房子已经卖了，买家来电说发现裂缝，卖方还要负责吗
依《民商法典》第472条，只要瑕疵在交付时或交付之前就已存在，且使房产价值或使用适合性受损，卖方即须负责，不论卖方是否知情。第473条列出三项例外，而第474条的一年时效，是从发现瑕疵之日起算，不是从过户之日起算。
最后这一点，是卖方最常弄错的地方。
第472条是规则，第473条是出口
起点规则对卖方相当严厉：不知情也要负责。法律问的不是您知不知道，而是交付时那处瑕疵在不在。
| 情形 | 卖方是否负责 |
|---|---|
| 裂缝在交付前已存在，买卖双方都不知情 | 负责，依第472条 |
| 买家在买受时已知，或以理性人的注意本应知道 | 不负责，第473条第(1)项 |
| 交付时瑕疵显而易见，买家未提异议即接受 | 不负责，第473条第(2)项 |
| 经公开拍卖出售的财产 | 不负责，第473条第(3)项 |
| 裂缝在交付之后才出现 | 不负责，因其非交付时存在的瑕疵 |
最后一行听着像条好走的路，实际上争议最激烈的正是这里。裂缝很少是一天之内出现的，它是由早已存在的原因慢慢裂开的，沉降就是最常见的一种。于是问题变成了：原因在交付前是否已经存在，而不是那道痕迹哪天被看见。
第二、三行则说明了如实告知的价值远高于多数卖家的预期。把话说清楚，买家仍然要买，案件就从第472条直接挪进了第473条。
时钟从发现之日开始走，不是从过户之日
第474条规定，自发现瑕疵之时起满一年，不得再起诉。
不少卖家以为过户满一年就安全了，并非如此。买家住了三年，上个月才发现横梁上的裂缝，他的这一年是从上个月才开始算的。
反过来也一样。买家发现后一直搁着，同样会失去权利：去年就发现了，拍了照，别的什么也没做，一年到期就过了时效。
所以双方该做的事其实相同：记录日期。买家记下发现之日并发出书面通知；卖方保留交付日期及当天房屋状况的证据。
合同里写“按现状出售”，能挡多少
能挡一部分，挡不了全部。
第483条允许当事人约定卖方不对瑕疵负责，这类条款真实有效，法院会予以执行。
但第485条规定，此类约定不能免除卖方对自身行为所致后果的责任，也不能免除其对已知而加以隐瞒的事实所应负的责任。
| 卖方在出售前做了什么 | 按现状出售条款是否仍有效 |
|---|---|
| 不知道有裂缝，也没做任何遮掩 | 有效 |
| 知道横梁有裂缝却不说 | 无效，属已知而隐瞒 |
| 带看之前把裂缝抹平刷漆盖住 | 无效，属卖方自身行为所致的后果 |
| 如实告知并在合同中附照片，买家签字确认 | 有效，且另可适用第473条第(1)项 |
第三行最扎心。卖房前把整屋重新刷一遍是常事，完全正当；但把明知存在的裂缝抹平盖住、好让买家看不见，是另一回事，而且等同一位置的裂缝再次裂开时，并不难证明。
什么样的裂缝才算得上瑕疵
不是每一道痕迹都算。法律针对的是使房产价值或其预期用途的适合性受损的瑕疵。
- 抹灰面上的龟裂细纹，属正常老化，很难认定已达到贬损价值的程度。
- 砌体墙上的裂缝，要看宽度和走向。从门框角部向上延伸的宽斜裂缝，通常指向沉降。
- 柱、梁、楼板上的裂缝，严重程度完全是另一个级别，尤其是已经看得见钢筋的时候。
- 整栋房子发生位移的迹象，例如门关不上、地面倾斜、管道在同一处反复破裂。
如何区分危险的裂缝与可以再观察的裂缝，见哪些裂缝危险，哪些可以等。买二手房前的结构检查，见二手房结构风险核查。
如果您是卖方，挂牌前该做什么
- 书面披露。做一份合同附件，列明您已知的瑕疵，附上照片和日期，由买家签字确认知悉。
- 不要在带看前把已知的裂缝抹掉，因为第485条正是在这一点上取消了条款对您的保护。
- 要修就修彻底，并保留单据。指名的施工方、发票以及修前修后的照片，都是比沉默好得多的证据。
- 让买家充分查验。查验后未提异议即接受的买家，适用第473条第(2)项。
- 记录交房当天的房屋状况。每个房间都拍带日期的照片，因为“这是之后才出现的”这一举证责任，最终会回到您身上。
如实披露不会让房子卖不掉，它只是把价格放回该在的位置，并堵住日后追索的门。若已准备出售，可看住宅代售服务。
如果您是买方
- 在接受过户之前把查验做完，因为交付时显而易见、您又未提异议就接受的瑕疵，适用第473条第(2)项。
- 交房当天把每个房间都拍下来，并保留带原始日期的文件。
- 发现瑕疵那天，就是您那一年开始计算的日子。记下来并立即向卖方发出书面通知，别等到对方找不着人。
- 如果是从公开拍卖买来的，第473条第(3)项完全排除了这项责任，这也是价格更低的原因之一。这类房产可参考怎么读银行房源这个信号。
- 开发商的新建住宅是另一套规则，有自己的保修期，见结构五年、配件一年的新房保修。
常见问题
房子卖了之后买家发现裂缝，卖方要负责吗
要，只要该瑕疵在交付时或之前已存在，并使价值或使用适合性受损，依第472条即须负责，不论卖方是否知情。
卖方确实不知情，还要负责吗
仍要。第472条不问卖方是否知情。不知情有助于免责条款成立，但不排除基础责任。
时效从过户起算还是从发现起算
从发现起算。第474条规定自发现瑕疵之时起满一年不得起诉，而非自过户之日起算。
写了“按现状出售”就算了结吗
未必。第483条允许这样约定，但第485条规定该约定不能免除卖方自身行为所致的后果，也不能免除已知而隐瞒的事实所生的责任。
卖房前刷漆盖住裂缝有问题吗
若是为了遮掩明知存在的裂缝，依第485条会使“按现状出售”条款失效，因为那既是卖方的行为，也是隐瞒。
抹灰面的龟裂纹算瑕疵吗
一般不算。法律针对的是使价值或使用适合性受损的瑕疵，正常老化产生的表面细纹通常达不到这个程度。
拍卖买来的房子发现裂缝能索赔吗
依本节不能。第473条第(3)项对经公开拍卖出售的财产排除了卖方的这项责任。
买家发现裂缝后应立即做什么
记下发现日期、拍照，并向卖方发出书面通知，因为一年是从发现之日起算的。观望等它是否恶化，只是在消耗时间。
总结
- 第472条使卖方对交付时或之前已存在的瑕疵负责，不论其是否知情。
- 第473条规定三项例外：买家已知或本应知道、瑕疵显而易见且被无异议接受、以及经公开拍卖出售。
- 第474条的一年期从发现之日起算，而不是从过户之日起算。
- 按现状出售条款依第483条有效，但第485条在卖方已知而隐瞒或动手遮掩时取消其保护。
- 带看前把明知的裂缝抹掉，正是第485条不予保护的典型情形。
- 附照片并取得签字确认的如实披露，能把案件从第472条挪进第473条的例外。
- 买卖双方都应保留交房当天房屋状况的带日期照片。