ถืออสังหา 10 ปีได้อะไรกลับมา และทำไมกฎหมายภาษีถึงขีดเส้นไว้ที่ 5 ปีกับ 10 ปี

ถืออสังหาไว้ 10 ปี ตอนขายได้อะไรกลับมาบ้าง

ได้จากสามทาง คือค่าเช่าสุทธิที่เก็บได้จริง เงินต้นที่ผ่อนไปแล้ว และส่วนต่างราคาตอนขาย สองอย่างแรกคำนวณล่วงหน้าได้ อย่างที่สามเดาไม่ได้ และกฎหมายภาษีไทยขีดเส้นไว้สองเส้นที่กำหนดว่าการถือนานแค่ไหนถึงคุ้ม คือเส้น 5 ปี กับเส้น 10 ปี

คนส่วนใหญ่วางแผนถือยาวโดยดูแค่ค่าเช่ากับราคาที่หวังว่าจะขึ้น แล้วไปเจอสองเส้นนี้เอาตอนนั่งอยู่ที่สำนักงานที่ดิน

เส้นแรก 5 ปี ต่างกัน 2.8% ของราคาทั้งหลัง

พระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากร (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4(6) กำหนดว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มา ถือเป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไร ซึ่งต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะคือร้อยละ 3 ของรายรับก่อนหักรายจ่ายใด ๆ และต้องเสียภาษีท้องถิ่นควบคู่ไปอีกร้อยละ 10 ของจำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น รวมเป็นร้อยละ 3.3 ส่วนรายรับที่ใช้เป็นฐานคือราคาซื้อขายจริงหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็เสียอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 แทน และเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ได้เสียทั้งคู่

ขายบ้านราคา 3,000,000 บาท	ขายในปีที่ 3	ขายในปีที่ 6
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	99,000 บาท	ไม่เสีย
อากรแสตมป์ 0.5%	ไม่เสีย	15,000 บาท
ส่วนต่าง	84,000 บาท	84,000 บาท

มีทางลัดอยู่ทางหนึ่ง มาตรา 4(6)(ค) ยกเว้นให้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปี แปลว่าบ้านที่คุณอยู่เองและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบปี ไม่ต้องรอถึงห้าปี

แต่ถ้าเป็นห้องที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ชื่อในทะเบียนบ้านไม่ได้อยู่ที่คุณ เส้นห้าปีจึงเป็นเส้นจริงที่ต้องนับ

เส้นที่สอง 10 ปี ตรงที่กฎหมายเลิกให้เครดิตกับการถือนาน

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้คิดจากกำไรที่คุณได้จริง แต่คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามมาตรา 4 ของพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529

จำนวนปีที่ถือครอง	หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมา (ร้อยละของเงินได้)
1 ปี	92
2 ปี	84
3 ปี	77
4 ปี	71
5 ปี	65
6 ปี	60
7 ปี	55
8 ปีขึ้นไป	50

เห็นแล้วอาจตกใจว่าถือนานแล้วหักได้น้อยลง แต่มันมีอีกครึ่งหนึ่งของสูตร คือเงินได้ที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่ายจะถูกหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองก่อน แล้วค่อยคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า แล้วจึงคูณกลับด้วยจำนวนปีที่ถือครอง การหารนี่แหละที่ดึงเงินได้ต่อปีลงไปอยู่ขั้นบันไดที่ต่ำกว่า

และตรงนี้คือจุดที่ตัวเลข 10 โผล่ขึ้นมา กรมสรรพากรระบุวิธีนับไว้ว่า จำนวนปีที่ถือครองถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี และเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี

พูดง่าย ๆ คือตัวหารหยุดโตที่สิบ ถือปีที่ 11 ปีที่ 15 หรือปีที่ 20 กฎหมายก็ยังนับให้แค่ 10 ปีเท่าเดิม ประโยชน์ทางภาษีจากการถือยาวจึงเต็มเพดานที่ปีที่สิบ หลังจากนั้นการถือต่อต้องคุ้มด้วยเหตุผลอื่น ไม่ใช่ด้วยภาษี

