ขายบ้านพร้อมผู้เช่า กับขายว่าง แบบไหนได้ราคาดีกว่า และตัวเลขที่ตัดสินจริง ๆ

ขายพร้อมผู้เช่า กับขายว่าง แบบไหนนักลงทุนสนใจกว่า

นักลงทุนสนใจของที่มีผู้เช่าอยู่แล้วมากกว่า เพราะได้รายได้ตั้งแต่วันโอนโดยไม่ต้องหาผู้เช่าเอง แต่การขายพร้อมผู้เช่าทำให้คุณเสียกลุ่มคนซื้อเพื่ออยู่เองไปทั้งกลุ่ม ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ของตลาด

คำถามที่แท้จริงจึงไม่ใช่แบบไหนดีกว่า แต่คือค่าเช่าที่ล็อกไว้ในสัญญาสูงพอที่จะชดเชยคนซื้อที่หายไปหรือเปล่า

กฎหมายบอกว่าอย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 วางหลักว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า และผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

แปลว่าผู้ซื้อรับสัญญาเช่ามาทั้งฉบับ ทั้งค่าเช่าที่ตกลงไว้ ระยะเวลาที่เหลือ และหน้าที่ของผู้ให้เช่า เขาจะบอกผู้เช่าว่าผมเป็นเจ้าของใหม่ ขอขึ้นค่าเช่าไม่ได้ และจะไล่ออกเพราะเปลี่ยนเจ้าของก็ไม่ได้

ข้อนี้คือเหตุผลที่สัญญาเช่ากลายเป็นส่วนหนึ่งของตัวทรัพย์ที่คุณกำลังขาย ไม่ใช่เรื่องระหว่างคุณกับผู้เช่าที่จบไปตอนโอน

คนซื้อสองกลุ่มตั้งราคาคนละวิธี

	คนซื้อเพื่ออยู่เอง	นักลงทุน
ตั้งราคาจาก	ราคาที่หลังใกล้เคียงขายได้ และความชอบส่วนตัว	ผลตอบแทนที่ค่าเช่าปัจจุบันให้ได้
ผู้เช่าที่อยู่ในบ้าน	เป็นอุปสรรค เพราะเข้าอยู่ไม่ได้ทันที	เป็นข้อดี เพราะมีรายได้ตั้งแต่วันแรก
สัดส่วนในตลาด	ส่วนใหญ่	ส่วนน้อย
ความไวต่อสภาพบ้าน	สูง ครัวสวยห้องน้ำใหม่มีผล	ต่ำ สนใจตัวเลขมากกว่า

ตารางนี้อธิบายทุกอย่าง เมื่อคุณขายพร้อมผู้เช่า คุณเปลี่ยนจากการขายให้ตลาดทั้งตลาด เป็นการขายให้เฉพาะกลุ่มที่ตั้งราคาด้วยเครื่องคิดเลข

คิดเลขให้เห็นภาพ

สมมติคอนโดที่หลังใกล้เคียงขายได้ที่ 3,000,000 บาท ค่าเช่าตลาดในตึกอยู่ที่ 15,000 บาทต่อเดือน

	ปล่อยที่ราคาตลาด	ล็อกไว้ต่ำกว่าตลาด
ค่าเช่าในสัญญา	15,000 ต่อเดือน	11,000 ต่อเดือน
ค่าเช่าทั้งปี	180,000	132,000
ราคาที่นักลงทุนซึ่งต้องการผลตอบแทนขั้นต้นร้อยละ 6 ยอมจ่าย	3,000,000	2,200,000

ค่าเช่าที่ต่ำกว่าตลาดเดือนละสี่พันบาท ทำให้ราคาที่นักลงทุนยอมจ่ายลดลงแปดแสนบาท เพราะเขาไม่ได้ซื้อห้อง เขาซื้อกระแสรายได้ที่ห้องนั้นผูกไว้แล้ว

วิธีคิดผลตอบแทนขั้นต้นกับสุทธิให้ครบ อยู่ใน ผลตอบแทนที่เห็นกับที่ได้จริง

เมื่อไหร่ขายพร้อมผู้เช่าแล้วได้ราคาดีกว่า

• ค่าเช่าอยู่ที่ราคาตลาดหรือสูงกว่า เพราะนักลงทุนจะตีมูลค่าจากตัวเลขนั้นได้เต็ม
• สัญญาเหลือไม่นานเกินไป หกเดือนถึงหนึ่งปีกำลังดี เพราะผู้ซื้อมีรายได้ทันทีแต่ยังปรับค่าเช่าได้ในเวลาอันใกล้
• ผู้เช่าจ่ายตรงและมีประวัติชัดเจน ใบเสร็จหรือสเตตเมนต์ย้อนหลังสิบสองเดือนคือเอกสารที่ขายของให้คุณ
• ทรัพย์อยู่ในทำเลที่ปล่อยเช่าง่าย เช่น ใกล้รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย หรือนิคมอุตสาหกรรม

เมื่อไหร่ที่มันทำลายมูลค่า

• ค่าเช่าต่ำกว่าตลาดและสัญญายังเหลือยาว เพราะผู้ซื้อรับข้อจำกัดนั้นมาเต็ม ๆ ตามมาตรา 569
• ผู้เช่าค้างค่าเช่าหรือมีข้อพิพาทค้างอยู่ ไม่มีใครอยากซื้อคดีที่ยังไม่จบ
• ทรัพย์เป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมในทำเลที่คนซื้อเพื่ออยู่เอง เพราะกลุ่มที่คุณตัดออกคือกลุ่มที่จ่ายแพงที่สุด
• ผู้เช่าไม่ยอมให้เข้าชม ทรัพย์ที่ถ่ายรูปไม่ได้และพาดูไม่ได้ ขายยากกว่าทรัพย์ที่ค่าเช่าต่ำเสียอีก

