带租客出售还是空置出售，投资者更看哪一种
投资者更喜欢已经租出去的房子，因为过户当天就有收入，不必自己去找租客。但带租客出售会把自住买家整体排除在外，而他们才是市场的大多数。
因此真正的问题不是哪种更好，而是：合同里锁定的租金，是否高到足以弥补被您排除掉的那批买家。
法律怎么说
《民商法典》第569条规定：不动产租赁合同不因所租赁财产所有权的转移而终止，受让人承受出租人对承租人的全部权利与义务。
也就是说，买方连同租约一起接手：约定的租金、剩余的租期，以及出租人的各项义务。他不能告诉租客"我是新业主，要涨租"，也不能以业主变更为由把人赶走。
正因如此，租约成为您所出售资产的一部分，而不是您与租客之间一到过户就结束的事。
两类买家的定价方式完全不同
| 自住买家 | 投资者 | |
|---|---|---|
| 定价依据 | 同类住宅的成交价，以及个人偏好 | 当前租金能带来的回报 |
| 房子里有租客 | 是障碍，因为无法立即入住 | 是优势，因为立刻有收入 |
| 在市场中的占比 | 大多数 | 少数 |
| 对房况的敏感度 | 高，厨房漂亮、卫生间新会加分 | 低，更看数字 |
这张表解释了其余一切。带租客出售，等于把"卖给整个市场"变成"只卖给拿计算器定价的那一小群人"。
把账算出来
假设一套公寓，同类单元成交价为3,000,000泰铢，楼内市场租金为每月15,000泰铢。
| 按市场价出租 | 锁定在低于市场价 | |
|---|---|---|
| 合同租金 | 每月15,000 | 每月11,000 |
| 年租金 | 180,000 | 132,000 |
| 要求6%毛收益率的投资者愿付价格 | 3,000,000 | 2,200,000 |
每月低于市场四千泰铢，就让投资者愿付的价格少了八十万泰铢，因为他买的不是那套房，而是这套房已经绑定的那条现金流。
毛收益率与净收益率的完整算法，请见看到的回报与实际拿到的回报。
什么情况下带租客出售反而卖得更好
- 租金达到或高于市场价，投资者可以据此充分估值。
- 剩余租期不太长。六个月到一年比较理想：立刻有收入，同时不久后就能重设租金。
- 租客按时付款且记录清楚。十二个月的收据或流水，是替您卖房的那份文件。
- 房子位于易出租的地段，例如靠近轨道交通、大学或工业园区。
什么情况下它会摧毁价值
- 租金低于市场且剩余租期还很长，因为依第569条买方要全盘承受这项约束。
- 存在欠租或未了结的纠纷。没有人愿意买下一场还没打完的架。
- 位于自住为主片区的独栋或联排住宅，因为被排除掉的正是出价最高的那群人。
- 租客不配合看房。拍不了照、带不了看的房子，比租金偏低还难卖。
第三点是独栋与公寓差别最大的地方。公寓的投资型买家占比高得多，带租客出售损失的买家较少；而小区里的独栋与联排，几乎所有买家都是买来自住的，有租客在住就等于把市场几乎整个切掉。
带租客公寓的详细操作方法，请见出售仍有租客的公寓。
决定带租客出售，需要准备什么
- 完整的租赁合同、附件，以及至少十二个月的租金支付记录。
- 持有押金的金额说明，并与买方明确约定：押金随房转移，还是从成交价中扣除。
- 提前通知租客并就看房安排达成一致，因为占有权在租客手里而不在您手里。
- 整理出物业费、土地税与既往维修分别由谁承担、金额多少。
- 如果租金远低于市场，认真评估等租约到期后空置出售是否更划算。
常见问题
房子里有租客还能卖吗
可以，租约不因过户而终止。依《民商法典》第569条，受让人承受原出租人的全部权利与义务。
过户后买方可以让租客搬走吗
不能以业主变更为由要求搬走。租约在到期前继续有约束力，买方全盘承受出租人的义务。
投资者真的更偏好带租客的房子吗
是的，因为过户当天就有收入。但他们是按合同里锁定的租金定价，而不是按同类单元的成交价。
租金低于市场对售价影响多大
影响很大。本应卖到300万的公寓，若租金锁定在11,000而非15,000，对要求6%毛收益率的投资者而言约值220万。
剩余租期多久最好卖
大约六个月到一年，买方既能立刻获得收入，又能在不久后重设租金或自住。
独栋与公寓在这件事上有区别吗
区别很大。公寓的投资型买家更多，带租客出售损失较小；独栋与联排几乎全是自住买家。
出售时租客的押金怎么处理
需与买方明确约定：押金随房转移还是从成交价中扣除，因为退还押金的义务将转到新业主身上。
租客不让看房怎么办
只能协商，因为租期内占有权属于租客。行之有效的做法是约定固定的看房时段，有时以租金优惠作为交换。
总结
- 投资者更偏好带租客的房子，但带租客出售会排除掉占市场多数的自住买家。
- 第569条规定租约在过户后继续有效，买方承受出租人的权利与义务。
- 自住买家按同类成交价定价，投资者按合同里写明的租金定价。
- 本应卖300万的公寓，若租金每月低于市场四千，在投资者眼里可能只值约220万。
- 租金达到或高于市场、剩余租期短、租客按时付款时，带租客出售才划算。
- 独栋与联排因带租客出售而受到的损失，大于公寓。
- 上市之前先把押金转移与看房安排谈定。