租办公室：每平方米的租金只说了一半
先要问的是，您付租金的面积和真正能用的面积差了多少，因为多数写字楼报的租金，是按已经含了公共区域分摊的面积计算的。两栋都报每平方米 350 泰铢的楼，实际上并不是同一个价。
举个例子。一栋给的是 200 平方米，进屋量下来是 170；另一栋同样给 200，量下来是 185。在挂牌单价相同的情况下，按真正能摆桌子的面积算，第二栋要便宜大约 8%，而两份报价单看上去一模一样。
要净面积的数字，不只是可租面积
市场上的说法叫得房率：您付钱的面积里有多少是能用的。消失掉的是电梯厅、走道、公共卫生间和管井，这些都必须存在，本身没有问题。有问题的是在不知道这个数字的情况下比价。
最直接的办法，是要一份标注两个数字的平面图：用于计租的面积，以及您承租范围墙内的面积，然后在几栋楼之间对比。中介拿不出来的话，看房那天自己带激光测距仪去量，用不了十分钟，而且真的会改变决定。
另外还要问形状。又长又窄、中间还立着柱子的楼面，和同样面积的规整方形楼面，能坐的人数完全不同。定下来之前先在平面图上大致排一遍工位，别只信平方米这个数。
不含在租金里的三笔开销
挂牌租金只是账单的第一行。跟在后面的三行加起来，通常比人们预算的多。
物业管理费和租金一样按平方米报价、按月收取，涵盖保洁、保安、公共区域用电，以及楼宇运行时间内的空调。不同等级的楼之间差别很大，而它正是让看起来更便宜的那栋，在整张账单加完之后变成更贵的原因。
要知道的税务点：不动产出租免征增值税，但单独开票的服务费不免。所以在比较楼盘时，要把服务费这一侧的增值税加上，否则您比较的是两个性质不同的数字。
非运行时间的空调费是最常被漏掉的一笔。写字楼的冷冻水系统按时间表运行，通常是工作日的办公时间加周六半天。如果您的团队常加班或周日到岗，会按小时、按分区计费。三班倒的公司或者要跟别的时区打交道的团队，第一天就该问清这个费率，并按月乘出来看看。
停车位。多数楼按承租面积的比例配车位，每多少平方米配一个，超出的按月另租。数一数团队里真正开车来的人，和配额一比，如果缺口大，停车费就是预算里的一行，而不是赠品。
先看电力和机电，再排平面
写字楼按每平方米的用电配额设计，对普通办公足够，但未必对每种业务都够。如果要设机房、小茶水间，或者有耗电的设备，请对方给出分配到您这块区域的用电配额（每平方米多少瓦），签字前先拿给机电设计的人看。
有三件事要一起问：备用电源是只覆盖公共区域还是也到租户区；数据线的管井从哪里上来、哪些宽带运营商能进这栋楼；地面是可以在下面走线的架空地板，还是所有线都得走吊顶桥架。这三点同时决定了装修预算和您多久才能真正开工。
宽带这一点值得展开，因为有些楼和单一运营商有排他协议。如果您的业务需要来自另一家运营商的第二条线路做冗余，请在签字前问，而不是搬进去之后。
决定这笔交易划不划算的两个条款
办公室租约可谈的空间比多数人以为的大，而这两条值最多真金白银。
第一条是装修免租期，也就是您已经拿到场地做装修、但租金还没开始计的那段时间。多数楼都会给，给多少天取决于面积、租期长短和当时的市场状况。300 平方米一个月就是六位数，所以这一条值得在敲定租金之前先谈。
第二条是期满恢复原状，这是没人做预算的那笔大账。多数租约要求承租方把装的东西全部拆除、把场地恢复原样，也就是隔断、地面、吊顶和加装的机电都要拆掉，再重新刷漆。如果装修花了几百万，拆除也不是小数目。
应对办法是一开始就谈定哪些必须拆、哪些可以留，并把交接当天的场地照片作为附件附在租约后面。没有照片的"原状"两个字，在您要搬走、押金还压在对方手里的那天，弹性大得惊人。
税与登记，与租仓库相同
三条规则和其他商业物业一样：不动产租赁超过三年必须向主管机关登记，否则只在三年内可强制执行；印花税按整个租期租金总额每 1,000 泰铢 1 泰铢；作为法人的承租方须从租金中预扣 5% 并申报缴纳。
这三条以及要留意的租约条款，在租仓库之前要查什么里写得更细，对办公室同样适用。长期租赁登记本身见长期租赁登记与印花税。
与仓库不同的一点：如果打算用这个地址注册公司，需要业主出具的场地使用同意书以及权属文件复印件。签约时就要，别等站在登记柜台前才去找。
签字前把这栋楼走三趟
只看一次不够，因为真正会成为问题的东西很少在第一次露面。
第一趟挑工作日早晨去，看上班高峰等电梯要多久。电梯不够的楼，每天都在消耗员工的时间，而且无法补救。第二趟挑下午晚些时候去，看太阳照到哪里。朝西的楼面很热，制冷账单会告诉您。第三趟挑下班后的傍晚去，看看那时的出入口和停车场是什么样，保安是否仍然在岗。
每一趟都把场地状况拍全：地面、墙面、吊顶和机电，带上日期。这套照片会成为交还那天最重要的文件，而那天双方对"原状"的记忆总是不一致的。
如果正在找，可看出租的办公室与曼谷出租的办公室。其他商业空间见出租的商业物业；如果业务还需要存货，可与出租的仓库做个比较。
常见问题
可租面积和实用面积差多少
取决于该楼的公共区域占比，各楼不同。请对方同时给出计租面积和墙内面积，或者看房那天自己带激光测距仪量。
物业费要交增值税吗
要。不动产出租免征增值税，但单独开票的服务费不免，比价前要把它加上。
非运行时间的空调怎么收费
多数楼在租约规定的时间之外按小时、按分区计费。团队常加班或周末到岗的，一开始就问费率并按月乘出来。
可以要装修免租期吗
可以，而且是常规做法。天数取决于面积、租期和市场状况。它值真金白银，应当在敲定租金之前谈。
搬走时装修必须拆掉吗
多数租约要求恢复原状，即隔断、地面、吊顶和加装机电都要拆除。请在一开始谈定哪些拆、哪些留，并附上交接照片。
办公室租约需要登记吗
超过三年就要，否则只在三年内可强制执行，对花了钱做装修的企业是实实在在的风险。
能用租来的办公室注册公司吗
可以，但需要业主出具的场地使用同意书和权属文件复印件，签约时就要。
押金一般几个月
办公空间通常三到六个月。比月数更重要的是退还条件、期限和可扣项目，并且要和恢复原状条款清楚地挂钩。
总结
- 要两个面积数字：计租面积与墙内面积，然后再比价。
- 物业费含增值税而租金不含，口径对齐后再比较。
- 团队如果在楼宇运行时间之外办公，第一天就问非运行时间的空调费率。
- 把真正开车来的人数和车位配额一比，超出部分是每月的支出。
- 问清每平方米多少瓦、备用电源是否到租户区、哪些运营商能进楼。
- 谈装修免租期，一层像样的楼面一个月就是一大笔钱。
- 一开始就把恢复原状谈定，并把交接照片附进租约。
- 走三趟：早晨看电梯，午后看日照，傍晚看下班之后。