在泰国持有房产十年，最后拿回来的是什么
三样：真正收到手的净租金、已经还掉的本金，以及卖出时的价差。前两项可以提前算清楚，第三项算不出来。而泰国税法在持有期上划了两条线，决定了持有多久才划算：一条在第五年，一条在第十年。
多数长期持有的计划只算租金和期待中的涨幅，第一次遇到这两条线，往往是在土地厅的柜台前。
第一条线：五年，差的是全款的2.8%
依《税法典》授权制定的第342号御令（佛历2541年）第4条第(6)项，自取得之日起五年内出售不动产，视为以营业或营利为目的的出售，须缴纳特定营业税。
税率为收入总额（未扣除任何费用前）的3%，并须同时缴纳相当于该特定营业税10%的地方税，合计3.3%。计税基数取实际成交价与评估价中的较高者。
不适用特定营业税的，则改缴0.5%的印花税。二者只缴其一，不会同时缴。
| 以300万泰铢出售 | 第3年卖 | 第6年卖 |
|---|---|---|
| 特定营业税 3.3% | 99,000泰铢 | 不缴 |
| 印花税 0.5% | 不缴 | 15,000泰铢 |
| 差额 | 84,000泰铢 | 84,000泰铢 |
有一条绕开的路。第4条第(6)项(丙)目对以下情形给予豁免：出售作为主要居所使用的不动产，且出售人在户口簿上登记不少于一年。也就是说，自住并已登记满一年的住宅，不必等到五年。
但如果是买来出租的房子，户口簿上的名字不是您，五年这条线就是实打实要数的。
第二条线：十年，法律不再为更长的持有加分
出售不动产的个人所得税预扣，并不按您实际赚了多少来算，而是按评估价扣除一笔按持有年限确定的定额费用后计算，依据是第165号御令（佛历2529年）第4条。
| 持有年限 | 定额扣除（占收入的百分比） |
|---|---|
| 1年 | 92 |
| 2年 | 84 |
| 3年 | 77 |
| 4年 | 71 |
| 5年 | 65 |
| 6年 | 60 |
| 7年 | 55 |
| 8年及以上 | 50 |
单看这张表，像是持有越久越吃亏。但公式还有另一半：扣除后剩下的金额要先除以持有年限，再按累进税率计税，最后再乘回同样的年限。正是这个除法，把每年的金额压到了更低的税级。
十这个数字就出现在这里。泰国税务厅的计算规则是：持有年限超过十年的，只按十年计；不足一年的零头按一年计。
除数到十就不再增长。第十一年、第十五年、第二十年，法律依然只按十年算。长期持有带来的税务好处，在第十年就用满了；再往后继续持有，得靠别的理由说服自己。
零头按一年计这条，实际影响比看上去大。在第六年的第一个月卖，和在第六年的最后一个月卖，算出来的年限相同。知道这一点的人，不会没必要地赶着在跨年前收尾。
具体金额因每套房的评估价而异。泰国税务厅在官网提供免费的不动产出售相关税费计算程序，输入评估价与持有年限即可自行比较。
十年的回报来自三个口袋，不是一个
放上具体数字。假设以250万泰铢买入一套公寓，首付25万，贷款225万，期限30年，按年利率5%固定测算，月租11,000泰铢。
按这些条件，月供约为12,079泰铢。
| 前十年 | 金额 |
|---|---|
| 已付月供合计 | 约1,449,000泰铢 |
| 其中真正减少本金的部分 | 约420,000泰铢 |
| 其中属于利息的部分 | 约1,029,000泰铢 |
| 收到的租金总额 | 1,320,000泰铢 |
| 扣除空置、物业费、维修与中介费后的净租金，约70% | 约924,000泰铢 |
要盯住的是第二、三行。付进去一百四十多万，负债只减少了四十二万，因为三十年贷款的前十年，正是利息占比最重的阶段。
十年下来，您投入的现金约为首付25万，加上净租金不足以覆盖月供的差额约52.5万。换回来的，是减少的42万负债，以及尚未可知的价差。
| 第10年的售价假设 | 还清约183万负债后剩余 |
|---|---|
| 与买入时持平，250万 | 约670,000泰铢，尚未扣除出售费用 |
| 每年涨2%，至3,047,000 | 约1,217,000泰铢，尚未扣除出售费用 |
