คอนโด 2 ล้าน ปล่อยเช่า 10,000 คุ้มไหม
ตัวเลขที่เห็นคือผลตอบแทนขั้นต้นร้อยละ 6 ต่อปี ซึ่งดูดี แต่หลังหักค่าใช้จ่ายจริงจะเหลือราวร้อยละ 3.5 ถึง 4 และถ้ายังผ่อนธนาคารอยู่ด้วย กระแสเงินสดมักติดลบ เพราะดอกเบี้ยบ้านในไทยตอนนี้สูงกว่าผลตอบแทนสุทธิ
คำตอบสั้นคือ ตัวเลขที่คนเอามาโฆษณากันคือผลตอบแทนขั้นต้น ส่วนตัวเลขที่เข้ากระเป๋าคุณคืออีกตัวหนึ่ง และสองตัวนี้ห่างกันเกือบครึ่ง
ผลตอบแทนขั้นต้นคิดยังไง และทำไมมันหลอก
ผลตอบแทนขั้นต้นคือค่าเช่าทั้งปีหารด้วยราคาซื้อ คูณร้อย
ค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท คือปีละ 120,000 บาท หารด้วยราคาซื้อ 2,000,000 บาท ได้ร้อยละ 6.0 ต่อปี
ตัวเลขนี้ไม่ผิด แต่มันสมมติสามอย่างที่ไม่เคยเป็นจริง คือห้องมีคนเช่าครบ 12 เดือนทุกปี ไม่มีค่าใช้จ่ายใด ๆ เลย และคุณจ่ายเงินสดซื้อทั้งก้อน
หักอะไรบ้างกว่าจะเหลือเป็นของคุณ
ตัวอย่างข้างล่างใช้สมมติฐานที่ระบุไว้ชัดเจน ให้เปลี่ยนเป็นเลขของคุณเองได้
| รายการ | สมมติฐาน | ต่อปี |
|---|---|---|
| ค่าเช่าเต็มปี | 10,000 บาทต่อเดือน | +120,000 |
| ช่วงว่างระหว่างผู้เช่า | ว่าง 1 เดือนต่อปี | -10,000 |
| ค่าส่วนกลาง | ห้อง 30 ตร.ม. ที่ 50 บาทต่อ ตร.ม. ต่อเดือน | -18,000 |
| ค่าซ่อมบำรุงและของเสีย | ร้อยละ 5 ของค่าเช่า | -6,000 |
| ค่านายหน้าหาผู้เช่า | ประมาณหนึ่งเดือนของค่าเช่า เฉลี่ยต่อปี | -10,000 |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ตามอัตราที่อยู่อาศัย | -400 |
| เหลือก่อนภาษีเงินได้ | 75,600 |
เท่ากับผลตอบแทนสุทธิร้อยละ 3.78 ต่อปี จากตัวเลขขั้นต้นร้อยละ 6.0 หายไปเกือบสามสิบเจ็ดเปอร์เซ็นต์ของตัวเลขที่โฆษณา และยังไม่ได้หักภาษีเงินได้จากค่าเช่า
ค่าเช่าเป็นเงินได้ที่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งหักค่าใช้จ่ายได้แล้วเสียตามขั้นบันไดของรายได้รวมทั้งปีของคุณ คนที่มีเงินเดือนอยู่แล้วจะเสียในอัตราขั้นบนสุดของตัวเอง ไม่ใช่เริ่มจากศูนย์ รายละเอียดภาษีทั้งสี่ตัวที่เกี่ยวกับการปล่อยเช่า อยู่ใน ปล่อยเช่ามีภาษีสี่ตัว ไม่ใช่ตัวเดียว
ทีนี้ใส่เงินกู้เข้าไป ตัวเลขจะพลิก
สมมติกู้ร้อยละ 70 ของราคา คือ 1,400,000 บาท และวางเงินเอง 600,000 บาท
MRR ของธนาคารใหญ่ในไทยช่วงต้นปี 2569 อยู่ราวร้อยละ 6.6 ถึง 6.95 ต่อปี สินเชื่อบ้านมักคิดเป็น MRR ลบส่วนลด ทำให้อัตราหลังพ้นโปรโมชันอยู่ในระดับใกล้เคียงหกเปอร์เซ็นต์ ดอกเบี้ยปีแรกของเงินต้น 1,400,000 บาทที่ราวหกเปอร์เซ็นต์จึงอยู่ราว 84,000 บาท
| รายการ | ต่อปี |
