ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของต้องบอกกล่าว 15 วันก่อน และการเปลี่ยนกุญแจคือความผิดอาญา

ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของบอกเลิกสัญญาได้ทันทีไหม

ไม่ได้ ถ้าค่าเช่าตกลงจ่ายเป็นรายเดือนหรือนานกว่ารายเดือน กฎหมายบังคับให้เจ้าของต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าชำระก่อน โดยกำหนดเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน เมื่อพ้นกำหนดแล้วผู้เช่ายังไม่จ่าย จึงจะบอกเลิกสัญญาได้

ที่มาคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ซึ่งเขียนไว้ว่า

ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน

ประโยคแรกกับประโยคหลังขัดกันในสายตาคนอ่านทั่วไป และตรงนี้เองที่เจ้าของส่วนใหญ่เข้าใจผิด ประโยคแรกใช้กับสัญญาที่จ่ายค่าเช่าถี่กว่ารายเดือน เช่น เช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ กรณีนั้นบอกเลิกได้เลยโดยไม่ต้องรอ 15 วัน ส่วนสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยเกือบทั้งหมดในไทยจ่ายเป็นรายเดือน จึงตกอยู่ในประโยคหลังเสมอ

15 วันนับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ ไม่ใช่วันที่คุณส่ง ถ้าส่งวันที่ 1 แล้วผู้เช่ารับวันที่ 5 กำหนดจะครบวันที่ 20 ไม่ใช่วันที่ 16 ความต่างสี่ห้าวันนี้คือสิ่งที่ทำให้คดีแพ้ได้ในภายหลัง

หนังสือบอกกล่าวต้องมีอะไร และส่งยังไงถึงจะใช้ได้จริง

หนังสือบอกกล่าวต้องเป็นลายลักษณ์อักษร การทวงทางโทรศัพท์ ทางไลน์ หรือการไปเคาะประตูคุยกัน ไม่นับเป็นการบอกกล่าวตามมาตรา 560 ต่อให้ผู้เช่ารับปากไว้ก็ตาม

สิ่งที่ต้องมีในหนังสือ

• ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่าตามที่ระบุในสัญญา
• รายละเอียดทรัพย์ที่เช่า ระบุให้ตรงกับสัญญา
• จำนวนเงินที่ค้าง แยกเป็นงวด พร้อมช่วงเวลาที่ค้าง
• กำหนดเวลาให้ชำระ ระบุเป็นวันที่ชัดเจน และต้องไม่น้อยกว่า 15 วันนับแต่วันที่ได้รับหนังสือ
• ข้อความว่าถ้าไม่ชำระภายในกำหนด จะถือว่าสัญญาเลิกกัน

วิธีส่งที่ปลอดภัยที่สุดคือไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เพราะใบตอบรับคือหลักฐานว่าผู้เช่าได้รับเมื่อไหร่ ซึ่งเป็นวันที่ใช้เริ่มนับ 15 วัน ถ้าจะส่งมือต่อมือ ให้มีพยานสองคนและให้ผู้เช่าลงชื่อรับ

ถ้าผู้เช่าปฏิเสธไม่รับหรือหลบหน้า ให้ปิดหนังสือไว้หน้าห้องพร้อมถ่ายรูปเก็บไว้ วิธีนี้ไม่ได้ดีเท่าใบตอบรับ แต่ดีกว่าไม่มีอะไรเลยตอนขึ้นศาล

สิ่งที่เจ้าของทำแล้วกลายเป็นผู้ต้องหาเสียเอง

นี่คือส่วนที่ทำให้เรื่องพลิก เจ้าของที่ทนไม่ไหวแล้วลงมือเองมักจบลงด้วยการถูกดำเนินคดี ทั้งที่ตัวเองเป็นฝ่ายเสียหายตั้งแต่ต้น

กระทรวงยุติธรรมสรุปสิ่งที่ผู้ให้เช่าทำไม่ได้ไว้ดังนี้

สิ่งที่เจ้าของทำ	ความผิด	โทษ
เข้าห้องเช่าโดยผู้เช่าไม่ยินยอม	บุกรุก ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362	จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
เปลี่ยนกุญแจหรือล็อกไม่ให้ผู้เช่าเข้า	บุกรุก มาตรา 362	เท่ากัน
ยึดหรือขนของของผู้เช่าออกไป	บุกรุก มาตรา 362	เท่ากัน
ตัดน้ำตัดไฟเพื่อกดดันให้ย้ายออก	ละเมิด ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420	ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า

ข้อสุดท้ายมีข้อยกเว้นอยู่บ้าง ถ้าสัญญาเขียนไว้ชัดเจนว่าเจ้าของมีสิทธิงดจ่ายน้ำไฟเมื่อผู้เช่าค้างชำระ และการเช่านั้นเจ้าของเป็นผู้จ่ายบิลเอง เรื่องจะซับซ้อนขึ้น แต่ในทางปฏิบัติศาลมองการตัดน้ำตัดไฟระหว่างที่สัญญายังไม่เลิกเป็นการรบกวนการครอบครองของผู้เช่า อย่าเอาสัญญาข้อเดียวไปเสี่ยงกับคดีอาญา

