คู่สมรสต่างชาติกับการซื้อที่ดินในไทย ทำอย่างไรให้ถูกกฎหมายจริง

สามตัวเลขที่คนพูดถึงบ่อย และสองตัวแรกแทบไม่มีใครใช้ได้จริง

สี่สิบล้านบาท คือเงินลงทุนที่คนต่างด้าวต้องนำเข้ามาตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ เพื่อขออนุญาตได้มาซึ่งที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

หนึ่งไร่ คือเนื้อที่สูงสุดตามช่องทางเดียวกันนั้น และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี

สี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ คือสัดส่วนพื้นที่ห้องชุดในอาคารชุดหนึ่งอาคาร ที่คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้

ตัวเลขที่สามใช้ได้จริงกับคนจำนวนมาก

ส่วนสองตัวแรกแทบไม่มีใครใช้ เพราะเงื่อนไขหนักและต้องผ่านการอนุญาตเป็นราย ๆ

เพราะฉะนั้นสำหรับครอบครัวไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ เรื่องนี้ไม่ได้ตัดสินด้วยตัวเลขเหล่านั้นเลย

มันตัดสินด้วยเอกสารหนึ่งใบที่ต้องเซ็นในวันโอน และหลายคู่ไม่เคยรู้ว่ามีอยู่จนกระทั่งไปถึงสำนักงานที่ดิน

หลักที่ต้องเข้าใจก่อนทุกอย่าง

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 วางหลักว่าคนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญา และต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน

ในทางปฏิบัติ แปลว่าชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในประเทศไทยไม่ได้ เว้นแต่มีกฎหมายเปิดช่องให้เป็นการเฉพาะ

การแต่งงานกับคนไทยไม่ใช่ช่องที่กฎหมายเปิดให้

ประโยคนั้นเป็นจุดเริ่มต้นของทั้งเรื่อง และเป็นจุดที่คนเข้าใจผิดกันมากที่สุด

เพราะสิ่งที่การแต่งงานทำให้เกิดขึ้นจริง ไม่ใช่สิทธิของฝ่ายต่างชาติในที่ดิน แต่คือคำถามว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นของใคร

คนไทยซื้อได้ แต่ต้องผ่านเอกสารหนึ่งใบ

คนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าว ซื้อที่ดินในชื่อตัวเองได้

แต่ก่อนจดทะเบียน ทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่า เงินทั้งหมดที่คนสัญชาติไทยนำมาซื้อนั้น เป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียว

ไม่ใช่สินสมรส ไม่ใช่ทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน และไม่มีส่วนใดที่คู่สมรสต่างชาติมีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย

นี่คือขั้นตอนตามระเบียบของกรมที่ดิน ไม่ใช่ธรรมเนียมของเจ้าหน้าที่บางคน

และมีข้อที่คนไม่ค่อยรู้ คือหลักนี้ใช้กับคู่สมรสต่างชาติทั้งที่จดทะเบียนสมรสและที่ไม่ได้จดทะเบียน

คู่ที่อยู่กินกันมาสิบปีโดยไม่ได้จดทะเบียน จึงไม่ได้หลุดจากขั้นตอนนี้อย่างที่หลายคนเข้าใจ

ถ้าคู่สมรสไม่ได้อยู่ในประเทศไทย ทำอย่างไร

กรณีนี้พบบ่อยมาก เพราะฝ่ายต่างชาติมักยังทำงานอยู่ที่ประเทศของตัวเอง

วิธีที่ใช้ได้คือให้ฝ่ายต่างชาติไปให้ถ้อยคำต่อสถานเอกอัครราชทูตไทย สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิคในประเทศนั้น

เจ้าหน้าที่จะบันทึกถ้อยคำไว้ในหนังสือรับรอง โดยระบุว่าเงินที่คนไทยนำไปซื้อที่ดินนั้นเป็นสินส่วนตัวของคนไทย ไม่ใช่สินสมรส และฝ่ายต่างชาติไม่มีส่วนเป็นเจ้าของร่วม

จากนั้นคนไทยนำหนังสือรับรองนั้นไปยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน

ข้อควรวางแผนคือเรื่องเวลา เพราะขั้นตอนที่ต่างประเทศใช้เวลาหลายสัปดาห์ในบางแห่ง และเอกสารอาจต้องผ่านการรับรองต่อเป็นทอด ๆ

คู่ที่วางมัดจำไว้แล้วโดยไม่ได้เผื่อเวลาส่วนนี้ คือคู่ที่มาเร่งกันในสัปดาห์สุดท้าย