ข้อสามคือข้อที่ต่างจากคอนโดชัดที่สุด คอนโดมีสัดส่วนนักลงทุนสูงกว่ามาก การขายพร้อมผู้เช่าจึงเสียคนซื้อน้อยกว่า ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในหมู่บ้านจัดสรร คนซื้อเกือบทั้งหมดซื้อไปอยู่เอง การมีผู้เช่าอยู่จึงตัดตลาดออกไปเกือบหมด

แนวทางขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่แบบละเอียด อยู่ใน ขายคอนโดที่ยังมีผู้เช่าอยู่

ถ้าตัดสินใจขายพร้อมผู้เช่า เตรียมอะไร

• รวบรวมสัญญาเช่าฉบับเต็ม เอกสารแนบ และหลักฐานการชำระค่าเช่าย้อนหลังอย่างน้อยสิบสองเดือน
• สรุปยอดเงินประกันที่ถืออยู่ และตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดว่าจะโอนเงินประกันไปพร้อมกันหรือหักจากราคา
• แจ้งผู้เช่าล่วงหน้าและตกลงเรื่องการเข้าชม เพราะสิทธิการครอบครองอยู่กับเขา ไม่ใช่กับคุณ
• เตรียมชี้แจงว่าค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดิน และค่าซ่อมที่ผ่านมาอยู่ที่ใครและเท่าไหร่
• ถ้าค่าเช่าต่ำกว่าตลาดมาก ให้พิจารณาว่าคุ้มกว่าไหมที่จะรอสัญญาจบแล้วค่อยขายว่าง

ถ้ากำลังจะขาย ดู บริการฝากขายบ้าน และ ฝากขายคอนโด ได้

คำถามที่พบบ่อย

ขายบ้านที่มีผู้เช่าอยู่ได้ไหม

ได้ และสัญญาเช่าไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิม

ผู้ซื้อไล่ผู้เช่าออกได้ไหมหลังโอน

ไม่ได้ด้วยเหตุเปลี่ยนเจ้าของ เพราะสัญญาเช่ายังผูกพันต่อไปจนครบกำหนด ผู้ซื้อรับหน้าที่ของผู้ให้เช่ามาทั้งหมด

นักลงทุนชอบทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่มากกว่าจริงไหม

จริง เพราะมีรายได้ตั้งแต่วันโอนโดยไม่ต้องหาผู้เช่าเอง แต่เขาจะตั้งราคาจากค่าเช่าที่ผูกไว้ในสัญญา ไม่ใช่จากราคาที่หลังใกล้เคียงขายได้

ค่าเช่าต่ำกว่าตลาดกระทบราคาขายแค่ไหน

กระทบมาก ตัวอย่างคอนโดที่ควรขายได้ 3 ล้าน หากล็อกค่าเช่าไว้ที่ 11,000 บาทแทนที่จะเป็น 15,000 บาท นักลงทุนที่ต้องการผลตอบแทนขั้นต้นร้อยละ 6 จะยอมจ่ายราว 2.2 ล้าน

สัญญาเช่าเหลือเท่าไหร่ถึงจะขายง่าย

ราวหกเดือนถึงหนึ่งปี เพราะผู้ซื้อมีรายได้ทันทีแต่ยังปรับค่าเช่าหรือเข้าอยู่เองได้ในเวลาอันใกล้

บ้านเดี่ยวกับคอนโดต่างกันไหมในเรื่องนี้

ต่างมาก คอนโดมีสัดส่วนนักลงทุนสูงกว่า การขายพร้อมผู้เช่าจึงเสียคนซื้อน้อยกว่า ส่วนบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในหมู่บ้านจัดสรร คนซื้อเกือบทั้งหมดซื้อไปอยู่เอง

เงินประกันของผู้เช่าจัดการอย่างไรตอนขาย

ต้องตกลงกับผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าจะโอนเงินประกันไปพร้อมกับทรัพย์หรือหักจากราคาขาย เพราะหน้าที่คืนเงินประกันจะตกไปอยู่กับเจ้าของใหม่

ผู้เช่าไม่ยอมให้เข้าชม ทำอย่างไร

ต้องเจรจา เพราะสิทธิครอบครองอยู่กับผู้เช่าตลอดอายุสัญญา ทางที่ได้ผลคือตกลงเวลาเข้าชมเป็นรอบและอาจเสนอส่วนลดค่าเช่าเป็นการแลกเปลี่ยน

สรุป

• นักลงทุนสนใจทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่มากกว่า แต่การขายพร้อมผู้เช่าตัดกลุ่มคนซื้อเพื่ออยู่เองซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ออกไป
• มาตรา 569 กำหนดว่าสัญญาเช่าไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่
• คนซื้ออยู่เองตั้งราคาจากหลังใกล้เคียง ส่วนนักลงทุนตั้งราคาจากค่าเช่าที่ผูกไว้ในสัญญา
• คอนโดที่ควรขายได้ 3 ล้าน หากล็อกค่าเช่าต่ำกว่าตลาดเดือนละสี่พัน อาจเหลือราว 2.2 ล้านในสายตานักลงทุน
• ขายพร้อมผู้เช่าได้ราคาดีเมื่อค่าเช่าอยู่ที่ตลาดหรือสูงกว่า สัญญาเหลือไม่นาน และผู้เช่าจ่ายตรง
• บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมเสียหายจากการขายพร้อมผู้เช่ามากกว่าคอนโด เพราะคนซื้อเกือบทั้งหมดซื้อไปอยู่เอง
• ต้องตกลงเรื่องการโอนเงินประกันและสิทธิเข้าชมให้ชัดก่อนเปิดขาย