ผู้จัดสรรมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคตลอดไป จนกว่าจะเกิดเหตุอย่างใดอย่างหนึ่ง
นี่คือจุดเริ่มต้นที่ลูกบ้านหลายคนไม่รู้ และเป็นเหตุผลที่บางหมู่บ้านทนอยู่กับถนนพังมาสิบปีโดยคิดว่าทำอะไรไม่ได้
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ตัวเองจัดทำขึ้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำไว้ และหน้าที่นั้นไม่หมดไปเองเพียงเพราะขายบ้านหมดแล้ว
ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่ได้เมื่อเกิดเหตุอย่างใดอย่างหนึ่ง คือผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินไปจัดการและดูแล หรือได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างอื่นเพื่อบำรุงรักษา หรือได้จดทะเบียนโอนทรัพย์สินนั้นให้เป็นสาธารณประโยชน์
ความหมายในทางปฏิบัติคือ ถ้าไม่มีอย่างใดเกิดขึ้นเลย หน้าที่ยังอยู่กับผู้จัดสรร และการที่เขาหายไปไม่ได้แปลว่าหน้าที่หายไปด้วย
สิ่งที่เปลี่ยนไปในกฎหมายฉบับล่าสุด
พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2569 และเพิ่มเครื่องมือที่ลูกบ้านรอมานาน
สิ่งที่เพิ่มเข้ามาคือ ถ้าผู้จัดสรรไม่ริเริ่มให้ผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ผู้ซื้อได้รับแจ้ง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่ได้จำหน่ายไปแล้วตามแผนผังโครงการ สามารถรวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปดูแลแทนได้
ก่อนหน้านี้ ถ้าผู้จัดสรรไม่เริ่มเรื่อง ลูกบ้านแทบไม่มีทางเดินหน้า และหลายโครงการค้างอยู่ในสภาพนั้นเป็นสิบปี
อีกสองข้อที่เปลี่ยนไปและมีผลกับกระเป๋าเงินโดยตรง คือเงินค้ำประกันต้องถูกส่งมอบให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเมื่อผู้จัดสรรพ้นหน้าที่ และหลักเกณฑ์ค่าส่วนกลางถูกปรับให้กำหนดอัตราต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่
ข้อหลังแก้ปัญหาที่คาใจกันมานาน คือบ้านแปลงเล็กกับแปลงใหญ่หรือแปลงที่ใช้ทำการค้าเคยจ่ายเท่ากันทั้งที่ใช้สาธารณูปโภคไม่เท่ากัน
และมีบทกำหนดโทษปรับสำหรับผู้จัดสรรที่ฝ่าฝืนคำสั่งของคณะกรรมการ ตั้งแต่ห้าหมื่นถึงหนึ่งแสนบาท พร้อมค่าปรับรายวันจนกว่าจะปฏิบัติตาม
เงินค้ำประกันที่ต้องตามให้ได้
เรื่องที่ลูกบ้านควรถามให้ชัดที่สุดเวลาจะรับโอน คือเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
ผู้จัดสรรต้องจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไว้ตั้งแต่ตอนขออนุญาตจัดสรร โดยจำนวนเงินคิดจากร้อยละ 7 ของประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการในขณะทำสัญญาค้ำประกัน
และจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรต้องรับผิดชอบเมื่อพ้นหน้าที่ ต้องไม่น้อยกว่าจำนวนเงินที่ทำสัญญาค้ำประกันไว้นั้น
ความหมายคือ วันที่นิติบุคคลรับโอนสาธารณูปโภค ควรได้รับเงินก้อนนี้มาด้วย ไม่ใช่รับแต่ถนนกับท่อระบายน้ำแล้วต้องเริ่มเก็บค่าส่วนกลางจากศูนย์
ก่อนเซ็นรับโอน ให้ขอดูสัญญาค้ำประกันฉบับจริง ตัวเลขในสัญญา และคำนวณว่าเงินที่จะได้รับตรงกับตัวเลขนั้นหรือไม่ เพราะเมื่อเซ็นรับไปแล้ว การไปเรียกทีหลังยากกว่ามาก
สามทางเลือก และทางที่สามที่คนมองข้าม
ทางแรก จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งเป็นทางที่ให้ลูกบ้านควบคุมได้มากที่สุด นิติบุคคลจะเป็นเจ้าของสาธารณูปโภค เก็บค่าส่วนกลางได้ตามกฎหมาย และกำหนดกติกาภายในหมู่บ้านได้ ข้อแลกคือต้องมีคนที่ยอมเข้ามาเป็นกรรมการและทำงานจริง