|---|---|
| ค่าเช่าสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย | +75,600 |
| ดอกเบี้ยเงินกู้ปีแรก | -84,000 |
| กระแสเงินสดก่อนภาษีและก่อนเงินต้น | -8,400 |
ตัวเลขติดลบนี้ยังไม่รวมเงินต้นที่ต้องผ่อนทุกเดือน ซึ่งไม่ใช่ค่าใช้จ่ายเพราะมันกลายเป็นทรัพย์สินของคุณ แต่มันคือเงินสดที่ต้องออกจากกระเป๋าจริง
สรุปให้ตรงที่สุดคือ ห้องนี้ไม่ได้เลี้ยงตัวเอง คุณต้องเติมเงินเข้าไปทุกเดือนเพื่อถือมันไว้ และสิ่งที่คุณกำลังซื้อจริง ๆ ไม่ใช่กระแสเงินสด แต่คือการเดิมพันว่าราคาจะขึ้น
แล้ว yield 5% ที่ยังผ่อนอยู่ล่ะ
แย่กว่าเดิม เพราะขั้นต้นร้อยละ 5 เมื่อหักค่าใช้จ่ายชุดเดียวกันจะเหลือสุทธิราวร้อยละ 3 ต้น ๆ ขณะที่ดอกเบี้ยอยู่ที่ราวหกเปอร์เซ็นต์
กฎง่าย ๆ ที่ใช้ได้ทันทีคือ ถ้าผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ คุณกำลังจ่ายเงินเพื่อถือทรัพย์ ไม่ใช่ได้เงินจากทรัพย์
ซึ่งไม่ได้แปลว่าห้ามทำ นักลงทุนจำนวนมากยอมกระแสเงินสดติดลบเพราะเชื่อว่าราคาจะขึ้นชดเชย แต่ต้องเรียกมันด้วยชื่อที่ถูกต้อง คือการเก็งกำไรราคา ไม่ใช่การลงทุนเพื่อผลตอบแทนค่าเช่า และต้องมีสภาพคล่องพอที่จะเติมทุกเดือนไปหลายปีโดยไม่เดือดร้อน
ตัวเลขที่ควรดูแทนผลตอบแทนขั้นต้น
- ผลตอบแทนสุทธิ คือค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด หารด้วยเงินลงทุนรวมซึ่งรวมค่าโอนและค่าตกแต่งด้วย ไม่ใช่หารด้วยราคาซื้อเปล่า ๆ
- ผลตอบแทนต่อเงินสดที่ลงจริง คือกระแสเงินสดสุทธิทั้งปีหารด้วยเงินของคุณเองที่ใส่ลงไป ตัวนี้บอกว่าเงินก้อนที่คุณควักออกมาทำงานได้แค่ไหน
- จำนวนเดือนที่ว่างได้โดยไม่เจ็บ คือคุณเติมเงินผ่อนเองได้กี่เดือนถ้าไม่มีผู้เช่าเลย ถ้าคำตอบต่ำกว่าหกเดือน แปลว่าความเสี่ยงสูงเกินไป
อะไรที่ทำให้ตัวเลขดีขึ้นจริง
- ลดช่วงว่าง มีผลมากที่สุดในบรรดาทุกตัวแปร เพราะว่างหนึ่งเดือนคือรายได้หายไปแปดเปอร์เซ็นต์ของทั้งปี
- ต่อสัญญาผู้เช่าเดิม ถูกกว่าหาคนใหม่เสมอ เพราะไม่ต้องเสียค่านายหน้าและไม่มีเดือนว่าง
- เลือกห้องที่ค่าส่วนกลางไม่แพงเกินจำเป็น ค่าส่วนกลางเป็นรายจ่ายที่กินสัดส่วนใหญ่และไม่ลดลงตามค่าเช่าที่ลด
- ซื้อให้ถูกตั้งแต่แรก เพราะผลตอบแทนคิดจากราคาที่คุณจ่าย ไม่ใช่ราคาตลาด การต่อรองได้ห้าเปอร์เซ็นต์ตอนซื้อมีค่ามากกว่าการขึ้นค่าเช่าห้าเปอร์เซ็นต์
ถ้ากำลังมองหาห้องเพื่อปล่อยเช่า ดู คอนโดและบ้านที่ประกาศขาย และถ้าอยากให้เราช่วยหาผู้เช่าและคัดกรอง ดู บริการฝากเช่า ได้
คำถามที่พบบ่อย
คอนโด 2 ล้าน ปล่อยเช่า 10,000 บาท ได้ผลตอบแทนเท่าไหร่
