，有时条件更好，额度也刚好对应真正需要的数目。
卖掉房子换一套更小的，谁都不想听，但在某些情况下这是收尾最干净的一条。
最后这一条应当列在清单上，因为不提它，会让人在不知不觉中选了更糟的路。
说明您正在用错的信号
- 借钱是为了还另一笔债的月供，这是所有信号里最明确的一个。
- 还不确定这笔钱到底要做什么，却先把额度申请到顶。
- 给自己的理由一直在变，从起念那天到递交那天。
- 不敢告诉家人正在拿房子做担保。
- 月供必须靠还没到手的收入才成立，比如奖金或还没签约的客户。
第四条比任何数字都更能说明问题。
常见问题
房屋抵押贷款和转贷有什么不同
转贷是把已有房贷转走换更好的利率；房屋抵押贷款是以房子担保创造一笔新债务。一个减轻负担，一个增加负担。
利息比普通房贷高吗
比购房贷款高，又明显低于个人贷款，因为它有担保，但用途更难核实。
能借到房价的多少
是银行估价的一个比例，而估价通常低于市价。比例因银行和借款人而异，所以决定之前多问几家。
这笔钱能拿去投资吗
在回报明显高于利息且有相当确定性、并且借款人本来就懂那门生意时可以。定夺的问题是：万一计划不成，还能靠其他收入还款吗。
还不上会怎样
房子是这笔债务的担保，因此是可以被强制执行的财产。这正是它与无担保借贷最重要的区别。
该比较几家银行
至少三家，因为利率、可贷比例和各项费用的差别，足以改变"值不值得做"这个结论。
应该先试什么
在违约之前先与现有债权人谈重组、卖掉闲置资产、注销闲置额度，并了解有特定用途的贷款，有时条件更好。
小结
- 房屋抵押贷款不是把房子变成钱，而是把房子押给一笔新债务。
- 利率处在购房贷款与个人贷款之间。
- 只在很窄的情形下划算：整合高息债务、紧急医疗、必要修缮。
- 用于日常开销、转借他人或回报不确定的投资时，它就是陷阱。
- 定夺的问题是：收入中断六个月，靠什么还月供。
- 比较整个期限的利息总额，而不是月供。
- 读清提前还清的违约金，因为最好的方案是用得最短。
- 先试其他选择，尤其是在违约之前与现有债权人谈。
- 不敢告诉家人，这本身就是答案。