สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ไม่จดทะเบียน เกิดอะไรขึ้น
สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปี หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปีเท่านั้น ส่วนที่เกินจากนั้นบังคับไม่ได้ แม้ทั้งสองฝ่ายจะเซ็นชื่อครบและตกลงกันชัดเจน
นี่ไม่ใช่ช่องโหว่ทางเทคนิค แต่เป็นผลโดยตรงของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และเป็นเรื่องที่ผู้เช่าระยะยาวจำนวนมากรู้ตอนที่สายไปแล้ว คือตอนที่บ้านถูกขายเปลี่ยนมือ หรือตอนที่เจ้าของเดิมเสียชีวิต
มาตรา 538 พูดว่าอะไรกันแน่
ตัวบทเขียนไว้ว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี"
อ่านให้ดีจะเห็นว่ามาตรานี้วางกฎไว้สองชั้น ไม่ใช่ชั้นเดียว
| อายุสัญญา | ต้องมีอะไร | ถ้าไม่มี |
|---|---|---|
| ไม่เกิน 3 ปี | หลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด | ฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้เลย |
| เกิน 3 ปี หรือตลอดอายุคู่สัญญา | ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ | ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี |
ชั้นแรกกระทบทุกคน แม้แต่คนที่เช่าห้องรายปี การตกลงกันด้วยวาจาหรือทางแชทอย่างเดียวโดยไม่มีเอกสารที่ลงลายมือชื่อ ทำให้ฟ้องบังคับตามสัญญาไม่ได้
ชั้นที่สองกระทบผู้เช่าระยะยาว โดยเฉพาะผู้ที่ลงทุนปรับปรุงสถานที่ไปมาก เพราะเงินที่ลงไปคำนวณจากอายุสัญญาที่คิดว่ามี ไม่ใช่อายุที่บังคับได้จริง
ข้อควรรู้อีกอย่างคือกฎหมายกำหนดเพดานการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ 30 ปี สัญญาที่เขียนยาวกว่านั้นจะถูกลดลงมาเหลือ 30 ปี
ค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน
การจดทะเบียนการเช่าทำที่สำนักงานที่ดินในเขตที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ และมีค่าใช้จ่ายสองก้อน
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า 1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาที่เช่า รวมเงินกินเปล่าถ้ามี อัตราเดียวกันนี้ใช้กับการเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า และการรับมรดกสิทธิการเช่า
- อากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือเท่ากับ 0.1%
| เงื่อนไขการเช่า | ค่าเช่ารวมทั้งสัญญา | ค่าธรรมเนียม 1% | อากรแสตมป์ 0.1% | รวม |
|---|---|---|---|---|
| เดือนละ 20,000 บาท 5 ปี | 1,200,000 บาท | 12,000 บาท | 1,200 บาท | 13,200 บาท |
| เดือนละ 30,000 บาท 10 ปี | 3,600,000 บาท | 36,000 บาท | 3,600 บาท | 39,600 บาท |
| เดือนละ 50,000 บาท 20 ปี | 12,000,000 บาท | 120,000 บาท | 12,000 บาท | 132,000 บาท |
ตัวเลขในตารางคำนวณจากค่าเช่าคงที่ตลอดสัญญา ในสัญญาจริงที่มีการปรับค่าเช่าเป็นขั้นบันได ฐานที่ใช้คำนวณคือค่าเช่ารวมตามที่ระบุในสัญญา
กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าฝ่ายใดต้องจ่าย จึงเป็นเรื่องที่ต้องเขียนไว้ในสัญญาให้ชัด และเป็นข้อที่ควรตกลงกันตั้งแต่ตอนเจรจา ไม่ใช่ตอนยืนอยู่หน้าเคาน์เตอร์
อากรแสตมป์ ติดเมื่อไหร่ ไม่ติดโดนอะไร