เอกสารนั้นแปลว่าอะไรจริง ๆ

ตรงนี้คือส่วนที่ควรอ่านช้าที่สุดในบทความ

การเซ็นหนังสือรับรองนั้น ไม่ใช่พิธีกรรมทางเอกสาร แต่คือการที่ฝ่ายต่างชาติยืนยันว่าตนไม่มีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น

แปลว่าถ้าหย่ากันในภายหลัง ที่ดินแปลงนั้นเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย ไม่ใช่สินสมรสที่ต้องแบ่งกัน

หลายคู่เซ็นโดยไม่ได้อ่าน เพราะคิดว่าเป็นแบบฟอร์มมาตรฐานที่ทุกคนต้องเซ็น

ซึ่งก็จริงว่าทุกคนต้องเซ็น แต่ผลของมันไม่ใช่เรื่องเล็ก

คู่ที่คุยกันตรงไปตรงมาก่อนถึงวันนั้น จะไม่เจอความรู้สึกแบบนี้ที่หน้าเคาน์เตอร์ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่และคนที่ต่อคิวอยู่ข้างหลัง

นอมินี ทำไมถึงเป็นทางที่แย่ที่สุด

วิธีที่คนแนะนำกันคือให้คนไทยถือแทน หรือตั้งบริษัทไทยที่มีคนไทยถือหุ้นแทน

ทั้งสองแบบมีปัญหาเดียวกัน คือมันคือการอำพรางความจริงว่าใครเป็นเจ้าของ

ประมวลกฎหมายที่ดินให้อำนาจในการตรวจสอบและสั่งจำหน่ายที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย และกำหนดโทษไว้สำหรับผู้ที่ถือครองแทน

แต่ความเสี่ยงที่เกิดจริงในชีวิตประจำวัน มักไม่ใช่เจ้าหน้าที่

มันคือคนที่ถือแทนนั่นเอง

• คนถือแทนเสียชีวิต แล้วที่ดินตกเป็นมรดกของทายาทของเขา ซึ่งไม่ใช่คนที่ตกลงอะไรไว้กับใคร
• คนถือแทนมีหนี้ แล้วเจ้าหนี้บังคับคดีกับที่ดินแปลงนั้น
• คนถือแทนขายที่ดินให้บุคคลภายนอกที่สุจริต
• คนถือแทนเปลี่ยนใจ และคนต่างชาติไม่มีเอกสารใดที่ใช้ฟ้องได้โดยไม่เปิดเผยว่าตัวเองผิดกฎหมาย

ข้อสุดท้ายคือกับดักที่แท้จริง เพราะการไปศาลเพื่อทวงสิ่งที่กฎหมายห้ามไว้ตั้งแต่ต้น ไม่ใช่ทางที่จบดี

เรื่องการอำพรางนิติกรรมอธิบายไว้ละเอียดในนิติกรรมอำพรางในการซื้อขายที่ดิน กฎหมายช่วยได้แค่ไหน

ทางที่ถูกกฎหมายจริง สำหรับฝ่ายต่างชาติ

กฎหมายไทยไม่ได้ปิดประตูทั้งหมด มันแค่ไม่ให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

สิ่งที่ให้ได้มีอยู่จริงและใช้กันมานาน

เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน บ้านกับที่ดินแยกเจ้าของกันได้ในกฎหมายไทย ถ้าปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิที่จดทะเบียนไว้

ในทางปฏิบัติคือขออนุญาตก่อสร้างในชื่อฝ่ายต่างชาติบนที่ดินที่เช่าหรือมีสิทธิเหนือพื้นดิน ซึ่งทำให้บ้านเป็นของเขาจริง ๆ

เช่าระยะยาว ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ห้ามเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปี ถ้าทำสัญญานานกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเหลือสามสิบปี

ข้อที่ต้องเข้าใจให้ตรงคือ ข้อตกลงว่าจะต่ออายุอีกสามสิบปี ไม่ใช่สิทธิที่บังคับได้เหมือนสัญญาเช่าเดิม เพราะการต่ออายุคือการทำสัญญาใหม่

คนขายในตลาดมักพูดว่าเช่าสามสิบบวกสามสิบบวกสามสิบ ซึ่งฟังดูเหมือนเก้าสิบปี แต่ในทางกฎหมายคือสามสิบปีที่แน่นอน บวกความหวังอีกสองรอบ

สิทธิเก็บกิน จดให้ฝ่ายต่างชาติได้ และให้สิทธิใช้สอยและเก็บดอกผลตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ

ข้อจำกัดคือมันสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต จึงส่งต่อให้ลูกไม่ได้ รายละเอียดอยู่ในสิทธิเก็บกิน ให้สิทธิอะไร และมีภาระอะไรที่คนไม่รู้

สิทธิเหนือพื้นดิน ให้สิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของคนอื่น ซึ่งเป็นเครื่องมือที่ตรงกับความต้องการมากที่สุดในกรณีสร้างบ้าน

ความต่างของสองอย่างนี้อยู่ในสิทธิอาศัยกับสิทธิเหนือพื้นดิน ต่างกันอย่างไร

ห้องชุด คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยรวมกันแล้วต้องไม่เกินสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น

นี่คือทางที่ตรงไปตรงมาที่สุด และเป็นเหตุผลที่ชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกคอนโดแทนบ้าน

ข้อที่ต้องตรวจก่อนวางเงินคือ โควตาต่างชาติของอาคารนั้นยังเหลืออยู่หรือไม่ ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดตอบได้

เกิดอะไรขึ้นตอนหย่า และตอนเสียชีวิต

ตอนหย่า ที่ดินที่ซื้อโดยมีหนังสือรับรองว่าเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย เป็นของฝ่ายไทย

ส่วนบ้านที่ปลูกโดยฝ่ายต่างชาติมีสิทธิเหนือพื้นดินจดไว้ ยังเป็นของฝ่ายต่างชาติ เพราะเป็นคนละทรัพย์กัน

นี่คือเหตุผลที่การจดสิทธิให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น สำคัญกว่าที่คนคิดตอนที่ยังรักกันดี

ตอนฝ่ายไทยเสียชีวิต คู่สมรสต่างชาติเป็นทายาทตามกฎหมายได้ แต่การเป็นทายาทกับการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเป็นคนละเรื่อง

ในทางปฏิบัติ คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่อาจถือครองได้ ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด

แปลว่ามูลค่ายังตกถึงเขา แต่ตัวที่ดินไม่ได้อยู่กับเขา

คู่ที่วางแผนเรื่องนี้ไว้ล่วงหน้า มักใช้วิธีจดสิทธิเก็บกินให้ฝ่ายต่างชาติไว้ตั้งแต่ตอนซื้อ เพื่อให้เขายังอยู่ในบ้านได้ตลอดชีวิตแม้ที่ดินจะต้องเปลี่ยนมือ

ตอนฝ่ายต่างชาติเสียชีวิต สิทธิเก็บกินสิ้นสุดลง ส่วนสัญญาเช่าจะเป็นอย่างไรขึ้นกับถ้อยคำในสัญญา ซึ่งควรเขียนให้ชัดตั้งแต่วันทำ

ห้าอย่างที่ควรทำก่อนวางเงินสักบาท

หนึ่ง ตัดสินใจให้ชัดว่าใครจะเป็นเจ้าของอะไร ที่ดินเป็นของฝ่ายไทย บ้านเป็นของใคร และสิทธิของฝ่ายต่างชาติจะมาในรูปแบบไหน

เขียนออกมาเป็นข้อ ๆ ก่อนไปคุยกับใคร เพราะคนที่ยังตอบไม่ได้ว่าอยากได้อะไร จะถูกเสนอสิ่งที่คนขายอยากขาย

สอง เตรียมหนังสือรับรองให้เสร็จก่อนวันโอน โดยเฉพาะถ้าฝ่ายต่างชาติอยู่ต่างประเทศ ให้เผื่อเวลาสำหรับสถานทูตหรือโนตารีพับลิค และการรับรองเอกสารต่อเนื่อง

สาม ให้ทนายที่ไม่ได้มาจากผู้ขายอ่านสัญญาให้ เพราะทนายที่ผู้ขายแนะนำมามีหน้าที่ทำให้ดีลจบ ไม่ใช่ทำให้คุณปลอดภัย

สี่ จดสิทธิทุกอย่างในวันเดียวกับที่โอน ไม่ใช่ค่อยกลับมาทำทีหลัง เพราะการกลับมาทำทีหลังต้องอาศัยความยินยอมอีกครั้ง ซึ่งอาจไม่ได้มาแล้ว

ห้า ตรวจตัวที่ดินให้ครบ ไม่ใช่ตรวจแค่เรื่องสัญชาติ ทั้งแนวเขต ทางเข้าออก ผังเมือง และแนวเวนคืน ซึ่งตรวจได้ตามแนวเวนคืนที่ดิน ตรวจอย่างไรก่อนจ่ายเงินสักบาท

