租客拖欠房租，房东可以立即解除合同吗
不可以。如果房租按月支付或支付周期长于一个月，房东必须先发出书面催告，要求租客付款，并给予不少于15天的期限。期限届满仍未付款，才能解除租赁合同。
依据是泰国《民商法典》第560条：
租客不支付租金的，出租人可以解除合同。但租金按月支付或按长于一个月的周期支付的，出租人须先行催告租客在一定期限内付款，该期限不得少于十五日。
这句话的前后两半看起来自相矛盾，房东最常在这里判断失误。前半句适用于付款周期短于一个月的租约，例如日租或周租，这类租约可以直接解除。而泰国的住宅租约几乎都是按月支付，因此几乎都落在后半句。
15天从租客收到催告之日起算，不是从寄出之日起算。1号寄出、租客5号签收，期限到20号而不是16号。这几天的差距，正是日后对方律师会抓住的地方。
催告书要写什么，怎么送达才有效
催告必须采用书面形式。电话、LINE消息或者上门口头交涉，都不构成第560条意义上的催告，即使租客当场答应了也一样。
催告书应当包含以下内容：
- 与租约一致的租客姓名和地址
- 与租约一致的租赁物描述
- 欠款金额，按期分列
- 付款截止日期，写明具体日期，且距租客收到之日不少于15天
- 逾期未付即视为合同解除的声明
最稳妥的送达方式是挂号信附回执，因为签收回执能证明送达日期，而这个日期正是15天的起算点。若当面交付，应有两名见证人在场并由租客签收。
如果租客拒收或避而不见，可将催告书张贴于门上并拍照留存。这份证据的效力不如签收回执，但在诉讼时远胜于一无所有。
房东绝对不能做的事，以及相应的刑事后果
局面往往在这里逆转。忍无可忍而自行处置的房东，最后常常从受害方变成被告。
泰国司法部列明了房东不得实施的行为：
| 房东的行为 | 触犯的规定 | 后果 |
|---|---|---|
| 未经租客同意进入房屋 | 《刑法典》第362条 侵入罪 | 一年以下监禁、两万泰铢以下罚金，或并处 |
| 换锁或把租客锁在门外 | 《刑法典》第362条 | 同上 |
| 扣押或搬走租客的物品 | 《刑法典》第362条 | 同上 |
| 断水断电逼迫搬离 | 《民商法典》第420条 侵权行为 | 须向租客赔偿损失 |
最后一项存在一些细微差别。如果租约明确约定租客欠费时房东有权暂停供应，且水电费由房东承担，情况会更复杂。但在实务中，法院倾向于认定租约存续期间断水断电构成对租客占有的妨害。用租约里的一个条款去赌一场刑事案件，并不划算。
需要记住的是：欠租属于民事纠纷，换锁属于刑事犯罪，两者不能相互抵销。欠了半年房租的租客，照样可以报警追究房东的责任，也确实出现过房东赔付的金额超过其追讨租金的情况。
15天期满仍未付款，下一步怎么走
再发一封解除合同通知书，送达方式与第一封相同。写明解除事由、合同终止日期，以及租客搬离并交还房屋的期限。
租客如期搬走，占有问题就解决了，欠租可以另行提起债权诉讼。租客拒不搬离的，唯一合法途径是向法院提起驱逐之诉，没有其他捷径。
提起驱逐之诉要花多少钱，需要多长时间
案件受理费远低于多数业主的预期。租金或可得租金不超过每月30,000泰铢的不动产驱逐案件，属于《民事诉讼法典》第189条规定的小额案件，受理费为每案200泰铢。
真正的成本在别处。承办此类案件的泰国律师事务所报价通常在数万泰铢，并估计从起诉到判决约需六个月至一年。这些是律师事务所的估算而非法院统计数据，具体时长取决于法院工作量以及租客是否应诉抗辩。
胜诉也不等于立即结束。租客仍拒不搬离的，需申请强制执行，由执行官依《民事诉讼法典》第351条至第354条办理，这会再增加一段时间。
押金可以直接抵扣欠租吗
可以，前提是租约约定押金可用于抵扣欠款，并且要以书面形式向租客说明扣除明细。悄悄扣下押金又不结算余额，等于给自己再开一场纠纷。
实务上，一个月的押金大约只能覆盖一个月的欠租。也就是说，拖到第三个月时押金已经失去意义。这正是首次逾期就启动正式催告，比拖到第六个月再采取强硬手段更重要的原因。
出租三套以上，适用的规则不一样
泰国合同委员会关于将住宅建筑出租业务列为合同管制业务的公告（佛历2568年）于2025年5月30日签署，2025年6月6日刊登于《政府公报》第142卷特别部分第211号Ngor，自2025年9月4日起生效。
该公告将"经营者"的认定门槛从五套下调至三套。出租三、四套公寓的业主，如今即属于经营者，其租约条款必须符合公告要求。
第560条仍是适用于所有租约的一般法。公告叠加于其上，规定经营者的合同必须写什么、不得写什么，其中也包括解除合同的条件。若您属于经营者，请在发出任何催告之前，先将现行租约与该公告逐条比对：与公告相抵触的条款不具约束力，而合规条款所设定的程序，可能比第560条更为细致。
关于该公告项下的押金规则、水电收费上限与租客权利，详见2568年租赁合同管制法。
什么情况下打官司并不划算
算一笔账。月租15,000泰铢，欠租两个月共30,000泰铢，抵扣一个月押金后仍欠15,000泰铢。200泰铢的受理费微不足道，但数万泰铢的律师费，加上六个月至一年无法重新出租的空置期，成本已经超过了这笔欠款。
在这种情形下，有价值的并不是一纸判决，而是让租客在不进入诉讼程序的情况下尽快搬离。一份依第560条正确送达的催告书，比十次口头催缴更有分量，因为它向租客传达了一个信号：对方懂流程，并且已经开始走流程了。
值得起诉的，是欠款金额足以覆盖成本的案件，或者租客既不付款也不搬离的情况，因为每拖一个月就是又损失一个月的收入。
常见问题
租客只欠一个月房租，可以直接解除合同吗
不可以。必须先依《民商法典》第560条发出书面催告，给予不少于15天的付款期限。无论欠一个月还是六个月，程序都相同。
房东可以对欠租的租客断水断电吗
不可以。租约仍在存续期间断水断电，构成对租客占有的妨害，属于《民商法典》第420条规定的侵权行为，房东须承担赔偿责任。
给欠租的租客换锁会有什么后果
构成《刑法典》第362条的侵入罪，可处一年以下监禁、两万泰铢以下罚金，或者并处。房屋归房东所有并不影响这一结论，因为在租期内占有权属于租客。
可以扣下租客的物品直到他付款吗
不可以。泰国法律不赋予房东对租客财物的留置权。搬走或扣押租客物品，与换锁一样适用第362条。
通过LINE发送催告有效吗
不宜依赖。第560条要求催告的收到日期可以证明，因为15天自收到之日起算。挂号信回执能提供确切日期。LINE可以作为补充，但不能替代书面催告。
驱逐之诉的受理费是多少
不动产租金或可得租金不超过每月30,000泰铢的，属于小额案件，受理费为每案200泰铢。主要开支是律师费和时间成本，而非受理费。
日租房拖欠租金也要等15天吗
不需要。第560条仅在租金按月或按更长周期支付时才要求15天催告期。付款周期更短的租赁可以直接解除。
总结
- 按月支付的租约，须先依第560条发出书面催告并给予不少于15天期限，之后才能解除合同。
- 15天自租客收到催告之日起算，而非寄出之日，挂号信回执是证明该日期的凭证。
- 换锁、把租客锁在门外或扣押其物品，构成第362条侵入罪，可处一年以下监禁或两万泰铢以下罚金。
- 租约存续期间断水断电，属于第420条的侵权行为，房东须赔偿租客损失。
- 月租不超过30,000泰铢的驱逐之诉属于小额案件，受理费200泰铢，但律师费和空置期才是真正的成本。
- 出租三套以上的业主适用佛历2568年公告，发出催告前应先比对租约。