บ้านหลังเดียวกัน ทำไมธนาคารประเมินราคาไม่เท่ากัน และประเมินต่ำแล้วต้องทำอย่างไร

บ้านหลังเดียวกัน ทำไมธนาคารประเมินไม่เท่ากัน

เพราะธนาคารแต่ละแห่งใช้บริษัทประเมินคนละเจ้า ใช้หลักเกณฑ์คนละชุด และใช้ข้อมูลราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงคนละชุดในการเปรียบเทียบ ราคาประเมินจึงเป็นความเห็นที่มีวิธีการรองรับ ไม่ใช่ตัวเลขตายตัวของตัวบ้าน

และเรื่องนี้ไม่ได้กระทบแค่ความรู้สึก มันกระทบเงินสดที่คุณต้องเตรียมในวันโอนโดยตรง

สามราคาที่คนสับสนกันมากที่สุด

ราคา	ใครทำ	ใช้ทำอะไร
ราคาประเมินทุนทรัพย์	กรมธนารักษ์	ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีตอนโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด
ราคาซื้อขาย	ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกัน	คือเงินที่เปลี่ยนมือจริง
ราคาประเมินของธนาคาร	บริษัทประเมินที่ธนาคารเลือก	ใช้กำหนดวงเงินกู้ ไม่เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมโอน

คนจำนวนมากเอาราคาประเมินกรมธนารักษ์ไปเถียงกับธนาคาร ซึ่งเป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง และคนอีกจำนวนมากคิดว่าราคาประเมินธนาคารคือมูลค่าที่แท้จริงของบ้าน ซึ่งก็ไม่ใช่

ธนาคารมองอะไรจริง ๆ

• ราคาที่ขายได้จริงในย่านนั้น ไม่ใช่ราคาที่ประกาศขาย ป้ายขาย 5 ล้านที่ยังไม่มีใครซื้อ ไม่มีน้ำหนักเท่ากับหลังข้าง ๆ ที่โอนไปจริงที่ 4.2 ล้านเมื่อหกเดือนก่อน
• โครงสร้างและงานระบบ มากกว่าความสวย บ้านที่ทาสีใหม่และแต่งภายในสวยแต่หลังคา ระบบไฟ และประปายังเป็นของเดิม ธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงระยะยาว การแต่งบ้านจึงเพิ่มราคาขายได้แต่เพิ่มราคาประเมินได้น้อย
• รูปร่างของที่ดิน ที่ดินเนื้อที่เท่ากันในทำเลใกล้กันอาจประเมินต่างกันมาก แปลงหน้ากว้างที่เกือบเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัสมีแนวโน้มประเมินสูงกว่าแปลงหน้าแคบลึก เพราะใช้ประโยชน์ได้มากกว่า
• สภาพคล่องของทรัพย์ ธนาคารกำลังประเมินว่าถ้าต้องยึดมาขายทอดตลาด จะขายได้เท่าไหร่และเร็วแค่ไหน ไม่ได้ประเมินว่าบ้านน่าอยู่แค่ไหน

ข้อสุดท้ายอธิบายทุกอย่างที่เหลือ ราคาประเมินของธนาคารคือราคาที่ธนาคารเชื่อว่าจะได้คืนถ้าคุณผ่อนไม่ไหว ไม่ใช่ราคาที่บ้านควรมีค่า

ผลที่ตามมาเมื่อประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย

ธนาคารคิดวงเงินจากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ส่วนต่างจึงตกเป็นเงินสดที่คุณต้องเติมเอง

	กรณีประเมินเท่าราคาขาย	กรณีประเมินต่ำกว่า
ราคาซื้อขาย	3,000,000	3,000,000
ราคาประเมินธนาคาร	3,000,000	2,700,000
วงเงินกู้ที่ร้อยละ 90 ของฐานที่ต่ำกว่า	2,700,000	2,430,000
เงินสดที่ต้องเตรียมเอง	300,000	570,000

ประเมินต่ำไปสามแสน ทำให้เงินสดที่ต้องเตรียมเพิ่มขึ้นสองแสนเจ็ดหมื่น ไม่ใช่สามแสน เพราะส่วนต่างถูกคูณด้วยสัดส่วนที่กู้ไม่ได้ นี่คือจุดที่ดีลล่มกันมากที่สุดในสัปดาห์สุดท้ายก่อนโอน

ทำอะไรได้บ้างเมื่อประเมินต่ำ

• ขอดูเหตุผลของการประเมิน โดยเฉพาะรายการทรัพย์ที่เอามาเปรียบเทียบ ถ้าเทียบกับบ้านคนละแบบหรือคนละซอย มีเหตุผลให้ขอทบทวน
• ยื่นข้อมูลเปรียบเทียบที่ดีกว่า เช่น รายการโอนจริงของบ้านแบบเดียวกันในโครงการเดียวกันที่ราคาสูงกว่า ข้อมูลที่มีวันที่และเลขที่โฉนดมีน้ำหนักกว่าประกาศขายบนเว็บ
• ยื่นกู้อีกธนาคาร เพราะบริษัทประเมินคนละเจ้าอาจให้ตัวเลขต่างกันจริง แต่ต้องเผื่อเวลาและค่าประเมินเพิ่ม
• ต่อรองราคากับผู้ขาย โดยใช้ผลประเมินเป็นเหตุผล ผู้ขายที่จริงจังมักรู้ว่าคนซื้อรายต่อไปก็จะเจอตัวเลขใกล้เคียงกัน
• เติมเงินดาวน์ ถ้าทรัพย์คุ้มจริงและคุณมีสภาพคล่องพอ