ทางที่สอง ผู้จัดสรรขออนุมัติดำเนินการอย่างอื่น ซึ่งต้องผ่านความเห็นชอบของคณะกรรมการ และเป็นทางที่ใช้ในกรณีเฉพาะ
ทางที่สาม อุทิศสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ คือยกถนนและทรัพย์สินส่วนกลางให้เป็นของแผ่นดินโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเข้ามาดูแล
ทางที่สามฟังดูดีสำหรับคนที่ไม่อยากจ่ายค่าส่วนกลาง แต่มีสิ่งที่ต้องแลกและมักไม่มีใครอธิบายให้ครบ
เมื่อถนนกลายเป็นทางสาธารณะ ใครก็เข้ามาได้ ป้อมยามหยุดรถไม่ได้อีกต่อไป ไม้กั้นจะไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะกั้น และการดูแลจะเป็นไปตามงบประมาณและลำดับความสำคัญของท้องถิ่น ไม่ใช่ตามที่ลูกบ้านต้องการ
สำหรับหมู่บ้านที่ขายจุดเด่นเรื่องความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัย นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่กระทบราคาบ้านโดยตรง จึงเป็นเรื่องที่ต้องลงมติกันอย่างเข้าใจ ไม่ใช่เลือกเพราะอยากเลิกจ่ายค่าส่วนกลาง
สิ่งที่ต้องตรวจก่อนรับโอน
วันที่นิติบุคคลรับโอนสาธารณูปโภค คือวันที่ภาระในการซ่อมทั้งหมดย้ายมาอยู่กับลูกบ้าน ดังนั้นการรับโอนของที่กำลังจะพังคือการรับหนี้ก้อนใหญ่โดยไม่รู้ตัว
ให้ตั้งคณะทำงานเดินตรวจพร้อมช่างที่เป็นกลาง แล้วดูหกอย่างนี้
- ผิวถนนและชั้นรองพื้นทาง ไม่ใช่แค่ดูว่ามีหลุมไหม แต่ดูว่ามีรอยแตกแบบหนังจระเข้หรือทรุดเป็นแนวหรือไม่ เพราะนั่นคือสัญญาณว่าต้องรื้อทำใหม่ ไม่ใช่แค่ปะ
- ท่อระบายน้ำและบ่อพัก ให้เปิดฝาดูว่ามีตะกอนเต็มหรือไม่ และทดสอบด้วยการราดน้ำในวันที่ฝนไม่ตก
- ไฟส่องสว่างและตู้ควบคุม ให้มาดูตอนกลางคืนว่าติดครบกี่ดวง และเปิดตู้ดูสภาพสายและเบรกเกอร์
- ปั๊มน้ำ ถังเก็บน้ำ และบ่อบำบัด ซึ่งเป็นของที่มีอายุและมีค่าเปลี่ยนสูง ให้ขอดูประวัติการซ่อมและอายุของเครื่อง
- สโมสร สระว่ายน้ำ และสวน โดยเฉพาะระบบกรองสระซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายประจำที่หลายหมู่บ้านประเมินต่ำไป
- เอกสารและแบบ ทั้งแบบก่อสร้างจริง ผังท่อ ผังไฟ และรายการทรัพย์สินที่จะโอน เพราะการไม่มีแบบแปลว่าทุกการซ่อมในอนาคตต้องเริ่มจากการเดา
ถ้าพบว่ามีของที่ยังไม่เรียบร้อย ให้ทำเป็นรายการแนบท้ายพร้อมกำหนดเวลาแก้ไข เช่นเดียวกับการตรวจรับบ้าน ซึ่งอธิบายไว้ที่ ตรวจรับบ้านใหม่จากโครงการ
ค่าส่วนกลาง เรื่องที่ต้องคุยให้จบก่อน ไม่ใช่หลัง
หมู่บ้านที่ตั้งนิติบุคคลแล้วมีปัญหาเกือบทั้งหมด มีปัญหาเรื่องเดียวกันคือคนไม่จ่ายค่าส่วนกลาง
สิ่งที่ควรทำก่อนตั้ง คือคำนวณงบประมาณจริงให้เห็นตัวเลขก่อน โดยรวมค่าดูแลสวน ค่ายาม ค่าไฟส่องสว่าง ค่าซ่อมถนนที่ต้องกันไว้เป็นเงินสำรอง และค่าบริหารจัดการ แล้วหารด้วยจำนวนแปลง
ตัวเลขที่ได้มักสูงกว่าที่ลูกบ้านคาดไว้ และการเห็นตัวเลขนั้นก่อนลงมติทำให้การตัดสินใจอยู่บนความจริง แทนที่จะตั้งนิติบุคคลไปก่อนแล้วมาทะเลาะกันเรื่องเงินทีหลัง
กฎหมายฉบับใหม่ยังเปิดให้กำหนดอัตราต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ซึ่งควรใช้ให้เป็นประโยชน์ตั้งแต่ต้น เพราะเป็นเรื่องที่ตกลงกันตอนตั้งง่ายกว่าแก้ทีหลัง
และต้องมีแผนรับมือกับคนที่ไม่จ่ายตั้งแต่วันแรก เพราะกฎหมายให้เครื่องมือไว้ และหมู่บ้านที่ไม่ใช้เครื่องมือเลยคือหมู่บ้านที่คนจ่ายตรงเวลาต้องแบกคนที่ไม่จ่าย รายละเอียดอยู่ที่ ค้างค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร
ถ้ากำลังจะซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร
ให้ถามคำถามเดียวก่อนเรื่องอื่น คือตอนนี้สาธารณูปโภคอยู่ในมือใคร
ถ้าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ให้ขอดูงบการเงินย้อนหลัง อัตราค่าส่วนกลาง อัตราการค้างชำระ และรายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด สี่อย่างนี้บอกสภาพหมู่บ้านได้ดีกว่าการเดินดูรอบเดียว
ถ้ายังอยู่กับผู้จัดสรรทั้งที่โครงการขายไปเกือบหมดและสร้างเสร็จมาหลายปี ให้ถามว่าทำไม และดูสภาพถนนกับไฟส่องสว่างเป็นตัวชี้วัด
ถ้าอุทิศเป็นสาธารณประโยชน์ไปแล้ว ให้เข้าใจว่าคุณกำลังซื้อบ้านในถนนสาธารณะ ซึ่งไม่ผิดอะไร แต่ต่างจากภาพหมู่บ้านปิดที่โฆษณาไว้ และควรตรวจว่ามีป้อมยามที่ทำอะไรได้จริงหรือไม่
คำถามที่พบบ่อย
ผู้จัดสรรขายบ้านหมดแล้ว หน้าที่ดูแลถนนหมดไปไหม
ไม่หมด หน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคยังอยู่จนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อรับโอน หรือได้รับอนุมัติให้ดำเนินการอย่างอื่น หรือจดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์
ผู้จัดสรรไม่ยอมเริ่มเรื่อง ลูกบ้านทำอะไรได้
ตามกฎหมายฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 ถ้าผู้จัดสรรไม่ริเริ่มภายในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่ที่ผู้ซื้อได้รับแจ้ง ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงย่อยที่จำหน่ายไปแล้ว รวมตัวกันจัดตั้งนิติบุคคลเองได้
รับโอนแล้วได้เงินอะไรมาด้วยไหม
ควรได้ เพราะมีเงินค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่คิดจากร้อยละ 7 ของประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการตามราคาค่าก่อสร้างกลางของทางราชการ ให้ขอดูสัญญาค้ำประกันฉบับจริงก่อนเซ็นรับโอน
ยกถนนให้เป็นสาธารณะดีกว่าไหม จะได้ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลาง
ต้องแลกกับการที่ถนนกลายเป็นทางสาธารณะ ใครก็เข้าได้ ป้อมยามหยุดรถไม่ได้ และการดูแลเป็นไปตามงบประมาณของท้องถิ่น ซึ่งกระทบทั้งความปลอดภัยและราคาบ้าน
ค่าส่วนกลางเก็บเท่ากันทุกแปลงหรือเปล่า
กฎหมายฉบับใหม่เปิดให้กำหนดอัตราต่างกันได้ตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ ซึ่งควรตกลงกันตั้งแต่ตอนตั้งนิติบุคคล เพราะแก้ทีหลังยากกว่า
ก่อนซื้อบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ควรถามอะไร
ถามก่อนว่าสาธารณูปโภคอยู่ในมือใคร แล้วถ้าเป็นนิติบุคคลแล้ว ให้ขอดูงบการเงินย้อนหลัง อัตราค่าส่วนกลาง อัตราการค้างชำระ และรายงานการประชุมใหญ่ครั้งล่าสุด
สรุป
- หน้าที่ดูแลสาธารณูปโภคอยู่กับผู้จัดสรรจนกว่าจะเกิดเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งในสามอย่าง
- กฎหมายฉบับที่ 3 พ.ศ. 2568 ให้ผู้ซื้อไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งตั้งนิติบุคคลเองได้ ถ้าผู้จัดสรรไม่ริเริ่มภายในไม่น้อยกว่า 180 วัน
- เงินค้ำประกันคิดจากร้อยละ 7 ของประมาณการค่าจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการ และควรตามให้ได้ตอนรับโอน
- การอุทิศเป็นสาธารณประโยชน์แลกมาด้วยการที่ถนนเปิดให้ทุกคนและป้อมยามหยุดรถไม่ได้
- ตรวจถนน ท่อ ไฟ ปั๊ม และเอกสารแบบให้ครบก่อนเซ็นรับโอน เพราะรับแล้วคือภาระของลูกบ้าน
- คำนวณงบค่าส่วนกลางจริงให้เห็นตัวเลขก่อนลงมติ ไม่ใช่ตั้งไปก่อนแล้วทะเลาะกันทีหลัง