ขายบ้านไปแล้วผู้ซื้อเจอรอยร้าว ผู้ขายยังต้องรับผิดไหม และคำว่าขายตามสภาพคุ้มแค่ไหน

ขายบ้านไปแล้ว ผู้ซื้อโทรมาบอกว่าเจอรอยร้าว ต้องรับผิดไหม

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 472 ผู้ขายต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมาย ไม่ว่าผู้ขายจะรู้ว่ามีอยู่หรือไม่ก็ตาม ขอเพียงความชำรุดนั้นมีอยู่ก่อนหรือในเวลาส่งมอบ แต่มาตรา 473 เปิดข้อยกเว้นไว้สามข้อ และอายุความหนึ่งปีตามมาตรา 474 เริ่มนับจากวันที่พบเห็น ไม่ใช่วันที่โอน

ประโยคสุดท้ายคือประโยคที่ทำให้คนขายหลายคนคิดผิดมาตลอด

มาตรา 472 คือกฎ มาตรา 473 คือทางออก

กฎตั้งต้นค่อนข้างแรงกับผู้ขาย คือรับผิดแม้ไม่รู้ กฎหมายไม่ได้ถามว่าคุณรู้ไหม ถามว่าความชำรุดนั้นมีอยู่ตั้งแต่ตอนส่งมอบหรือเปล่า

สถานการณ์	ผู้ขายรับผิดไหม
รอยร้าวมีอยู่ก่อนส่งมอบ ผู้ขายไม่รู้ ผู้ซื้อไม่รู้	รับผิด ตามมาตรา 472
ผู้ซื้อรู้อยู่แล้วตอนซื้อ หรือควรจะรู้ได้ถ้าใช้ความระมัดระวังอย่างวิญญูชน	ไม่รับผิด ตามมาตรา 473 (1)
ความชำรุดเห็นได้ชัดในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับไว้โดยไม่อิดเอื้อน	ไม่รับผิด ตามมาตรา 473 (2)
ทรัพย์ที่ขายทอดตลาด	ไม่รับผิด ตามมาตรา 473 (3)
รอยร้าวเกิดขึ้นหลังส่งมอบ	ไม่รับผิด เพราะไม่ใช่ความชำรุดที่มีอยู่ในเวลาส่งมอบ

แถวสุดท้ายฟังดูเป็นทางออกที่ง่าย แต่ในทางปฏิบัติมันคือจุดที่เถียงกันหนักที่สุด เพราะรอยร้าวส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดขึ้นในวันเดียว มันค่อย ๆ เปิดออกจากสาเหตุที่มีมาก่อนแล้ว เช่น การทรุดตัวของฐานราก คำถามจึงกลายเป็นว่าสาเหตุมีอยู่ก่อนส่งมอบหรือไม่ ไม่ใช่ว่ารอยปรากฏวันไหน

ส่วนแถวที่สองกับสามคือเหตุผลที่การเปิดเผยมีค่ามากกว่าที่คนขายส่วนใหญ่คิด บอกไปตรง ๆ แล้วผู้ซื้อยังตกลงซื้อ กรณีนั้นย้ายจากมาตรา 472 ไปอยู่ในมาตรา 473 ทันที

นาฬิกาเดินจากวันที่พบ ไม่ใช่วันที่โอน

มาตรา 474 ห้ามฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาหนึ่งปีนับแต่เวลาที่ได้พบเห็นความชำรุดบกพร่อง

คนขายจำนวนมากเข้าใจว่าโอนไปเกินหนึ่งปีแล้วปลอดภัย ซึ่งไม่ใช่ ถ้าผู้ซื้ออยู่มาสามปีแล้วเพิ่งเจอรอยร้าวที่คานเมื่อเดือนก่อน หนึ่งปีของเขาเพิ่งเริ่มนับเดือนก่อน

ในทางกลับกัน ผู้ซื้อที่เจอแล้วปล่อยไว้ก็เสียสิทธิได้เหมือนกัน เจอตั้งแต่ปีที่แล้ว ถ่ายรูปเก็บไว้ แต่ไม่ได้ทำอะไรต่อ พอครบปีก็หมดเวลาฟ้อง

สิ่งที่ทั้งสองฝ่ายควรทำจึงเหมือนกัน คือจดวันที่ไว้ ผู้ซื้อจดวันที่พบและบอกกล่าวเป็นหนังสือ ผู้ขายเก็บหลักฐานวันส่งมอบและสภาพบ้านวันนั้นไว้

เขียนว่าขายตามสภาพในสัญญา คุ้มแค่ไหน

คุ้ม แต่ไม่คุ้มทุกกรณี

มาตรา 483 อนุญาตให้คู่สัญญาตกลงกันได้ว่าผู้ขายจะไม่ต้องรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่อง ข้อสัญญาแบบนี้ใช้ได้จริงและศาลบังคับให้

