รอยร้าวแบบไหนต้องรีบแจ้ง แบบไหนรอได้ เกณฑ์ที่ กทม. ใช้ตรวจอาคาร ย่อให้เจ้าของบ้านใช้เองได้

รอยร้าวแบบไหนอันตราย ตอบสั้นที่สุด

รอยร้าวที่อยู่บนเสา คาน หรือพื้น อันตรายกว่ารอยร้าวบนผนังเสมอ เพราะเสา คานและพื้นคือชิ้นส่วนที่รับน้ำหนักอาคาร ส่วนผนังก่ออิฐในอาคารสมัยใหม่ส่วนใหญ่ไม่ได้รับน้ำหนัก ทำหน้าที่กั้นห้องเท่านั้น

เกณฑ์ที่ตัดสินง่ายที่สุดคือเห็นเหล็กเสริมหรือยัง คอนกรีตที่ปริหรือกะเทาะจนเห็นเหล็กข้างในคือรอยร้าวที่ต้องแจ้งทันที ไม่ใช่รอดู

บทความนี้ย่อเกณฑ์ที่กรุงเทพมหานครเผยแพร่ให้ประชาชนประเมินอาคารด้วยตนเองหลังเหตุแผ่นดินไหวเมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 มาเป็นรูปแบบที่เจ้าของบ้านและผู้อยู่คอนโดใช้ตรวจได้เอง

เกณฑ์แยกสองกลุ่มที่ กทม. ใช้

ตามแนวทางประเมินตนเองที่ ไทยรัฐ เผยแพร่อ้างอิงข้อมูลกรุงเทพมหานคร ความเสียหายถูกแบ่งเป็นสองกลุ่มดังนี้

รอต่อไปได้ ให้เจ้าหน้าที่ตรวจภายหลัง	ต้องแจ้งทันที
ผนังร้าวแต่ยังมั่นคง ผลักแล้วไม่โยก	กำแพงเอน มีแนวโน้มพังล้ม
กระเบื้องพื้นร่อน สีหลุด	พื้นแอ่น เห็นเหล็กเสริม
คานร้าวขนานใต้คาน	คานร้าวเฉียง หรือปริจนเห็นเหล็ก
เสาร้าวเล็กๆ แต่ไม่โก่ง	เสาโก่ง หรือคอนกรีตระเบิดจนเห็นเหล็ก
ฝ้าเพดานหลุดหรือเสียหาย

สังเกตว่าเกณฑ์นี้ไม่ได้วัดด้วยไม้บรรทัดเป็นหลัก แต่ดูที่ลักษณะและตำแหน่ง เสาที่ร้าวเล็กแต่ยังตรงอยู่ในกลุ่มรอได้ ส่วนเสาที่โก่งอยู่ในกลุ่มต้องแจ้งทันที แม้รอยร้าวจะดูไม่ใหญ่ก็ตาม

ตำแหน่งสำคัญกว่าความกว้าง

รอยร้าวบนผนังก่ออิฐ

รอยร้าวขนาดเล็กไม่เกิน 1 มิลลิเมตรที่ผิวปูนฉาบมักเกิดจากการหดตัวของปูนฉาบตอนแห้ง หรือจากคุณภาพปูน ระดับความอันตรายต่ำและไม่มีผลต่อโครงสร้าง

รอยร้าวแบบแตกลายงาที่กระจายเป็นร่างแหทั่วผิวผนังก็อยู่ในกลุ่มนี้ เป็นเรื่องของผิวฉาบ ไม่ใช่เรื่องของโครงสร้าง

รอยร้าวแนวดิ่งตรงรอยต่อระหว่างเสากับผนัง เกิดได้จากการที่เสากับผนังอยู่ในบริเวณที่อุณหภูมิต่างกัน หรือจากการไม่ได้เสียบเหล็กหนวดกุ้งเชื่อมเสากับผนังตอนก่อสร้าง ซ่อมได้และไม่ใช่สัญญาณของโครงสร้างที่รับน้ำหนักไม่ไหว

รอยร้าวบนเสา

รอยร้าวแนวดิ่งบริเวณโคนเสาบ่งชี้ว่าเสารับน้ำหนักได้ไม่ดีพอ หรือรับน้ำหนักมากเกินไป