ขั้นต้นร้อยละ 6.0 ต่อปี แต่หลังหักช่วงว่าง ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่านายหน้า และภาษีที่ดิน จะเหลือสุทธิราวร้อยละ 3.78 ก่อนภาษีเงินได้
ผลตอบแทนขั้นต้นกับสุทธิต่างกันอย่างไร
ขั้นต้นคือค่าเช่าทั้งปีหารราคาซื้อ โดยไม่หักอะไรเลย ส่วนสุทธิคือหลังหักค่าใช้จ่ายจริงทั้งหมด ในตัวอย่างนี้ต่างกันเกือบสามสิบเจ็ดเปอร์เซ็นต์ของตัวเลขที่โฆษณา
yield 5% แต่ยังผ่อนธนาคารอยู่ คุ้มไหม
โดยทั่วไปไม่คุ้มในแง่กระแสเงินสด เพราะขั้นต้นร้อยละ 5 เหลือสุทธิราวร้อยละ 3 ต้น ๆ ขณะที่ดอกเบี้ยบ้านอยู่ราวหกเปอร์เซ็นต์ กระแสเงินสดจึงติดลบและคุณกำลังเดิมพันกับราคาที่จะขึ้น
ดอกเบี้ยบ้านในไทยตอนนี้เท่าไหร่
MRR ของธนาคารใหญ่ช่วงต้นปี 2569 อยู่ราวร้อยละ 6.6 ถึง 6.95 ต่อปี สินเชื่อบ้านมักคิดเป็น MRR ลบส่วนลด ทำให้อัตราหลังพ้นโปรโมชันอยู่ในระดับใกล้เคียงหกเปอร์เซ็นต์
ควรคิดช่วงว่างกี่เดือนต่อปี
อย่างน้อยหนึ่งเดือนสำหรับห้องที่ปล่อยง่าย เพราะระหว่างผู้เช่าออกกับผู้เช่าใหม่เข้ามักมีรอยต่อเสมอ ห้องที่ทำเลรองควรเผื่อมากกว่านั้น
ตัวเลขไหนที่ควรดูแทนผลตอบแทนขั้นต้น
ผลตอบแทนสุทธิที่หารด้วยเงินลงทุนรวมซึ่งรวมค่าโอนและค่าตกแต่ง และผลตอบแทนต่อเงินสดที่ลงจริงซึ่งหารด้วยเงินของคุณเองที่ใส่ลงไป
อะไรทำให้ผลตอบแทนดีขึ้นได้มากที่สุด
การลดช่วงว่าง เพราะห้องว่างหนึ่งเดือนคือรายได้หายไปราวแปดเปอร์เซ็นต์ของทั้งปี รองลงมาคือการต่อรองราคาตอนซื้อ เพราะผลตอบแทนคิดจากราคาที่คุณจ่ายจริง
กระแสเงินสดติดลบแปลว่าไม่ควรซื้อเลยหรือเปล่า
ไม่จำเป็น แต่ต้องเรียกให้ถูกว่าเป็นการเก็งกำไรราคา ไม่ใช่การลงทุนเพื่อผลตอบแทนค่าเช่า และต้องมีสภาพคล่องพอเติมทุกเดือนไปหลายปีโดยไม่เดือดร้อน
สรุป
- คอนโด 2 ล้านปล่อยเช่า 10,000 บาท ให้ผลตอบแทนขั้นต้นร้อยละ 6.0 แต่สุทธิเหลือราวร้อยละ 3.78 ก่อนภาษีเงินได้
- ตัวที่กินผลตอบแทนมากที่สุดคือช่วงว่างและค่าส่วนกลาง ไม่ใช่ค่าซ่อม
- MRR ธนาคารใหญ่ต้นปี 2569 อยู่ราวร้อยละ 6.6 ถึง 6.95 ทำให้อัตราหลังโปรโมชันใกล้เคียงหกเปอร์เซ็นต์
- กู้ร้อยละ 70 ที่อัตราหกเปอร์เซ็นต์ ดอกเบี้ยปีแรกราว 84,000 บาท มากกว่าค่าเช่าสุทธิ 75,600 บาท ทำให้กระแสเงินสดติดลบ
- กฎที่ใช้ได้ทันทีคือถ้าผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ คุณกำลังจ่ายเงินเพื่อถือทรัพย์
- กระแสเงินสดติดลบไม่ได้ผิด แต่ต้องเรียกให้ถูกว่าเป็นการเก็งกำไรราคา ไม่ใช่การลงทุนเพื่อค่าเช่า
- ตัวแปรที่ปรับได้ผลที่สุดคือการลดช่วงว่างและการต่อรองราคาตอนซื้อ