ที่ต้องย้ำคือการค้างค่าเช่าเป็นเรื่องทางแพ่ง ส่วนการเปลี่ยนกุญแจหรือขนของออกเป็นเรื่องทางอาญา สองเรื่องนี้ไม่หักลบกัน ผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าอยู่ยังแจ้งความเอาผิดเจ้าของได้ตามปกติ และเคยมีเจ้าของที่ต้องจ่ายค่าเสียหายให้ผู้เช่ามากกว่าค่าเช่าที่ตัวเองตามไม่ได้

ครบ 15 วันแล้วยังไม่จ่าย ขั้นต่อไปคืออะไร

ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาอีกฉบับ ส่งแบบเดียวกับฉบับแรก ระบุเหตุที่เลิก วันที่สัญญาสิ้นสุด และกำหนดวันให้ขนของออกและส่งมอบห้องคืน

ถ้าผู้เช่าย้ายออกตามนั้น เรื่องจบ ที่เหลือคือหนี้ค่าเช่าค้างซึ่งฟ้องเรียกกันต่างหากได้ แต่ถ้าผู้เช่ายังอยู่ต่อ ทางเดียวที่เหลือคือฟ้องขับไล่ต่อศาล ไม่มีทางลัดอื่นที่ถูกกฎหมาย

ฟ้องขับไล่เสียเงินเท่าไหร่ และใช้เวลานานแค่ไหน

ค่าขึ้นศาลถูกกว่าที่คนส่วนใหญ่คิดมาก คดีฟ้องขับไล่ออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท เป็นคดีมโนสาเร่ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 189 ค่าขึ้นศาลเรื่องละ 200 บาท

ค่าใช้จ่ายจริงอยู่ที่อื่น สำนักงานกฎหมายที่รับงานประเภทนี้ประเมินค่าทนายไว้ในช่วงหลักหมื่น และประเมินเวลาตั้งแต่ยื่นฟ้องจนมีคำพิพากษาไว้ราวหกเดือนถึงหนึ่งปี ตัวเลขนี้เป็นการประมาณของสำนักงานเอกชน ไม่ใช่สถิติของศาล และแต่ละคดีต่างกันตามภาระงานของศาลและว่าจำเลยสู้คดีหรือไม่

ชนะแล้วยังไม่จบทันที ถ้าผู้เช่ายังไม่ยอมออก ต้องตั้งเรื่องบังคับคดีให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 351 ถึง 354 ซึ่งกินเวลาเพิ่มอีก

เงินประกันเอามาหักค่าเช่าที่ค้างได้ไหม

ได้ ถ้าสัญญาเขียนไว้ว่าเงินประกันใช้หักหนี้ค้างชำระได้ และต้องแจ้งรายการหักให้ผู้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษร การหักเงียบ ๆ แล้วไม่คืนส่วนที่เหลือคือการเปิดคดีใหม่ให้ตัวเอง

ในทางปฏิบัติเงินประกันหนึ่งเดือนครอบคลุมค่าเช่าค้างได้ประมาณหนึ่งเดือน ซึ่งแปลว่าถ้าปล่อยให้ค้างถึงเดือนที่สาม เงินประกันหมดความหมายไปแล้ว นี่คือเหตุผลที่การเริ่มบอกกล่าวตั้งแต่งวดแรกที่ผิดนัด สำคัญกว่ามาตรการรุนแรงในเดือนที่หก

ถ้าคุณปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป กติกาไม่เหมือนเจ้าของห้องเดียว

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงวันที่ 30 พฤษภาคม 2568 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง วันที่ 6 มิถุนายน 2568 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568

ประกาศฉบับนี้ลดเกณฑ์ผู้ประกอบธุรกิจลงเหลือ 3 หน่วยขึ้นไป จากเดิม 5 หน่วย เจ้าของคอนโดสามสี่ห้องที่ปล่อยเช่าจึงเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องทำสัญญาตามแบบที่ประกาศกำหนด

สิ่งที่ต้องเข้าใจคือมาตรา 560 เป็นกฎหมายกลางที่ใช้กับสัญญาเช่าทุกฉบับ ส่วนประกาศ สคบ. กำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติมว่าสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจต้องเขียนอย่างไรและห้ามเขียนอย่างไร รวมถึงเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา ถ้าคุณเข้าข่าย ให้เอาสัญญาที่ใช้อยู่ไปเทียบกับประกาศฉบับนั้นก่อนเริ่มกระบวนการบอกกล่าว เพราะข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศจะใช้บังคับไม่ได้ และเงื่อนไขในสัญญาที่ถูกต้องอาจกำหนดขั้นตอนไว้ละเอียดกว่ามาตรา 560

รายละเอียดของประกาศฉบับนี้ ทั้งเรื่องเงินประกัน ค่าน้ำค่าไฟ และสิทธิของผู้เช่า อยู่ในบทความ กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าฉบับ 2568

