2025 年租赁合同管制公告是什么，何时生效
《合同委员会公告：住宅建筑出租业为合同管制业务（佛历 2568 年 / 公元 2025 年）》公告日期为 2025 年 5 月 30 日，自 2025 年 9 月 4 日起施行，取代佛历 2562 年（2019 年）版本，是目前有效的版本。
公告日期见于泰国消费者保护委员会办公室（สคบ.）的文件列表。9 月 4 日施行这一日期，由泰国出租管理系统服务商 DormBix 与 Horganice 分别载明。
这份公告的作用，是规定住宅租约不得写入哪些内容，而不只是建议应当写入什么。与公告相抵触的条款不具法律效力，即便租客已经签字同意。
适用对象，以及三套门槛为何对租客重要
出租三套及以上房屋的出租方，即属于须遵守本公告的经营者。该门槛较 2019 年版本的五套有所下调，Horganice 与 Propertyhub 的归纳一致。
这个数字改变了不小的一片市场。持有三、四套公寓用于出租的业主，此前不在管辖范围内，如今已被纳入。因此大量小规模公寓租客获得了此前只有大型公寓楼租户才享有的保护。
公告覆盖各类住宅建筑：宿舍、公寓楼、出租房、共管公寓和独立住宅，并不限于宿舍，这是常见的误解。
押金与预付租金最多可收多少
短期租赁的押金与预付租金合计不得超过三个月租金；按年计收的长期租赁，上限为一年。
2025 年版本将不超过三年的短期租赁与超过三年至三十年的长期租赁分开定义，这是旧版本所没有的明确划分。
租客最容易忽略的一点是：这是合计上限，不是单项上限。预付一个月加押金两个月，恰好在范围之内；预付两个月加押金两个月，就已超出。
押金须在几日内退还，可以扣哪些费用
出租方须在租约终止且租客交还房屋之后的 7 个工作日内退还押金。
可扣除的只有超出正常使用范围的损坏。扣款须以书面通知，并附证据，例如损坏照片与维修发票，而不是只给一个净额了事。
正常使用造成的损耗不得扣除。墙面油漆随年份褪色、家具在地板上留下的压痕、寿命到期的灯泡，都属于这一类；玻璃破碎、墙上被钻出大洞、电器因使用不当损坏，则属于另一类。
预防纠纷最有效的办法不是退租时争辩，而是在交钥匙当天双方共同拍摄房屋现状，作为合同附件并由双方签字确认。
水电费不得加价
出租方收取的电费与水费，不得高于电力公司与自来水公司的实际收费标准，且费率须在合同中写明。
这是实务中被违反得最多的一条。许多出租房按每度 7 至 8 泰铢收电费，而电力部门自身的电价远低于此，差额就是出租方在本公告下无权收取的利润。
2025 年版本还要求出租方至少提前 3 天出具账单，让租客有时间核对金额，而不是在付款当天才第一次看到数字。
解除合同需要提前多久通知
租客提前解除租约，须提前不少于 30 天书面通知。出租方因租客重大违约而解除的，须提前不少于 7 天书面通知，此为 DormBix 对公告内容的归纳。
「书面」二字很关键。与讲道理的房东之间，用聊天软件或电话通知在实务上或许行得通；但一旦发生押金纠纷，能拿出来证明的，是一封有日期和送达凭证的函件。
合同条款与法律相抵触，还有效吗
无效。租约中任何与本公告相抵触的条款均不具法律效力，即使租客已经签字同意。
违反规定的经营者依《消费者保护法》承担责任：处一年以下有期徒刑、10 万泰铢以下罚金，或两者并处。该责任只落在出租方身上，绝不落在租客身上。
租客发现违法条款，可拨打消保办 1166 热线投诉，或通过其线上投诉系统提交。
如果房东出租不足三套怎么办
仍适用《民商法典》及合同约定，也就是说押金安排以双方书面约定为准，没有三个月上限，也没有 7 个工作日的期限可以援引。
这种情况下，合同措辞的分量就重得多。应坚持把押金退还期限写成具体天数，并把可扣款的情形逐项列明。
若房东无正当理由扣留押金，租客可向初级法院提起小额诉讼，该程序专为标的额不大的案件设计、无需委托律师，并可一并主张法定利息。
签约前与退租前该做什么
签约前
- 询问房东共出租多少套，以确认是否适用本公告。
- 把押金与预付租金相加，再与三个月上限对照。
- 核对合同是否以具体数字写明水电单价，并与当地大都会电力局或府级电力局的电价对照。
- 核对合同是否约定押金退还期限，以及可扣款的情形。
- 交钥匙当天逐处拍摄房屋现状，双方签字后作为合同附件。
- 保留一份有房东签名的合同原件，而不是只拍照留存。
退租前
- 提前至少 30 天书面通知，并保留送达凭证。
- 约定共同验房，把交房时的照片与入住时的照片逐一比对。
- 共同抄读水表电表，并把读数拍照记录。
- 如有扣款，索取写明金额与理由的书面文件。
- 自交房之日起计满 7 个工作日，若仍未收到，即以书面形式催告。
常见问题
2025 年租赁合同管制公告何时生效
公告日期为 2025 年 5 月 30 日，自 2025 年 9 月 4 日起施行，取代 2019 年版本，是目前有效的版本。
房东出租几套房才适用这项法规
三套及以上即属于须遵守公告的经营者，较 2019 年版本的五套有所下调。仅出租一至两套的业主仍在适用范围之外。
泰国租房押金最多能收多少
不超过三年的短期租赁，押金与预付租金合计不得超过三个月租金；按年计收的长期租赁，上限为一年。
房东须在多少天内退还押金
自租约终止并交还房屋起 7 个工作日内。仅可扣除超出正常使用范围的损坏，且须以书面通知并附证据。
房东能按每度 8 泰铢收电费吗
若属本公告所指的经营者则不能，因为收费不得高于电力部门的实际收费标准，且费率须在合同中明确写明。
已经签了含违法条款的合同，还能主张吗
可以。与公告相抵触的条款即使签字后仍不具法律效力，违规出租方将面临一年以下有期徒刑、10 万泰铢以下罚金，或两者并处。
租客提前退租须提前几天通知
不少于 30 天，且须为书面形式。出租方因租客重大违约解除合同的，须提前不少于 7 天书面通知。
小结
2025 年公告把保护范围下延至仅出租三套的业主，将押金与预付租金合计封顶为三个月，要求 7 个工作日内退还押金，并禁止水电加价。
租客只需记住一点：签了字并不等于放弃法律赋予的权利。与本公告相抵触的条款不具效力，无论写得多清楚、您在多少页上签过名。
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