สิ่งที่ไม่ควรทำคือเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่มีเงื่อนไขเรื่องสินเชื่อ เพราะถ้ากู้ไม่ได้ตามที่หวัง เงินมัดจำอาจถูกริบ ให้ระบุในสัญญาว่าหากสถาบันการเงินอนุมัติวงเงินไม่ถึงจำนวนที่กำหนด ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและได้เงินมัดจำคืน

ลดโอกาสประเมินต่ำตั้งแต่ก่อนยื่น

• เก็บหลักฐานการปรับปรุงงานระบบไว้ เช่น ใบเสร็จเปลี่ยนหลังคา เดินไฟใหม่ หรือเปลี่ยนท่อ เพราะเป็นสิ่งที่ธนาคารให้น้ำหนัก ต่างจากการทาสี
• เคลียร์พื้นที่และเปิดทุกห้องให้เข้าถึงได้ในวันที่บริษัทประเมินเข้าดู ห้องที่เข้าไม่ได้มักถูกตีความในทางที่ไม่เป็นคุณ
• เตรียมเอกสารสิทธิ์ให้ครบและตรงกับสภาพจริง ส่วนต่อเติมที่ไม่ตรงกับแบบที่ยื่นขออนุญาตเป็นประเด็นที่ทำให้ตัวเลขลดลงได้
• ถ้าเป็นบ้านมือสอง ให้รู้ราคาโอนจริงในย่านนั้นก่อนตกลงราคา ไม่ใช่รู้แค่ราคาประกาศขาย

วิธีตรวจราคาประเมินของกรมธนารักษ์และข้อมูลแปลงที่ดินด้วยตัวเอง อยู่ใน วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ และการเตรียมตัวก่อนยื่นกู้ให้ผ่านง่ายขึ้น อยู่ใน เตรียมอะไรก่อนยื่นขอสินเชื่อ

คำถามที่พบบ่อย

ทำไมธนาคารสองแห่งประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน

เพราะใช้บริษัทประเมินคนละเจ้า หลักเกณฑ์คนละชุด และข้อมูลราคาซื้อขายจริงที่นำมาเปรียบเทียบคนละชุด ราคาประเมินจึงเป็นความเห็นที่มีวิธีการรองรับ ไม่ใช่ตัวเลขตายตัว

ราคาประเมินกรมธนารักษ์กับราคาประเมินธนาคารต่างกันอย่างไร

ราคาประเมินกรมธนารักษ์ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีตอนโอนที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด ส่วนราคาประเมินธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้ และไม่เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมโอน

แต่งบ้านสวยแล้วธนาคารจะประเมินสูงขึ้นไหม

เพิ่มได้น้อย เพราะธนาคารให้น้ำหนักกับโครงสร้าง หลังคา ระบบไฟและประปามากกว่าความสวยงาม บ้านที่ทาสีใหม่แต่งานระบบเป็นของเดิมยังถูกมองว่ามีความเสี่ยงระยะยาว

ที่ดินขนาดเท่ากันทำไมประเมินไม่เท่ากัน

เพราะรูปร่างต่างกัน แปลงหน้ากว้างที่เกือบเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัสมีแนวโน้มประเมินสูงกว่าแปลงหน้าแคบลึก เนื่องจากใช้ประโยชน์ได้มากกว่า

ประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขายแล้วเกิดอะไรขึ้น

ธนาคารคิดวงเงินจากฐานที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ส่วนต่างจึงกลายเป็นเงินสดที่ผู้ซื้อต้องเติมเอง และเป็นสาเหตุที่ดีลล่มบ่อยที่สุดในช่วงใกล้โอน

ขอให้ธนาคารทบทวนราคาประเมินได้ไหม

ขอได้ โดยขอดูรายการทรัพย์ที่นำมาเปรียบเทียบ และยื่นข้อมูลการโอนจริงของทรัพย์ที่ใกล้เคียงกว่าเข้าไปประกอบ ข้อมูลที่มีวันที่และเลขที่โฉนดมีน้ำหนักกว่าประกาศขาย

ยื่นหลายธนาคารช่วยได้ไหม

ช่วยได้ เพราะบริษัทประเมินคนละเจ้าอาจให้ตัวเลขต่างกัน แต่ต้องเผื่อเวลาและค่าประเมินที่เพิ่มขึ้น

ควรใส่เงื่อนไขอะไรในสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรระบุว่าหากสถาบันการเงินอนุมัติวงเงินไม่ถึงจำนวนที่กำหนด ผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาและได้รับเงินมัดจำคืน เพื่อไม่ให้ถูกริบมัดจำเมื่อกู้ไม่ผ่านตามที่หวัง

สรุป

• ธนาคารแต่ละแห่งใช้บริษัทประเมิน หลักเกณฑ์ และข้อมูลเปรียบเทียบคนละชุด ราคาประเมินจึงต่างกันได้เป็นปกติ
• ราคาประเมินกรมธนารักษ์ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอน ส่วนราคาประเมินธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้ เป็นคนละเรื่องกัน
• ธนาคารอิงราคาที่ขายได้จริงในย่านนั้น ไม่ใช่ราคาที่ประกาศขาย
• โครงสร้าง หลังคา และงานระบบมีน้ำหนักกว่าการทาสีและการแต่งภายใน
• ที่ดินหน้ากว้างเกือบสี่เหลี่ยมจัตุรัสมีแนวโน้มประเมินสูงกว่าแปลงหน้าแคบลึกที่เนื้อที่เท่ากัน
• ธนาคารคิดวงเงินจากฐานที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมิน ส่วนต่างจึงกลายเป็นเงินสดที่ต้องเติมเอง
• สัญญาจะซื้อจะขายควรมีเงื่อนไขว่าถ้าอนุมัติวงเงินไม่ถึงที่กำหนด ผู้ซื้อเลิกสัญญาและได้มัดจำคืน