把所有债务写在一张纸上，然后盯着最后那一行
三张信用卡、一笔个人贷款，还有两件分期买的东西。
各自利率不同、还款日不同，加在一起吃掉的收入比感觉上多得多。
这时有人说：拿房子去做债务整合吧，利率低多了。
这句话是真的。以住房作抵押的借款，利率明显低于信用卡和个人贷款。
但这句话没说完。
因为同时发生的，是期限被大幅拉长，以及原本没有担保的债务，变成了背后压着您房子的债务。
利率为什么确实会降
放贷方按"收不回钱的风险"来定利率。
信用卡和个人贷款没有担保，借款人一旦不还，债权人只能起诉并强制执行，事前没有任何被绑定的资产。
而背后有房产抵押的债务不同，因为存在一项可以依法定程序查封并拍卖的资产。
风险更低，就换来利率更低。
所以把债务并入房贷确实能降低利率，这不是骗局。
但这同一个理由，也恰恰说明了您拿什么去换。
整合当天会改变的四件事
一，无担保债务变成了以住房作担保的债务，这是最大的改变，也是最少被提起的。
从前信用卡还不上，后果是催收、被起诉、记录变差。
整合之后还不上，后果是房子。
二，期限被大幅拉长，从几年期的个人贷款，变成再还十到二十年的债务。
三，月供下降，这正是促使人做决定的因素，也是最该警惕的地方。
月供变小不代表债务变小，只代表债务被摊到了更长的时间里。
四，整个贷款期内支付的利息总额可能反而更多，即使利率更低。
第四条违反直觉，所以要讲清楚。
利率更低，为什么总额反而更多
实际支付的利息取决于两件事：利率，以及本金停留的时间。
把利率砍一半，却把期限拉长到四倍，总额自然更多。
这是基础算术，不是银行的花招。
所以要比较的不是月供，而是到还清为止的利息总额。
自己这样算。
第一步，现有方案。把每一笔债务的月供乘以剩余期数，全部加起来。
减去未偿本金总额，得到的就是维持现状要付的利息。
第二步，新方案。新月供乘以新的期数，再减去被整合的金额。
第三步，比较两个数字，别忘了把手续费、评估费和抵押登记费加到新方案那一边。
算出来的结果立刻能告诉您：是在省钱，还是在多付钱换每个月喘口气。
两个答案都有各自的用处，关键是知道自己选的是哪一个。
让整合真正划算的五个条件
原有债务利率非常高，尤其是循环了好几个月的信用卡余额，这是最明确的情形。
打算多还、不只还最低月供，比合同要求更早还清，这才是"拿到低利率却没有真的拉长期限"的办法。
这是整件事的核心。整合之后仍按原来的总额还款的人，确实会更早还清、也确实少付利息。
收入稳定可预期，因为以房产担保的债务不是可以拿来赌的。
有足够的自律不再借新债，而这正是这个方案最常失败的地方。
整合完成的当天就注销原有额度，而不是"留着以备不时之需"。
因为留着的额度就是回头路的邀请函，而不少人真的走了回去。
让整合变成陷阱的五种情况
为了降月供而整合，然后把省下来的差额花掉，等于白白把债务拉长。
整合之后继续刷原来那几张卡，一年之内就会有两套债务而不是一套。
这是人们最后反而更糟的首要原因。
收入不稳定，因为赌注已经从信用记录变成了住处。
房子剩余价值不多，因为借到顶之后，将来遇到急事就没有余地了。
房贷只剩几年，因为整合会把一笔快结束的贷款又拉长回去。
已经还了十五年、只剩五年的人，最该对这一条深思。
市面上的几种形式
转贷并追加额度，把房贷转到新银行，同时多借一笔用来结清其他债务。
这种形式通常能拿到最好的利率，因为转贷市场竞争充分。
向原银行申请增加额度，更快、材料更少，但利率通常不如前者。
以无抵押负担的自有住房作担保借款，适用于已经还清房贷的人，那是另一套安排，也有自己的注意事项。
特定金融机构的债务整合项目，条件随时期变化，所以应当到源头去问，而不是照着文章来判断。
无论哪种形式，要问的问题都一样：整个期限内的利息总额、全部费用，以及提前还清的条款。
签字之前该问银行的问题
- 前三年的利率和之后的利率各是多少，因为优惠利率通常在36个月结束。
- 整个期限的利息总额是多少泰铢，这个银行能算出来。
- 全部费用有哪些，包括评估费、抵押登记费和贷款手续费。
- 提前还清有没有违约金，几年之内有，因为好的方案是整合之后尽快还完，而不是还满全期。
- 是否需要另外购买保险，是强制条件还是可选项。
第四条对打算多还的人最重要，因为一旦有违约金，整个方案都得重想。
整合完成当天就该做的事
注销刚刚被结清的信用卡和循环额度，并索取书面的销户确认。
只留一张卡应对真正的急事，并把它放在不会随身携带的地方。
为新月供设置自动扣款，因为在以房产担保的贷款上逾期，不是可以容许发生的失误。
把每个月多还一点定为目标，用整合之前的还款总额作为这个目标。
三个月后查一次征信，确认原有债务确实显示为已结清，方法见个人征信报告：怎么查，先看哪里。
最后这一条常被忘记，也正是下次申请贷款时让人栽跟头的地方。
常见问题
用房贷整合债务真的能降利息吗
能。以房产担保的债务在放贷方眼里风险更低，所以利率明显低于信用卡和个人贷款。
那为什么有人说反而付得更多
因为实际支付的利息同时取决于利率和时间。利率降了但期限拉长好几倍，利息总额可能更多。要比的是利息总额，不是月供。
真正的风险是什么
是把无担保债务变成以住房担保的债务。从前逾期损失的是信用记录，整合之后逾期风险是房子。
要把信用卡全注销吗
刚被结清的额度基本都该注销，留一张应急即可，因为留着的额度是人们最终背上两套债务的首要原因。
怎样拿到低利率却不真的拉长期限
整合之后仍按之前的还款总额还，而不是按变低的新月供还。这样能更早还清、少付利息，但要先确认提前还清是否有违约金。
哪些人不该用房子做债务整合
收入不稳定的人、整合后仍会继续刷原来那些卡的人，以及房贷只剩几年的人，因为整合会把一笔快结束的贷款又拉长回去。
小结
- 用房贷整合债务确实能降低利率，因为它有担保。
- 换出去的，是无担保债务变成了背后压着房子的债务。
- 月供变小，只是同一笔债务被摊到了更长的时间。
- 利率更低而期限长得多，利息总额确实可能更高。
- 要比的是利息总额加上各项费用，不是月供。
- 最划算的做法是整合之后仍按原来的总额还款，提前结清。
- 签字之前一定要问提前还清的违约金条款。
- 当天就注销原有额度，不要留着"以备不时之需"。
- 三个月后再查一次征信，确认原有债务确实已结清。