ส่วนคำว่าเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี มีผลในทางปฏิบัติมากกว่าที่คิด ขายเดือนแรกที่ย่างเข้าปีที่ 6 กับขายเดือนสุดท้ายของปีที่ 6 นับเป็นจำนวนปีเท่ากัน คนที่รู้เรื่องนี้จะไม่รีบปิดดีลข้ามปีโดยไม่จำเป็น

ตัวเลขจริงของแต่ละหลังต่างกันตามราคาประเมิน กรมสรรพากรมีโปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ใช้ฟรีบนเว็บไซต์ ใส่ราคาประเมินกับจำนวนปีแล้วเทียบดูได้เอง

ผลตอบแทน 10 ปี มาจากสามกอง ไม่ใช่กองเดียว

ลองวางตัวเลขจริงดู สมมติซื้อคอนโด 2,500,000 บาท วางดาวน์ 250,000 กู้ 2,250,000 ผ่อน 30 ปี คิดดอกเบี้ยคงที่เฉลี่ย 5% ต่อปี ปล่อยเช่าได้เดือนละ 11,000 บาท

จากตารางผ่อนของเงื่อนไขนี้ ค่างวดอยู่ที่ประมาณ 12,079 บาทต่อเดือน

10 ปีแรก	จำนวนเงิน
ค่างวดที่จ่ายไปทั้งหมด	ประมาณ 1,449,000 บาท
ส่วนที่ไปตัดเงินต้นจริง	ประมาณ 420,000 บาท
ส่วนที่เป็นดอกเบี้ย	ประมาณ 1,029,000 บาท
ค่าเช่าที่เก็บได้ทั้งหมด	1,320,000 บาท
ค่าเช่าสุทธิ หลังช่วงว่าง ค่าส่วนกลาง ซ่อมบำรุง และค่านายหน้า ประมาณ 70%	ประมาณ 924,000 บาท

ตัวเลขที่ควรจ้องคือบรรทัดที่สองกับสาม จ่ายค่างวดไปหนึ่งล้านสี่แสนกว่า แต่หนี้ลดลงแค่สี่แสนสองหมื่น เพราะสิบปีแรกของสินเชื่อสามสิบปีคือช่วงที่สัดส่วนดอกเบี้ยหนักที่สุด

รวมแล้วในสิบปีนี้ คุณเติมเงินสดเข้าไปประมาณ 250,000 บาทตอนดาวน์ บวกส่วนที่ค่าเช่าสุทธิจ่ายค่างวดไม่พออีกประมาณ 525,000 บาท และสิ่งที่ได้กลับมาคือเงินต้นที่ลดไป 420,000 บาท กับส่วนต่างราคาซึ่งยังไม่รู้

สมมติราคาตอนขายปีที่ 10	เหลือหลังปิดหนี้ประมาณ 1,830,000
ราคาเท่าเดิม 2,500,000	ประมาณ 670,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่ายตอนขาย
ขึ้นปีละ 2% เป็น 3,047,000	ประมาณ 1,217,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่ายตอนขาย

ถ้าราคาไม่ขยับเลยตลอดสิบปี เงินสดที่ใส่ไปประมาณ 775,000 บาท จะได้กลับมาราว 670,000 บาท ก่อนหักค่าโอนและภาษี นั่นคือขาดทุน ส่วนกรณีขึ้นปีละ 2% จึงจะเริ่มมีกำไรที่พอเห็นเป็นเนื้อเป็นหนัง

ตัวเลขทั้งหมดนี้เป็นสมมติฐานที่วางไว้ให้เห็นโครงสร้าง ไม่ใช่การพยากรณ์ราคา เปลี่ยนดอกเบี้ยหรือค่าเช่านิดเดียวผลลัพธ์ก็ขยับ วิธีแยกผลตอบแทนขั้นต้นออกจากผลตอบแทนสุทธิอยู่ใน ผลตอบแทนที่เห็นกับผลตอบแทนที่ได้จริง

