超过三年的租约不登记会怎样
不动产租期超过三年，若未订立书面合同并向主管官员办理登记，仅在三年范围内可以起诉执行。超出的部分无法强制执行，无论双方签字多么齐全、约定多么明确。
这不是技术细节，而是《民商法典》第 538 条的直接效果。许多长租租户都是在为时已晚时才发现：房产易主之时，或原业主去世之时。
对中文读者而言，这一点尤为重要：外籍人士不能直接拥有泰国土地，已登记的长期租赁权正是长期使用土地的主要合法途径。一份从未登记的租赁权，并不具备它看上去的保护力。
第 538 条究竟规定了什么
该条文的大意是：不动产租赁若无经应负责任一方签署的书面证据，不得起诉执行；租期超过三年，或以出租人或承租人终生为期的，除非订立书面合同并向主管官员登记，否则仅在三年范围内可以起诉执行。
仔细读会发现，它设了两层规则，而不是一层。
| 租期 | 必须具备 | 若缺失 |
|---|---|---|
| 三年及以内 | 由应负责任一方签署的书面证据 | 完全不能起诉执行 |
| 超过三年，或以终生为期 | 订立书面合同并向主管官员登记 | 仅三年范围内可以起诉执行 |
第一层适用于所有人，包括按年租房的人。仅靠口头或聊天达成、没有任何签署文件的约定，无法据以起诉。
第二层针对长租租户，尤其是在装修改造上投入巨大的一方，因为那笔投入是按他们以为拥有的年限计算的，而不是按实际可执行的年限。
另需注意，法律将不动产租期上限定为 30 年，写得更长的租约将被缩减为 30 年。
登记要花多少钱
租赁登记在房产所在辖区的土地厅办理，费用有两笔。
- 租赁登记费为整个租期全部租金的 1%，含顶手费（若有）。转租、租赁权转让、租赁权继承适用同一费率。
- 印花税为整个租期全部租金每 1,000 泰铢缴 1 泰铢，即 0.1%。
| 租赁条件 | 全期租金 | 登记费 1% | 印花税 0.1% | 合计 |
|---|---|---|---|---|
| 月租 20,000 泰铢，5 年 | 1,200,000 泰铢 | 12,000 泰铢 | 1,200 泰铢 | 13,200 泰铢 |
| 月租 30,000 泰铢，10 年 | 3,600,000 泰铢 | 36,000 泰铢 | 3,600 泰铢 | 39,600 泰铢 |
| 月租 50,000 泰铢，20 年 | 12,000,000 泰铢 | 120,000 泰铢 | 12,000 泰铢 | 132,000 泰铢 |
上表按全期租金不变计算。若合同约定阶梯式涨租，计费基数为合同载明的全期租金总额。
法律未规定由哪一方承担，因此必须写进合同，并且应在谈判阶段谈定，而不是站在柜台前才谈。
印花税：何时缴，不缴会怎样
印花税与登记费是两回事，即便无需登记的租约也要缴。
逾期缴纳的附加金分两档：
- 超过 15 日但在 90 日内贴花：加征税额的 2 倍，最低 4 泰铢。
- 超过 90 日贴花：加征税额的 5 倍，最低 10 泰铢。
罚金数额看似微不足道，真正要紧的后果是：未按规定完税的文书，不能在民事诉讼中作为证据使用。为防范纠纷而订立的文件，恰恰在需要它的那天派不上用场。
目前可通过购买印花票粘贴、经 e-Stamp 系统以现金缴纳，或向税务厅申报三种方式缴纳。
承租人为什么应当要求登记
理由不是心安，而是它对新业主是否具有约束力。
已登记的租赁权会记载于地契背面的登记栏，任何拟购入该房产的人都能看到，并须连同该负担一并承受。未登记的租约，可能仅构成承租人与原业主之间的约定，而新业主并非该约定的当事方。
