合同没到期，中途不能涨租
只要租赁合同写明了租金和期限，房东就不能在合同有效期内涨租，除非当初在合同里就写了调整条款。合同就是合同，租金是一方无权单独改变的约定。
让人搞不清楚的是：多数人并不知道自己现在处于哪一种租约状态。原来的合同几个月前就到期了，租金照付、人也还住着，却没有人再签过任何东西。
这种状态在法律上有明确答案，而且它对双方权利的改变，比人们想象的要大。
不签新合同继续住，会变成不定期租赁
租期届满后，承租人仍然占有租赁物，而出租人知情且未提出异议的，法律视为双方另行成立了一个没有约定期限的租赁合同。
"没有期限"听起来对租客有利，实际上它同时拿走了两样东西：租客不知道自己还能住多久，房东也不知道这份收入还能持续多久。
不定期租赁的终止方式是：任何一方提前通知对方，提前的时间不少于一个租金支付周期，但也不需要超过两个月。也就是说，按月付租的，提前一个月通知在法律上就够了。
这正是很多租客没有意识到的地方。舒舒服服地住下去、什么都不签，等于把自己放在一个可能被要求在很短时间内搬走的位置上，而且住了五年，也不会让这个通知期变长哪怕一天。
合同到期后，房东可以重新定价
租期届满，续租就是签一份新合同，双方需要重新就全部内容达成一致，包括价格。房东没有义务按原价续租，租客也没有义务接受新价。
租客真正能做的是谈判，而最有力的筹码不是"我住了很久"，而是"我这个租客让您不用花钱"。
从房东的角度算这笔账：换一次租客有实实在在的成本，包括没有收入的空置期、清洁与维修、广告费或中介费，以及带人看房花掉的时间。一个准时付租三年、爱惜房子、从不惹麻烦的租客，就是替房东省下这些的人。
有效的谈法是在合同到期前两个月主动开口，而不是等房东宣布涨价之后再来反驳；并且拿出对他有价值的东西，例如把一年续成两年来换取租金不变。这个条件很多房东会接受，因为它意味着未来两年都不用承担空置的风险。
续租权，写进合同才存在
很多租客以为自己自动享有续租权，其实没有。合同里没写，房东就可以不续，而且不必给理由。
第一次签约时就该争取的条款大意是：承租人有权按同等期限续租一次，需在合同期满前不少于三十日提出；续期租金的涨幅不得超过约定的幅度。
那个涨幅上限才是这条款的核心，因为没有价格上限的续租权什么也保护不了。不想续的房东只要把价格开高，您自然就走了。要具体的数字或百分比，而不是"按合理水平"这样的说法。
反过来，房东也要谨慎，不要给出次数不限的续租权，那会让房子长期被一个租客锁住，未来的事您都决定不了。给一次续租权、配一个明确上限，是对双方都平衡的做法。
有些房东还受额外约束
以出租住宅类建筑为业属于受合同管制的经营行为，相关规定对符合条件的房东设置了多项禁止和要求，其中包括在合同期满前变更租金和服务费。
关键在于：它并不适用于每一位房东。是否适用要看出租的单元数量，这意味着只出租一间房的业主，和出租几十间的公司，适用的是两套不同的规则。
在主张任何权利之前，先确认您的房东是否在适用范围内。门槛和细节见押金可以收几个月，管制规定下的租客权利见租赁合同管制法与租客权利。
到期前两个月该做的事
双方都应该在到期前两个月开始谈，而不是最后一周，因为时间太紧会让两边都做出更差的决定。
租客先去查同片区的市场租金，因为没有数字的谈判只是在请求同情。如果对方开的价仍低于市场，就尽快答应；如果高于市场，您就有了谈的依据。同时算清自己真实的搬家成本：搬运费、在拿回旧押金之前必须先付出的新押金，以及要花掉的时间。那个数字，才是您应该接受的涨幅真正的上限。
房东则要如实估算：如果这位租客搬走，按现在的市场，房子会空几个月，再乘以月租金。那就是把价涨得太狠的代价，而它通常比您一整年多收的差额还要大。
无论谈成与否，都要落到纸面。续租就签新合同或补充协议，把新的期限和租金写清楚；不续就出具书面通知，写明搬出日期和押金退还方式。用聊天记录收尾，等于给日后的押金争议留了口子。
续租时的押金
常见的问题是：续租要不要重新交押金？原则上不用，只要原来的押金仍在房东手上、新合同与旧合同是连续的。
但如果租金上调，房东可能要求补足，使押金与新租金保持相应比例，这是合理的要求，可以协商。要做的是在新合同里写清押金总额是多少、并且原有的那笔已计算在内，免得多年后搬走时说不清。
无论续不续，每次签新合同都拍照记录房屋状况。连续续租好几次却中间没有任何影像，真到搬走那天，谁也说不清损坏是什么时候造成的。押金要不回来怎么办见房东不退押金怎么办。
常见问题
合同还没到期，房东能涨租吗
不能。只要合同写明了租金和期限，除非当初就写了调整条款。租金是一方无权单独改变的约定。
合同到期后还住着，是什么状态
承租人继续占有、出租人知情且不反对的，视为成立不定期租赁。任何一方都可以终止，提前通知不少于一个租金支付周期，但不需要超过两个月。
住了五年，通知期会不会更长
不会。通知期取决于租金支付周期，与住了多少年无关，并且不超过两个月。
我自动享有续租权吗
没有。合同里没写，房东可以不续且不必给理由。应在第一份合同里就争取续租权，并写明涨幅上限。
续租要重新交押金吗
原则上不用，只要原押金仍在且合同连续。租金上调时房东可要求按比例补足，务必在新合同里写清总额。
租客能拿什么谈价格
换租客的成本：空置期、清洁维修、广告费和带看的时间。准时付租、爱惜房子的租客，正是替房东省下这些的人。
总结
- 合同有效期内不能涨租，除非当初就写了调整条款。
- 到期后不签新合同继续住，会变成不定期租赁，提前一个租金周期即可终止，且不超过两个月。
- 住了多少年，都不会延长这个通知期。
- 续租权不是自动就有的，必须写进合同，并把涨幅写成具体数字。
- 到期前两个月开始谈，并以书面收尾，而不是靠聊天记录。
- 租客最有力的筹码，是房东换人所要付出的代价。