อากรแสตมป์เป็นคนละเรื่องกับค่าธรรมเนียมจดทะเบียน และต้องเสียแม้กับสัญญาเช่าที่ไม่ต้องจดทะเบียน
บทลงโทษเมื่อเสียล่าช้ามีสองขั้น
- ติดอากรหลัง 15 วันแต่ไม่เกิน 90 วัน เสียเงินเพิ่ม 2 เท่า ของค่าอากร หรืออย่างน้อย 4 บาท
- ติดอากรหลัง 90 วัน เสียเงินเพิ่ม 5 เท่า ของค่าอากร หรืออย่างน้อย 10 บาท
ตัวเลขค่าปรับดูเล็ก แต่ผลที่สำคัญกว่าคือสัญญาที่ไม่ได้ปิดอากรแสตมป์ให้ครบถ้วนใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ ซึ่งหมายความว่าเอกสารที่ตั้งใจทำไว้เพื่อป้องกันข้อพิพาท กลับใช้ไม่ได้ในวันที่ต้องใช้จริง
ปัจจุบันชำระอากรได้ทั้งการซื้อแสตมป์มาปิด การชำระเป็นตัวเงินผ่านระบบ e-Stamp และการยื่นแบบต่อกรมสรรพากร
ทำไมผู้เช่าถึงต้องอยากให้จดทะเบียน
เหตุผลหลักไม่ใช่เรื่องความมั่นใจ แต่เป็นเรื่องผลผูกพันกับเจ้าของคนใหม่
เมื่อสัญญาเช่าจดทะเบียนแล้ว สิทธิการเช่านั้นปรากฏอยู่ในสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนด ผู้ที่จะซื้อทรัพย์นั้นต่อจึงเห็นและรับไปพร้อมภาระ ส่วนสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียนอาจกลายเป็นเพียงข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของเดิม ซึ่งเจ้าของใหม่ไม่ได้เป็นคู่สัญญาด้วย
กรณีที่ควรยืนยันให้จดทะเบียนเป็นพิเศษคือ
- ผู้เช่าลงทุนตกแต่งหรือปรับปรุงสถานที่เป็นเงินก้อนใหญ่
- เช่าเพื่อทำธุรกิจที่ย้ายที่ตั้งแล้วเสียลูกค้า
- ทรัพย์นั้นติดจำนองอยู่ หรือเจ้าของมีสัญญาณว่าอาจขาย
- ผู้ให้เช่าอายุมากและยังไม่มีการจัดการเรื่องมรดก
ทำไมผู้ให้เช่ามักไม่อยากจด
เข้าใจฝั่งนี้ด้วยจะเจรจาง่ายขึ้น เหตุผลของผู้ให้เช่ามักมีสามข้อ
ข้อแรกคือค่าธรรมเนียม 1% เป็นเงินก้อนที่ต้องจ่ายวันนี้จากรายได้ที่จะทยอยเข้ามาอีกสิบปี ข้อที่สองคือสิทธิการเช่าที่จดไว้ทำให้ขายทรัพย์ยากขึ้นและมักถูกกดราคา ข้อที่สามคือการจดทะเบียนทำให้รายได้ค่าเช่าปรากฏชัดเจนในระบบเอกสาร
ทางออกที่ใช้เจรจาได้จริงคือแบ่งค่าธรรมเนียมกันคนละครึ่ง หรือให้ผู้เช่าออกทั้งหมดแลกกับอายุสัญญาที่ยาวขึ้นหรือค่าเช่าที่คงที่นานขึ้น เพราะสำหรับผู้เช่าที่ลงทุนไปมาก ค่าธรรมเนียมนั้นถูกกว่าความเสี่ยงที่จะต้องย้าย
ทางที่ตลาดใช้กันจริง สัญญา 3 ปีต่ออายุ และจุดอ่อนของมัน
รูปแบบที่พบมากที่สุดในตลาดคือทำสัญญา 3 ปี แล้วเขียนสิทธิต่ออายุอีก 3 ปีสองครั้ง เพื่อให้ได้ผลใกล้เคียงสัญญา 9 ปีโดยไม่ต้องจดทะเบียน
จุดอ่อนคือสิทธิต่ออายุนั้นเป็นเพียงข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเดิม ไม่ใช่สิทธิที่ผูกพันกับตัวทรัพย์ ถ้าทรัพย์เปลี่ยนมือระหว่างทาง เจ้าของใหม่ไม่ได้ผูกพันตามสิทธิต่ออายุนั้น สิ่งที่ผู้เช่าเหลืออยู่คือสิทธิเรียกค่าเสียหายจากเจ้าของเดิม ซึ่งไม่ได้ทำให้ได้อยู่ต่อ
วิธีนี้จึงเหมาะกับกรณีที่ทุนที่ลงไปไม่มาก และไม่เหมาะกับกรณีที่ย้ายแล้วเสียหายหนัก คนที่เลือกวิธีนี้ควรเลือกโดยรู้ว่ากำลังแลกอะไรกับอะไร ไม่ใช่เลือกเพราะไม่รู้ว่ามีทางอื่น
ขั้นตอนจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
- ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือให้ครบถ้วน ระบุอายุสัญญา ค่าเช่า และเงินกินเปล่าถ้ามี