รอยร้าวแนวนอนที่ต้นเสาและโคนเสาเกิดจากแรงบิดร่วมกับแรงเฉือน สาเหตุที่พบคือคานยื่นออกจากเสามากเกินไป

เสาที่คอนกรีตกะเทาะจนเห็นเหล็กเสริม หรือเสาที่โก่งออกจากแนวดิ่ง เป็นกรณีที่ต้องออกจากพื้นที่และแจ้งทันที ไม่ใช่กรณีที่ถ่ายรูปไว้ดูอีกที

รอยร้าวบนคาน

รอยร้าวที่วิ่งขนานไปตามใต้ท้องคานอยู่ในกลุ่มที่รอการตรวจได้ ตามเกณฑ์ของ กทม.

ส่วนรอยร้าวเฉียงบนคาน หรือคานที่ปริจนเห็นเหล็ก อยู่ในกลุ่มต้องแจ้งทันที เพราะคานเป็นชิ้นส่วนที่ถ่ายน้ำหนักจากพื้นลงสู่เสา

รอยร้าวบนพื้น

พื้นที่แอ่นตัวจนเห็นเหล็กเสริมอยู่ในกลุ่มต้องแจ้งทันที ส่วนกระเบื้องปูพื้นที่ร่อนหรือแตกเป็นเรื่องของวัสดุปิดผิว ไม่ใช่ของแผ่นพื้น

รอยร้าวเฉียง 45 องศา บอกอะไร

รอยร้าวแนวเฉียงประมาณ 45 องศาเกิดจากแรงเฉือน ซึ่งมักมีที่มาจากการที่อาคารทรุดตัวไม่เท่ากัน เป็นสัญญาณว่าโครงสร้างกำลังถูกฉีกในแนวที่มันไม่ได้ถูกออกแบบมาให้รับ

รอยร้าวเฉียงที่พาดจากมุมประตูหรือมุมหน้าต่างขึ้นไปเป็นรูปแบบที่พบบ่อย เพราะมุมช่องเปิดเป็นจุดที่หน่วยแรงรวมตัวกันสูงสุด

ข้อสังเกตที่ต้องระวังคือรอยร้าวเฉียงบนผนังก่ออิฐกับรอยร้าวเฉียงบนคานหรือเสาไม่ได้มีน้ำหนักเท่ากัน อย่างแรกอาจเป็นผลพลอยได้จากการทรุด อย่างหลังคือความเสียหายในชิ้นส่วนรับน้ำหนักโดยตรง

วิธีเฝ้าดูรอยร้าวด้วยตัวเอง ไม่ต้องใช้เครื่องมือ

คำถามที่ตอบยากที่สุดไม่ใช่รอยร้าวนี้กว้างเท่าไหร่ แต่คือรอยร้าวนี้กำลังขยายอยู่หรือหยุดแล้ว เพราะรอยร้าวที่หยุดขยายคือความเสียหายที่เกิดไปแล้ว ส่วนรอยร้าวที่ยังขยายคือปัญหาที่ยังดำเนินอยู่

1. ใช้ดินสอขีดเส้นสั้นๆ ตัดขวางปลายทั้งสองข้างของรอยร้าว แล้วเขียนวันที่กำกับไว้ข้างๆ
2. ถ่ายรูปโดยวางเหรียญสิบบาทหรือไม้บรรทัดไว้ข้างรอยร้าวเพื่อให้มีมาตราส่วนเทียบ
3. ถ่ายซ้ำที่มุมเดิมทุกสองสัปดาห์ อย่างน้อยสามครั้ง
4. ถ้ารอยยาวเลยเส้นดินสอออกไป หรือกว้างขึ้นจนเห็นได้ในภาพเทียบ แปลว่ายังขยายอยู่

แหล่งข้อมูลด้านงานซ่อมบำรุงระบุตรงกันว่า รอยร้าวที่ขยายทั้งความกว้างและความยาวขึ้นเรื่อยๆ ภายในเวลาไม่กี่สัปดาห์ ควรรีบแก้ไขและให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจ

อาคารในไทยออกแบบต้านแผ่นดินไหวไว้แค่ไหน

กระทรวงมหาดไทยออกกฎกระทรวงกำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. 2564 ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2564 ใช้บังคับแทนกฎกระทรวงฉบับ พ.ศ. 2550 ตามข้อมูลของ สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์