สิ่งที่กัดกินผลตอบแทนเงียบ ๆ ตลอดสิบปี

• ตัวอาคารเสื่อม ที่ดินไม่เสื่อม ผ่านไปสิบปีตัวบ้านหรือตัวอาคารเก่าลงสิบปีเสมอ สิ่งที่ต้านเวลาได้คือที่ดินใต้มัน คอนโดคุณถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามสัดส่วนเล็ก ๆ ในขณะที่บ้านบนที่ดินของตัวเองมีสัดส่วนที่ดินสูงกว่ามาก
• ค่าส่วนกลางไม่เคยลง อาคารอายุสิบปีคือช่วงที่ลิฟต์ ปั๊ม และระบบไฟเริ่มถึงรอบเปลี่ยน นิติบุคคลที่เก็บเงินได้ไม่ครบจะเรียกเงินก้อนพิเศษหรือปล่อยให้บริการถดถอย
• รอบรีโนเวท ห้องที่ปล่อยเช่ามาสิบปีต้องลงทุนใหม่อย่างน้อยหนึ่งรอบถ้ายังอยากได้ค่าเช่าเท่าเดิม
• ช่วงว่างระหว่างผู้เช่า ว่างเดือนเดียวต่อปีคือรายได้หายไป 8% ของทั้งปี
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี อัตราขึ้นกับประเภทการใช้ประโยชน์และช่วงมูลค่า สอบถามอัตราที่ใช้จริงได้จากเทศบาลหรือ อบต. ที่ทรัพย์ตั้งอยู่

คอนโดกับบ้านไม่ได้แก่ไปพร้อมกัน

	คอนโด	บ้านบนที่ดินของตัวเอง
สัดส่วนมูลค่าที่อยู่ในที่ดิน	ต่ำ ถือกรรมสิทธิ์รวมตามอัตราส่วน	สูง และไม่เสื่อมตามเวลา
อาคารอายุ 10 ปีมีผลต่อราคาแค่ไหน	มาก เพราะเทียบกับตึกใหม่ในย่านเดียวกันโดยตรง	น้อยกว่า เพราะผู้ซื้อซื้อที่ดินไปด้วย
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางระยะยาว	บังคับจ่าย และมีเงินเรียกเก็บพิเศษได้	ควบคุมเองได้มากกว่า
สภาพคล่องตอนขาย	สูงกว่าถ้าอยู่ติดรถไฟฟ้า	ช้ากว่า แต่ฐานผู้ซื้อเป็นคนอยู่จริง

ข้อสรุปที่ใช้ได้จริงคือ ยิ่งวางแผนถือนาน สัดส่วนมูลค่าที่อยู่ในที่ดินยิ่งสำคัญ เพราะมันคือส่วนเดียวที่เวลาไม่กิน

เช็กลิสต์ก่อนตัดสินใจถือยาว 10 ปี

• คำนวณค่างวดสิบปีแรกแยกเป็นเงินต้นกับดอกเบี้ยให้เห็นตัวเลขจริง ธนาคารออกตารางผ่อนให้ได้ถ้าขอ
• ตั้งสมมติฐานค่าเช่าแบบมีช่วงว่างอยู่ในนั้นตั้งแต่แรก อย่าคิดที่ 12 เดือนเต็ม
• กันงบรีโนเวทหนึ่งรอบไว้ในแผน ไม่ใช่ค่อยไปหาเอาตอนนั้น
• ถ้าดอกเบี้ยรอบใหม่ต่ำลง การรีไฟแนนซ์ระหว่างทางเปลี่ยนสัดส่วนเงินต้นต่อดอกเบี้ยได้มาก ดูวิธีคิดใน รีไฟแนนซ์บ้านตอนดอกเบี้ยขาลง
• ถ้าตั้งใจขายในช่วงปีที่ 4 ถึงปีที่ 5 ให้ตรวจวันที่ได้มาก่อน เพราะขยับไม่กี่เดือนอาจต่างกันหลักหมื่นถึงหลักแสน
• ถ้าถือถึงปีที่สิบแล้วยังลังเล ให้ตัดสินจากค่าเช่ากับสภาพอาคาร ไม่ใช่จากภาษี เพราะประโยชน์ทางภาษีเต็มเพดานไปแล้ว

ตอนตัดสินใจขาย ทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่กับทรัพย์ที่ว่างขายได้ราคาไม่เท่ากัน เทียบให้ดูแล้วใน ขายพร้อมผู้เช่ากับขายตอนว่าง และถ้าพร้อมขายจริง ดู บริการฝากขายบ้าน