以下情形尤应坚持办理登记：
- 您在装修或改造上投入了较大资金。
- 承租用于经营，一旦搬迁将流失客户。
- 该房产设有抵押，或业主已有出售的迹象。
- 出租人年事已高且遗产安排尚未落定。
出租人为何常常抗拒
理解对方立场会让谈判容易得多。出租人通常有三个理由。
1% 的登记费是今天就要掏的现金，而对应的收入要在往后十年里陆续到账；已登记的租赁权会让房产更难出售、售价通常被压低；登记也会把租金收入明确留在记录之中。
谈判中真正管用的方案是费用对半分摊，或由承租人全额承担以换取更长租期或更长的租金锁定期。对于已在物业上沉淀资金的承租人而言，这笔费用远低于被迫搬迁的风险。
市场惯用的变通做法，以及它为何没看上去那么稳
市场上最常见的结构是签三年租约，再以书面约定两次各三年的续约选择权，从而在不登记的情况下达到近似九年的效果。
弱点在于：续约选择权是原合同当事人之间的对人约定，而非附着于房产的权利。若房产在中途易主，新业主不受其约束。承租人剩下的只是向原业主主张损害赔偿的权利，而那并不能让他继续留在这栋楼里。
这种结构适合投入不大的情形，完全不适合搬迁损失惨重的情形。选择它，应当是清楚自己在拿什么换什么，而不是因为不知道还有别的路。
土地厅登记流程
- 完整订立书面租约，写明租期、租金以及顶手费（若有）。
- 明确约定登记费与印花税由谁承担，并写入合同。
- 双方携带地契或公寓产权证原件，前往房产所在辖区的土地厅。
- 备齐双方身份证与户口簿；法人则需提供土地厅认可有效期内的公司登记证明。
- 工作人员按全期租金总额核算费用，缴费并取得凭证。
- 核对地契背面登记栏是否已出现该租赁记载，并留存复印件。
一项提醒：若房产设有抵押，抵押权银行通常须先行同意。请在谈定条件之前提出，而不是在约定当天。
常见问题
泰国哪些租约必须登记
租期超过三年，或以出租人或承租人终生为期的租约，须订立书面合同并向主管官员登记；否则依《民商法典》第 538 条，仅在三年范围内可以起诉执行。
租赁登记要多少钱
整个租期全部租金的 1%，含顶手费（若有）。转租、租赁权转让与租赁权继承适用同一费率。
租约印花税怎么算
全期租金每 1,000 泰铢缴 1 泰铢，即 0.1%。月租 30,000 泰铢的十年租约，全期租金为 3,600,000 泰铢，应缴印花税 3,600 泰铢。
租约未贴花会怎样
超过 15 日但在 90 日内贴花，加征税额 2 倍；超过 90 日，加征 5 倍。更严重的是，未按规定完税的文书不能在民事诉讼中作为证据使用。
「三年加三年再加三年」能代替登记吗
在保护力上不能。续约选择权只约束原合同当事人，房产出售后不约束新业主，因此在物业上投入较大的承租人不应依赖这种做法。
泰国租期最长多少年
30 年。写得更长的租约将被缩减为 30 年；期满后如需延续，须重新订立合同并重新登记。
登记费由谁支付
法律未作规定，须双方约定并写入合同。实务中或对半分摊，或由承租人全额承担以换取其他条件。
小结
超过三年却未登记的租约，只能在三年范围内执行；而没有任何签署文件的不动产租赁，则完全无法起诉执行。
依法办妥的成本是全期租金的 1% 加 0.1% 印花税，这是可以事先算出、并带进谈判桌的数字。
只需问自己一个问题：如果这处房产下个月被卖掉，您还能留下吗？如果这个答案对您比那笔费用更重要，就把租约登记了。
关于住宅租约不得写入的内容，见2025 年租赁合同管制公告。可浏览出租的房屋与公寓；有意长期出租的业主请查看房产出租代理服务。