ข้อห้านี้ถูกลืมบ่อยที่สุดในดีลที่มีชาวต่างชาติเกี่ยวข้อง เพราะทุกคนพะวงกับเรื่องกฎหมายสัญชาติจนลืมตรวจของที่กำลังจะซื้อ

คำถามที่พบบ่อย

แต่งงานกับคนไทยแล้วซื้อที่ดินได้ไหม

ฝ่ายต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ การแต่งงานไม่ได้เปลี่ยนเรื่องนี้ ส่วนฝ่ายไทยซื้อในชื่อตัวเองได้ โดยทั้งสองฝ่ายต้องยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย

ไม่ได้จดทะเบียนสมรส ต้องทำเอกสารนี้ไหม

ต้องทำ เพราะระเบียบใช้กับคู่สมรสต่างชาติทั้งที่จดทะเบียนและที่ไม่ได้จดทะเบียน ซึ่งเป็นจุดที่หลายคู่เข้าใจผิด

คู่สมรสอยู่ต่างประเทศ ทำอย่างไร

ให้ไปให้ถ้อยคำต่อสถานเอกอัครราชทูตไทย สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิคในประเทศนั้น เพื่อบันทึกไว้ในหนังสือรับรอง แล้วส่งมาให้ฝ่ายไทยยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียน

เซ็นหนังสือรับรองแล้วเสียสิทธิอะไรไป

เท่ากับยืนยันว่าฝ่ายต่างชาติไม่มีส่วนเป็นเจ้าของในที่ดินแปลงนั้น ที่ดินจึงเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย และไม่ใช่สินสมรสที่ต้องแบ่งกันหากหย่า

ให้คนไทยถือแทนได้ไหม

เป็นการอำพรางความเป็นเจ้าของ ซึ่งกฎหมายให้อำนาจสั่งจำหน่ายและกำหนดโทษไว้ และในทางปฏิบัติความเสี่ยงใหญ่กว่าคือคนถือแทนเสียชีวิต มีหนี้ ขายต่อ หรือเปลี่ยนใจ

คนต่างชาติเป็นเจ้าของบ้านโดยไม่เป็นเจ้าของที่ดินได้ไหม

ได้ ถ้าปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิที่จดทะเบียนไว้ เช่น สิทธิเหนือพื้นดินหรือการเช่า และขออนุญาตก่อสร้างในชื่อของตน

เช่าสามสิบปีแล้วต่ออีกสามสิบปีได้จริงไหม

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินสามสิบปีไม่ได้ ถ้าทำนานกว่านั้นก็ลดลงมาเหลือสามสิบปี ส่วนข้อตกลงว่าจะต่ออายุคือคำมั่นที่ต้องทำสัญญาใหม่ ไม่ใช่สิทธิที่ต่อเนื่องโดยอัตโนมัติ

ถ้าฝ่ายไทยเสียชีวิต ที่ดินตกเป็นของคู่สมรสต่างชาติไหม

เป็นทายาทได้ แต่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ จึงต้องจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด วิธีที่คู่ซึ่งวางแผนไว้ล่วงหน้าใช้กันคือจดสิทธิเก็บกินให้ฝ่ายต่างชาติไว้ตั้งแต่ตอนซื้อ

สรุป

• คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ได้ และการแต่งงานไม่ได้เปลี่ยนเรื่องนี้
• ฝ่ายไทยซื้อได้ แต่ต้องยืนยันร่วมกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงินเป็นสินส่วนตัวของฝ่ายไทย
• ระเบียบนี้ใช้กับคู่สมรสต่างชาติทั้งที่จดทะเบียนและไม่ได้จดทะเบียน
• ถ้าคู่สมรสอยู่ต่างประเทศ ให้ทำผ่านสถานทูต สถานกงสุล หรือโนตารีพับลิค และเผื่อเวลาไว้
• การเซ็นเอกสารนั้นคือการยืนยันว่าฝ่ายต่างชาติไม่มีส่วนเป็นเจ้าของ
• นอมินีเสี่ยงที่สุด เพราะความเสียหายจริงมักมาจากคนถือแทน ไม่ใช่จากเจ้าหน้าที่
• ทางที่ถูกกฎหมายคือเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง เช่าสามสิบปี สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน และห้องชุดในโควตาสี่สิบเก้าเปอร์เซ็นต์
• เช่าเกินสามสิบปีไม่ได้ และคำมั่นว่าจะต่ออายุไม่ใช่สิทธิที่ต่อเนื่องอัตโนมัติ
• จดสิทธิทุกอย่างในวันเดียวกับที่โอน ไม่ใช่ค่อยกลับมาทำทีหลัง