เมื่อไหร่ที่การฟ้องไม่คุ้ม

ลองคิดเลขจริง ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท ผู้เช่าค้างสองเดือน คือ 30,000 บาท หักเงินประกันหนึ่งเดือนแล้วเหลือหนี้ 15,000 บาท ค่าขึ้นศาล 200 บาทไม่ใช่ปัญหา แต่ค่าทนายหลักหมื่นกับเวลาหกเดือนถึงหนึ่งปีที่ห้องปล่อยเช่าต่อไม่ได้ คือต้นทุนที่มากกว่าหนี้

ในกรณีแบบนี้สิ่งที่มีค่าที่สุดไม่ใช่คำพิพากษา แต่คือการทำให้ผู้เช่าย้ายออกเร็วที่สุดโดยไม่ต้องขึ้นศาล หนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามมาตรา 560 มีน้ำหนักมากกว่าการทวงด้วยวาจาสิบครั้ง เพราะมันบอกผู้เช่าว่าอีกฝ่ายรู้ขั้นตอนและกำลังเดินตามขั้นตอนนั้นอยู่

ส่วนคดีที่คุ้มค่าฟ้องคือคดีที่หนี้สูงพอ หรือผู้เช่าอยู่ต่อโดยไม่จ่ายและไม่ยอมออก ซึ่งทุกเดือนที่ผ่านไปคือรายได้ที่หายไปอีกเดือน

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าค้างค่าเช่าเดือนเดียว บอกเลิกสัญญาได้เลยไหม

ไม่ได้ ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระโดยให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วันก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 ไม่ว่าจะค้างหนึ่งเดือนหรือหกเดือนก็ใช้ขั้นตอนเดียวกัน

เจ้าของตัดน้ำตัดไฟผู้เช่าที่ค้างค่าเช่าได้ไหม

ไม่ได้ ในระหว่างที่สัญญายังไม่เลิก การตัดน้ำตัดไฟถือเป็นการรบกวนการครอบครองของผู้เช่าและเป็นการละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 420 ซึ่งเจ้าของต้องชดใช้ค่าเสียหาย

เปลี่ยนกุญแจห้องที่ผู้เช่าค้างค่าเช่า ผิดอะไร

ผิดฐานบุกรุกตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 โทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ แม้ห้องนั้นจะเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของก็ตาม เพราะสิทธิครอบครองอยู่กับผู้เช่าตลอดอายุสัญญา

ยึดของผู้เช่าไว้จนกว่าจะจ่ายค่าเช่าได้ไหม

ไม่ได้ กฎหมายไทยไม่ให้สิทธิผู้ให้เช่ายึดหน่วงทรัพย์สินของผู้เช่า การขนของออกหรือกักของไว้เข้าข่ายบุกรุกตามมาตรา 362 เช่นเดียวกับการเปลี่ยนกุญแจ

บอกกล่าวทางไลน์ใช้ได้ไหม

ไม่ปลอดภัย มาตรา 560 ต้องการการบอกกล่าวที่พิสูจน์ได้ว่าผู้เช่าได้รับเมื่อไหร่ เพราะ 15 วันนับจากวันที่ได้รับ ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้หลักฐานวันรับที่ชัดเจนกว่า ถ้าจะใช้ไลน์ ให้ใช้ควบคู่กับหนังสือ ไม่ใช่แทน

ฟ้องขับไล่ค่าขึ้นศาลเท่าไหร่

ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท เป็นคดีมโนสาเร่ ค่าขึ้นศาลเรื่องละ 200 บาท ค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่คือค่าทนายและเวลา ไม่ใช่ค่าขึ้นศาล

ผู้เช่าเช่ารายวันไม่จ่าย ต้องรอ 15 วันไหม

ไม่ต้อง มาตรา 560 กำหนดให้ต้องบอกกล่าว 15 วันเฉพาะกรณีค่าเช่าที่ส่งเป็นรายเดือนหรือนานกว่ารายเดือน การเช่าที่จ่ายถี่กว่านั้นบอกเลิกสัญญาได้โดยไม่ต้องรอ

สรุป

• ค่าเช่ารายเดือน ต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระโดยให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 ก่อนจึงบอกเลิกสัญญาได้
• 15 วันนับจากวันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ ไม่ใช่วันที่ส่ง ใบตอบรับไปรษณีย์ลงทะเบียนคือหลักฐานของวันนั้น
• เปลี่ยนกุญแจ ล็อกห้อง หรือยึดของผู้เช่า เป็นความผิดฐานบุกรุกตามมาตรา 362 จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท
• ตัดน้ำตัดไฟระหว่างสัญญายังไม่เลิก เป็นการละเมิดตามมาตรา 420 และเจ้าของต้องชดใช้ค่าเสียหาย
• ฟ้องขับไล่ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท เป็นคดีมโนสาเร่ ค่าขึ้นศาล 200 บาท แต่ค่าทนายและเวลาคือต้นทุนจริง
• เจ้าของที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป เข้าข่ายประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ต้องเทียบสัญญากับประกาศก่อนเริ่มกระบวนการ