- ตกลงกันให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและอากรแสตมป์ แล้วเขียนลงในสัญญา
- ทั้งสองฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่ พร้อมโฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง
- เตรียมบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย กรณีนิติบุคคลใช้หนังสือรับรองที่ออกไม่เกินกำหนดที่สำนักงานที่ดินรับ
- เจ้าหน้าที่คำนวณค่าธรรมเนียมจากค่าเช่ารวมตลอดสัญญา ชำระและรับหลักฐาน
- ตรวจว่าสารบัญจดทะเบียนหลังโฉนดมีรายการการเช่าปรากฏแล้ว และเก็บสำเนาไว้
ข้อควรระวังคือหากทรัพย์ติดจำนอง ธนาคารผู้รับจำนองมักต้องให้ความยินยอมก่อน ควรถามเรื่องนี้ตั้งแต่ก่อนตกลงเงื่อนไข ไม่ใช่ในวันนัด
คำถามที่พบบ่อย
สัญญาเช่ากี่ปีต้องจดทะเบียน
เกิน 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
ค่าจดทะเบียนการเช่าเท่าไหร่
1% ของค่าเช่าทั้งหมดตลอดระยะเวลาที่เช่า รวมเงินกินเปล่าถ้ามี อัตราเดียวกันใช้กับการเช่าช่วง การโอนสิทธิการเช่า และการรับมรดกสิทธิการเช่า
อากรแสตมป์สัญญาเช่าคิดยังไง
1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือเท่ากับ 0.1% เช่น สัญญา 10 ปีที่ค่าเช่าเดือนละ 30,000 บาท มีค่าเช่ารวม 3,600,000 บาท ต้องเสียอากรแสตมป์ 3,600 บาท
ไม่ติดอากรแสตมป์มีผลอะไร
เสียเงินเพิ่ม 2 เท่าหากติดหลัง 15 วันแต่ไม่เกิน 90 วัน และ 5 เท่าหากเกิน 90 วัน แต่ผลที่หนักกว่าคือสัญญาที่ปิดอากรไม่ครบใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้
สัญญาเช่า 3 ปีต่ออายุอีก 3 ปี ใช้แทนการจดทะเบียนได้ไหม
ใช้แทนไม่ได้ในแง่ความคุ้มครอง เพราะสิทธิต่ออายุเป็นข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาเดิม ไม่ผูกพันเจ้าของใหม่หากทรัพย์เปลี่ยนมือ ผู้เช่าที่ลงทุนปรับปรุงสถานที่ไปมากจึงไม่ควรพึ่งวิธีนี้
เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้นานสูงสุดกี่ปี
30 ปี สัญญาที่กำหนดยาวกว่านั้นจะถูกลดลงมาเหลือ 30 ปี และหากต้องการต่อ ต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนใหม่เมื่อครบกำหนด
ใครเป็นคนจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน
กฎหมายไม่ได้กำหนด จึงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันและเขียนไว้ในสัญญา ในทางปฏิบัติมีทั้งแบ่งคนละครึ่งและให้ผู้เช่าออกทั้งหมดแลกกับเงื่อนไขอื่น
สรุป
สัญญาเช่าเกิน 3 ปีที่ไม่จดทะเบียน บังคับได้แค่ 3 ปี และสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ ฟ้องบังคับไม่ได้เลย
ต้นทุนของการทำให้ถูกต้องคือ 1% ของค่าเช่าตลอดสัญญาบวกอากรแสตมป์อีก 0.1% ซึ่งเป็นตัวเลขที่คำนวณได้ล่วงหน้าและนำไปเจรจาได้
คำถามที่ควรถามตัวเองมีข้อเดียว คือถ้าทรัพย์นี้ถูกขายเดือนหน้า คุณยังได้อยู่ต่อไหม ถ้าคำตอบสำคัญกับคุณมากกว่าค่าธรรมเนียม แปลว่าควรจดทะเบียน
อ่านต่อเรื่องสิ่งที่สัญญาเช่าห้ามเขียนได้ที่ กฎหมายควบคุมสัญญาเช่า พ.ศ. 2568 และดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าได้ที่ บ้านและคอนโดให้เช่า ส่วนเจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าระยะยาว ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด