房东不退押金，能做什么
按顺序有三步：发出载明期限的书面催告、向消费者保护机构投诉、以及向法院提起消费者诉讼。最后这一步在起诉时消费者可免缴全部诉讼费用。
最后这一点几乎没有人知道，也正因为如此，很多租客直接把押金当作损失算了，以为请律师的钱比押金还多。
押金是谁的钱
是租客的钱。房东只是作为损害担保代为持有。它既不是房东的收入，也不是预付租金。
最常见的误解，是把押金当成租客做了让房东不满意的事就可以没收的罚款。实际上房东只能扣除确实发生、且超出正常使用范围的损害，并且必须向租客提供逐项的扣款说明，余额必须退还。
正常使用产生的痕迹，例如油漆随年份褪色、椅子在地板上留下的划痕、挂画留下的钉孔，原则上不属于可扣除的损害。玻璃破裂、墙体破洞或设备缺失则是另一回事。
关于退还天数与可扣除项目的规定，适用于属于合同管制业务的出租人，详见2568年租赁合同管制法，该法要求在合同终止并交还房屋后7个工作日内退还。
第一步：书面催告，而不是打电话
打十次电话在法庭上等于零，因为没人能证明说过什么。真正有用的是通过可以证明送达的方式发出的书面催告。
信中应写明：
- 合同终止日期与实际交还房屋的日期
- 押金金额，并注明付款凭证
- 要求在某个具体日期前退还
- 若房东主张扣款，要求提供书面的逐项说明及证据
- 逾期未收到将依法采取进一步措施的声明
用挂号信附回执寄出并保留回执。同时用聊天软件或邮件再发一份也可以，但那是补充，不是主渠道。
这一步本身就能解决相当多的纠纷，因为一封格式正确的信在告诉房东：对方懂流程，而且已经开始走流程了。
第二步：向消费者保护机构投诉
- 消费者保护委员会办公室，通过1166热线或 OCPB Connect 应用。
- 泰国消费者理事会，受理投诉并可代消费者提起诉讼。
这一步有两重收益。第一，很多纠纷到此为止，因为一旦有机构介入，房东往往就退了。第二，如果最终真的要上法院，事先投诉过表明您曾善意寻求解决，对案件有利。
第三步：提起消费者诉讼，以及被忽略的那一半
租客与作为经营者的房东之间的纠纷，属于消费者案件，适用佛历2551年《消费者案件审理法》。这套程序本就是为了让普通人能够自己提起诉讼而设计的。
该法第18条规定：
由消费者或有权代消费者起诉之人在消费者案件中提起诉讼及进行的任何诉讼程序，免缴一切诉讼费用；但不包括终审阶段的诉讼费用责任。
用大白话说：起诉时不用交案件受理费。两万泰铢的押金因此可以在不先掏钱的情况下去追。
但也要读后半句。"不包括终审阶段的诉讼费用责任"意味着案件结束后如果您败诉，法院仍可判令由您承担费用。免缴是起诉环节的免缴，并不是无论结果如何都不花钱的保证。
另一项帮助很大的规定是：消费者案件可以口头起诉，由法院的案件官员代为记录诉状。您不必自己撰写诉状，也不必仅仅为了提交而聘请律师。
向有管辖权的法院提起，通常是房屋所在地或被告住所地的法院。去之前先致电当地法院确认需要携带什么材料。
决定您能否拿回押金的证据
押金案件几乎都是靠证据而不是靠法条决定的，因为法条本身已经很清楚。问题在于谁能证明房屋当时是什么状况。
- 入住当天的照片。每个房间每个角落，带日期。这一项最重要，也最常被跳过。
- 退租当天的照片。同样的角度拍同一组，便于直接对比。
- 租赁合同，签署完整，附件齐全。
- 押金支付凭证，转账截图或收据。
- 交接记录，最好与房东共同做成并双方签字。
- 联系记录，聊天、邮件以及邮寄回执。
还没开始就已经输掉的三件事
- 没有入住照片，就无法主张那处痕迹本来就在。
- 退租时没有共同验房、把钥匙一放就走，导致房屋何时回到房东手中没有确定的日期。
- 整个租期全靠口头约定，到了需要用的时候一纸文字都拿不出来。
如果您正要租新的地方，就从这里开始。入住当天花十分钟拍照，价值超过事后所能做的一切。
关于租期内维修责任由谁承担，这也是大量押金纠纷的源头，请见租住房屋损坏由谁付钱。如果您在找新住处，可以看看我们正在出租的房源。
常见问题
为押金起诉要交受理费吗
起诉时不用。佛历2551年《消费者案件审理法》第18条免除消费者的一切诉讼费用，但不包括终审阶段的费用责任，也就是说败诉方仍可能被判承担。
需要请律师吗
起诉不需要。消费者案件可以口头提起，由法院案件官员代为记录诉状。只有案情复杂或标的额较大时才需考虑聘请律师。
可以向哪里投诉
消费者保护委员会办公室，通过1166热线或 OCPB Connect 应用；以及泰国消费者理事会，该机构受理投诉并可代消费者提起诉讼。
房东可以从押金里扣保洁费吗
如果合同有约定且费用确实发生，可以。如果只是租客退租后的日常保洁而合同并未约定，则不可以。无论哪种情况，房东都必须提供书面的扣款明细。
椅子划痕和油漆褪色可以扣吗
原则上不可以，那属于正常使用造成的老化而非损害。玻璃破裂、墙体破洞或设备缺失才是可扣除的损害。
完全没有入住照片，还能争取吗
可以，但难度大很多，因为证明入住前状况的举证责任落在您身上。请尽量收集其他证据：交接记录、聊天记录，以及入住时见过房屋状况的证人。
追讨押金的时效是多久
在法律没有特别规定时效的情况下，适用《民商法典》第193/30条的十年一般时效。但不宜拖延，因为证据与证人会随时间流失，房东也可能搬走而难以找到。
催告可以用 LINE 发吗
可以作为补充，但不宜作为主渠道，因为送达难以证明。挂号信回执能提供签收日期的书面记录。
总结
- 押金属于租客。房东只能扣除超出正常使用的实际损害，并须提供逐项扣款说明。
- 第一步是用挂号信附回执寄出的书面催告，而不是打电话，因为电话什么也证明不了。
- 投诉渠道是消费者保护委员会办公室1166热线或 OCPB Connect 应用，以及泰国消费者理事会。
- 依佛历2551年《消费者案件审理法》第18条，消费者案件在起诉时免缴一切诉讼费用。
- 但该免除不包括终审阶段的费用责任，败诉仍可能被判承担费用。
- 消费者案件可口头起诉，由法院案件官员代为记录，因此不必仅为提交而请律师。
- 这类案件靠证据取胜。入住当天的照片价值最高，也最常缺失。