如果十年里价格纹丝不动，投入的约77.5万现金，换回约67万，还没扣过户费与税。那是亏的。只有每年涨2%那一种，才谈得上有像样的回报。
以上都是为呈现结构而设定的假设，不是价格预测。利率或租金稍有变动，结果就会移动。毛收益率与净收益率怎么分开算，见看到的回报与实际拿到的回报。
十年里悄悄吃掉回报的几件事
- 建筑会老，土地不会。十年过去，房子必然老了十年。能抵抗时间的是它底下的土地，而公寓只给您一份很小的按份共有。
- 物业费从来不会降。楼龄十年，正是电梯、水泵和电气系统进入更换周期的时候。收不齐钱的管理处，要么临时摊派，要么让服务一路退化。
- 装修周期。出租十年的房子，至少要再投一轮，才守得住原来的租金水平。
- 换租客之间的空置。一年空一个月，等于全年收入少掉8%。
- 每年的土地与建筑物税。税率取决于用途类别与价值区间，实际适用税率请向房产所在地的市政或乡镇行政机构查询。
公寓和独栋房子，老去的方式不一样
| 公寓 | 自有土地上的住宅 | |
|---|---|---|
| 价值中土地所占比重 | 低，只是按份共有的一小份 | 高，且不随时间贬值 |
| 楼龄十年对价格的影响 | 大，因为要与同片区的新楼直接比较 | 较小，因为买家连土地一起买 |
| 长期公共开支 | 强制缴纳，且可能有额外摊派 | 更多由自己掌控 |
| 转手时的流动性 | 靠近轨道交通则更高 | 较慢，但买家多为自住 |
能用得上的结论是：计划持有越久，价值中土地所占的比重就越关键，因为那是唯一不被时间消耗的部分。
决定持有十年之前的清单
- 把前十年的月供拆成本金与利息看清楚。向银行索取还款计划表即可。
- 租金假设里一开始就要含空置，不要按满打满算的十二个月来算。
- 把一轮装修预算放进计划里，而不是到时候再想办法。
- 如果进入降息周期，中途再融资会明显改变本金与利息的比例，算法见降息周期里的房贷再融资。
- 若打算在第四到第五年出手，先核对取得日期，因为差几个月可能就是几万到几十万泰铢的差别。
- 持有满十年仍在犹豫，就按租金和楼况来决定，不要再按税来决定，因为税务上的好处已经用满。
带租客出售和空置出售卖不出同样的价格，对比见带租客出售还是空置出售。若已准备出售，可看住宅代售服务。
常见问题
五年内出售要多缴什么税
特定营业税。依第342号御令（佛历2541年）第4条第(6)项，税率为收入总额（未扣除费用前）的3%，另加相当于该税额10%的地方税，合计3.3%。
五年后改缴什么
改缴0.5%的印花税，基数取成交价与评估价中的较高者。二者只适用其一，不会同时缴纳。
户口簿上有名字真的有用吗
有用。第4条第(6)项(丙)目豁免出售作为主要居所使用的不动产，条件是出售人在户口簿上登记不少于一年。
持有多久定额扣除最低
第8年起为50%，是第165号御令（佛历2529年）第4条表格中的最低值。
为什么持有超过十年，税就不再降了
因为税务厅的计算规则把持有年限封顶在十年，公式里的除数到此为止。长期持有的税务好处在第十年用满。
在哪个月出售有影响吗
有。不足一年的零头按一年计，所以第六年的年初与年末算出的年限相同；但从第五年年末挪到第六年年初，用于计算的年限就变了。
十年能还掉多少本金
比多数人以为的少。以225万泰铢、30年、年利率5%为例，十年月供合计约1,449,000泰铢，而本金只减少约420,000泰铢，其余是利息。
长期持有该选公寓还是独栋
取决于价值中土地占多少。自有土地上的住宅这一比重高得多，且土地不贬值；公寓则在靠近轨道交通时于流动性上占优。
总结
- 长期持有的回报来自净租金、已还本金和价差，前两项可以提前算出来。
- 自取得之日起五年内出售适用3.3%的特定营业税，而非0.5%的印花税，差额是全款的2.8个百分点。
- 例外是在该住宅的户口簿上登记不少于一年。
- 定额扣除从第一年的92%降至第八年起的50%，但计税前会先把收入除以持有年限。
- 持有超过十年只按十年计，税务好处在第十年就用满了。
- 三十年贷款的前十年还掉的本金很少，因为那正是利息最重的阶段。
- 计划持有越久，价值中土地所占的比重越关键，因为建筑贬值而土地不贬值。