แต่มาตรา 485 บอกว่าข้อสัญญาแบบนั้นไม่อาจคุ้มความรับผิดของผู้ขายในผลของการอันผู้ขายได้กระทำไปเอง หรือผลแห่งข้อความจริงอันผู้ขายได้รู้อยู่แล้วและปกปิดเสีย

สิ่งที่ผู้ขายทำก่อนขาย	ข้อสัญญาขายตามสภาพยังคุ้มไหม
ไม่รู้ว่ามีรอยร้าว ไม่ได้ทำอะไรปิดบัง	คุ้ม
รู้ว่ามีรอยร้าวที่คาน แต่ไม่บอก	ไม่คุ้ม เข้าข่ายรู้อยู่แล้วและปกปิด
ฉาบทับและทาสีปิดรอยร้าวก่อนเปิดบ้านให้ดู	ไม่คุ้ม เป็นผลของการอันผู้ขายกระทำเอง
บอกและแนบรูปไว้ในสัญญา ผู้ซื้อเซ็นรับทราบ	คุ้ม และเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 473 (1) อีกชั้นหนึ่ง

แถวที่สามคือแถวที่เจ็บที่สุด การทาสีใหม่ทั้งหลังก่อนขายเป็นเรื่องปกติและไม่ผิดอะไร แต่การฉาบทับรอยร้าวที่รู้อยู่แล้วว่ามี เพื่อไม่ให้ผู้ซื้อเห็น เป็นคนละเรื่องกัน และเป็นเรื่องที่ผู้ซื้อพิสูจน์ได้ไม่ยากเมื่อรอยเดิมเปิดกลับมาที่ตำแหน่งเดิม

รอยร้าวแบบไหนถึงจะเรียกว่าความชำรุดบกพร่อง

ไม่ใช่ทุกรอย กฎหมายพูดถึงความชำรุดที่ทำให้ทรัพย์เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ที่มุ่งหมายจะใช้

• รอยแตกลายงาที่ผิวปูนฉาบ ตามอายุการใช้งานปกติ ยากที่จะถือว่าถึงขนาดเสื่อมราคา
• รอยร้าวที่ผนังก่ออิฐ ต้องดูขนาดและทิศทาง ถ้าเป็นรอยเฉียงกว้างที่ลามจากมุมวงกบขึ้นไป มักโยงกับการทรุดตัว
• รอยร้าวที่เสา คาน หรือพื้น เป็นคนละชั้นความรุนแรง โดยเฉพาะถ้าเห็นเหล็กเสริมแล้ว
• ร่องรอยการทรุดตัวของบ้านทั้งหลัง เช่น ประตูปิดไม่ลง พื้นเอียง ท่อแตกซ้ำที่เดิม

วิธีแยกรอยที่อันตรายออกจากรอยที่รอได้ อยู่ใน รอยร้าวแบบไหนอันตราย แบบไหนรอได้ ส่วนการตรวจโครงสร้างก่อนซื้อบ้านมือสองอยู่ใน ตรวจความเสี่ยงโครงสร้างก่อนซื้อบ้านมือสอง

ถ้าคุณเป็นผู้ขาย ทำอะไรได้ก่อนประกาศขาย

• เปิดเผยเป็นลายลักษณ์อักษร ทำเอกสารแนบท้ายสัญญาระบุรอยที่รู้ว่ามี พร้อมรูปและวันที่ ให้ผู้ซื้อลงชื่อรับทราบ
• อย่าฉาบทับรอยที่รู้ว่ามีก่อนเปิดบ้าน เพราะมาตรา 485 ตัดความคุ้มครองของข้อสัญญาตรงจุดนี้พอดี
• ถ้าจะซ่อม ซ่อมให้จบและเก็บใบเสร็จ การซ่อมโดยช่างที่ระบุชื่อได้ พร้อมใบเสร็จและรูปก่อนหลัง เป็นหลักฐานที่ดีกว่าการเงียบ
• เปิดให้ตรวจบ้านได้เต็มที่ ผู้ซื้อที่ตรวจแล้วรับไว้โดยไม่อิดเอื้อน เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 473 (2)
• เก็บหลักฐานสภาพบ้านวันส่งมอบ รูปถ่ายลงวันที่ทุกห้อง เพราะภาระพิสูจน์ว่าเกิดหลังส่งมอบจะย้อนกลับมาที่คุณ

การเปิดเผยไม่ได้ทำให้บ้านขายไม่ออก มันแค่ย้ายราคาไปอยู่ในที่ที่ถูกต้อง และปิดประตูการถูกเรียกร้องย้อนหลัง ถ้ากำลังเตรียมขาย ดู บริการฝากขายบ้าน

ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อ

• ตรวจให้เสร็จก่อนรับโอน เพราะถ้าความชำรุดเห็นได้ชัดในเวลาส่งมอบแล้วคุณรับไว้เฉย ๆ จะเข้ามาตรา 473 (2)
• ถ่ายรูปทุกห้องในวันส่งมอบและเก็บไฟล์ที่มีวันที่กำกับไว้
• วันที่พบความชำรุดคือวันที่เริ่มนับหนึ่งปี จดไว้และบอกกล่าวผู้ขายเป็นหนังสือทันที อย่ารอให้เขาหายไปก่อน
• ถ้าซื้อจากการขายทอดตลาด มาตรา 473 (3) ตัดความรับผิดข้อนี้ออกไปทั้งหมด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของเหตุผลที่ราคาถูกกว่า อ่านเรื่องทรัพย์กลุ่มนี้ได้ใน อ่านสัญญาณจากทรัพย์ธนาคาร
• บ้านสร้างใหม่จากโครงการเป็นคนละเรื่องกัน มีการรับประกันของตัวเองอยู่ใน รับประกันบ้านใหม่ โครงสร้าง 5 ปี อุปกรณ์ 1 ปี

คำถามที่พบบ่อย

ขายบ้านไปแล้วผู้ซื้อเจอรอยร้าว ผู้ขายต้องรับผิดไหม

ต้อง ถ้าความชำรุดนั้นมีอยู่ก่อนหรือในเวลาส่งมอบ และทำให้ทรัพย์เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ ตามมาตรา 472 โดยไม่ต้องดูว่าผู้ขายรู้หรือไม่

ไม่รู้จริง ๆ ว่ามีรอยร้าว ยังต้องรับผิดอยู่ไหม

ยังต้อง เพราะมาตรา 472 ให้ผู้ขายรับผิดไม่ว่าจะรู้อยู่แล้วหรือไม่ ความไม่รู้ช่วยเรื่องข้อสัญญายกเว้นความรับผิด แต่ไม่ได้ตัดความรับผิดตั้งต้น

อายุความนับจากวันโอนหรือวันที่พบ

นับจากวันที่พบเห็นความชำรุดบกพร่อง มาตรา 474 ห้ามฟ้องเมื่อพ้นหนึ่งปีนับแต่เวลานั้น ไม่ใช่นับจากวันโอน

เขียนว่าขายตามสภาพในสัญญาแล้วจบไหม

ไม่จบเสมอไป มาตรา 483 ให้ตกลงกันได้ แต่มาตรา 485 ระบุว่าข้อสัญญานั้นไม่คุ้มผลของการที่ผู้ขายกระทำเอง หรือข้อความจริงที่ผู้ขายรู้อยู่แล้วและปกปิด

ทาสีทับรอยร้าวก่อนขายผิดไหม

ถ้าทำเพื่อปิดบังรอยที่รู้ว่ามี จะทำให้ข้อสัญญาขายตามสภาพใช้ไม่ได้ตามมาตรา 485 เพราะเป็นผลของการอันผู้ขายกระทำไปเองและเป็นการปกปิด

รอยแตกลายงาถือเป็นความชำรุดบกพร่องไหม

โดยทั่วไปไม่ เพราะกฎหมายมุ่งถึงความชำรุดที่ทำให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์ รอยที่ผิวปูนตามอายุการใช้งานปกติมักไม่ถึงระดับนั้น

ซื้อจากการขายทอดตลาดแล้วเจอรอยร้าว เรียกร้องได้ไหม

ไม่ได้ตามหมวดนี้ มาตรา 473 (3) ยกเว้นความรับผิดของผู้ขายในกรณีทรัพย์ที่ขายทอดตลาด

ผู้ซื้อควรทำอะไรทันทีเมื่อพบรอยร้าว

จดวันที่ที่พบ ถ่ายรูป และบอกกล่าวผู้ขายเป็นหนังสือ เพราะหนึ่งปีเริ่มนับตั้งแต่วันที่พบเห็น การรอดูอาการทำให้เวลาหมดไปเฉย ๆ

สรุป

• มาตรา 472 ให้ผู้ขายรับผิดในความชำรุดบกพร่องที่มีอยู่ก่อนหรือในเวลาส่งมอบ ไม่ว่าจะรู้หรือไม่
• มาตรา 473 ยกเว้นให้สามกรณี คือผู้ซื้อรู้หรือควรรู้ ความชำรุดเห็นชัดและผู้ซื้อรับไว้โดยไม่อิดเอื้อน และทรัพย์ที่ขายทอดตลาด
• อายุความหนึ่งปีตามมาตรา 474 นับจากวันที่พบเห็น ไม่ใช่วันที่โอน
• ข้อสัญญาขายตามสภาพทำได้ตามมาตรา 483 แต่มาตรา 485 ตัดความคุ้มครองเมื่อผู้ขายรู้แล้วปกปิดหรือลงมือปิดบังเอง
• การฉาบทับรอยร้าวที่รู้ว่ามีก่อนเปิดบ้าน เป็นตัวอย่างตรงตัวของสิ่งที่มาตรา 485 ไม่คุ้ม
• การเปิดเผยพร้อมรูปและลายเซ็นรับทราบ ย้ายกรณีจากมาตรา 472 ไปอยู่ในข้อยกเว้นของมาตรา 473
• ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายควรเก็บรูปถ่ายลงวันที่ของสภาพบ้านในวันส่งมอบไว้เสมอ