คำถามที่พบบ่อย

ขายอสังหาภายใน 5 ปี ต้องเสียอะไรเพิ่ม

ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 342) พ.ศ. 2541 มาตรา 4(6) อัตราร้อยละ 3 ของรายรับก่อนหักรายจ่าย บวกภาษีท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีนั้น รวมเป็นร้อยละ 3.3

ถ้าขายหลัง 5 ปี เสียอะไรแทน

เสียอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า และเสียอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น ไม่เสียทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์พร้อมกัน

มีชื่อในทะเบียนบ้านช่วยได้จริงไหม

ช่วยได้ มาตรา 4(6)(ค) ยกเว้นให้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ ซึ่งผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่าหนึ่งปี

ถือครองกี่ปีถึงหักค่าใช้จ่ายได้น้อยที่สุด

ตั้งแต่ปีที่ 8 ขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 50 ซึ่งเป็นอัตราต่ำสุดในตารางตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 165) พ.ศ. 2529 มาตรา 4

ทำไมถือเกิน 10 ปีแล้วภาษีไม่ลดลงอีก

เพราะวิธีนับของกรมสรรพากรกำหนดว่าจำนวนปีที่ถือครองถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี ตัวหารในสูตรจึงหยุดที่สิบ ประโยชน์ทางภาษีจากการถือยาวจึงเต็มเพดานที่ปีที่สิบ

ขายเดือนไหนของปีมีผลไหม

มี เพราะเศษของปีให้นับเป็น 1 ปี ขายต้นปีที่ 6 กับปลายปีที่ 6 นับเป็นจำนวนปีเท่ากัน แต่ขยับจากปลายปีที่ 5 ไปต้นปีที่ 6 เปลี่ยนจำนวนปีที่ใช้คำนวณ

ผ่อน 10 ปีแล้วหนี้ลดไปเท่าไร

น้อยกว่าที่คนส่วนใหญ่คิด ในตัวอย่างเงินกู้ 2,250,000 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 5% ต่อปี ค่างวดสิบปีรวมประมาณ 1,449,000 บาท แต่ตัดเงินต้นได้ประมาณ 420,000 บาท ที่เหลือเป็นดอกเบี้ย

คอนโดกับบ้าน อันไหนเหมาะกับการถือยาวกว่า

ขึ้นกับสัดส่วนมูลค่าที่อยู่ในที่ดิน บ้านบนที่ดินของตัวเองมีสัดส่วนนั้นสูงกว่าและที่ดินไม่เสื่อมตามเวลา ส่วนคอนโดชนะเรื่องสภาพคล่องถ้าอยู่ติดรถไฟฟ้า

สรุป

• ผลตอบแทนของการถือยาวมาจากค่าเช่าสุทธิ เงินต้นที่ผ่อนไป และส่วนต่างราคา สองอย่างแรกคำนวณล่วงหน้าได้
• ขายภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เข้าข่ายเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แทนอากรแสตมป์ 0.5% ต่างกัน 2.8% ของราคาทั้งหลัง
• ข้อยกเว้นคือมีชื่อในทะเบียนบ้านของที่อยู่อาศัยนั้นไม่น้อยกว่าหนึ่งปี
• ค่าใช้จ่ายเหมาลดจาก 92% ที่ปีแรก เหลือ 50% ตั้งแต่ปีที่ 8 แต่เงินได้จะถูกหารด้วยจำนวนปีที่ถือครองก่อนคำนวณภาษี
• จำนวนปีที่ถือครองถ้าเกิน 10 ปีให้นับเพียง 10 ปี ประโยชน์ทางภาษีจึงเต็มเพดานที่ปีที่สิบ
• สิบปีแรกของสินเชื่อสามสิบปีตัดเงินต้นได้น้อย เพราะเป็นช่วงที่ดอกเบี้ยหนักที่สุด
• ยิ่งถือนาน สัดส่วนมูลค่าที่อยู่ในที่ดินยิ่งสำคัญ เพราะตัวอาคารเสื่อมตามเวลาแต่ที่ดินไม่เสื่อม