ข้อกำหนดเรื่องการออกแบบต้านแผ่นดินไหวบังคับกับอาคารสูงเกิน 15 เมตรในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตามรายงานของ ฐานเศรษฐกิจ ซึ่งอธิบายว่าหลักการของกฎหมายไทยคือให้อาคารต้านทานแผ่นดินไหวระดับรุนแรงที่อาจเกิดขึ้นในไทยได้

เหตุการณ์อ้างอิงที่ทำให้เรื่องนี้กลับมาอยู่ในความสนใจคือแผ่นดินไหวที่มีศูนย์กลางบริเวณเมืองมัณฑะเลย์ ประเทศเมียนมา เมื่อเวลา 13.20 น. ของวันที่ 28 มีนาคม 2568 ขนาด 8.2 ตามรายงานของกรมอุตุนิยมวิทยา หรือ 7.7 ตามข้อมูลของ USGS ซึ่งรับรู้แรงสั่นสะเทือนได้ถึงกรุงเทพมหานคร

สิ่งที่เจ้าของคอนโดควรถามนิติบุคคลจึงไม่ใช่แค่ตึกนี้ร้าวไหม แต่คือตึกนี้สร้างตามกฎกระทรวงฉบับปีไหน และมีรายงานตรวจสอบอาคารประจำปีให้ดูหรือไม่

เจอรอยร้าวอันตรายแล้วทำยังไง

1. ออกจากบริเวณนั้นก่อน ถ้าเป็นเสาโก่ง กำแพงเอน หรือพื้นแอ่น
2. ถ่ายรูปให้เห็นทั้งภาพรวมและภาพระยะใกล้ พร้อมของเทียบขนาด
3. แจ้งนิติบุคคลอาคารชุดถ้าเป็นคอนโด หรือแจ้งสำนักงานเขตถ้าเป็นบ้าน
4. ขอให้วิศวกรที่มีใบอนุญาตเข้าตรวจ อย่าเริ่มจากช่างซ่อมทั่วไป เพราะการฉาบปิดรอยร้าวโครงสร้างคือการลบหลักฐาน ไม่ใช่การซ่อม
5. เก็บภาพชุดเดิมไว้ทั้งหมด เพราะเป็นหลักฐานเดียวที่บอกได้ว่ารอยร้าวเกิดก่อนหรือหลังเหตุการณ์ใด

กรณีคอนโด ความรับผิดชอบแยกกันระหว่างทรัพย์ส่วนกลางกับทรัพย์ส่วนบุคคล เสาและคานเป็นโครงสร้างหลักซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การซ่อมจึงเป็นเรื่องของนิติบุคคล ไม่ใช่ของเจ้าของห้อง

รอยร้าวมีผลกับราคาบ้านไหม

มีผล และผลต่างกันมากตามประเภทของรอย รอยแตกลายงาบนผิวฉาบแทบไม่กระทบราคา เพราะซ่อมได้ด้วยงบหลักพันและผู้ซื้อที่มีประสบการณ์รู้ว่าเป็นเรื่องผิวหน้า

ส่วนรอยร้าวที่เสาหรือคาน กระทบทั้งราคาและความเร็วในการขาย เพราะผู้ซื้อที่พาช่างมาดูจะเห็น และธนาคารที่ส่งคนมาประเมินหลักประกันก็เห็นเช่นกัน

คำแนะนำที่ตรงไปตรงมาสำหรับผู้จะขายคือ ให้วิศวกรตรวจและซ่อมให้จบพร้อมเอกสาร ดีกว่าปล่อยให้ผู้ซื้อเป็นฝ่ายค้นพบเอง เพราะรอยร้าวที่มีรายงานวิศวกรกำกับคือข้อมูล ส่วนรอยร้าวที่ถูกฉาบทับคือความเสี่ยงที่ผู้ซื้อจะตีราคาเผื่อไว้สูงกว่าค่าซ่อมจริงเสมอ

ถ้ากำลังจะซื้อบ้านมือสอง อ่านต่อได้ที่ ซื้อบ้านมือสอง โครงสร้าง ความเสี่ยง และต้นทุนแฝง

คำถามที่พบบ่อย

รอยร้าวแบบไหนอันตรายที่สุด

รอยร้าวที่ทำให้เห็นเหล็กเสริมภายในคอนกรีต และรอยร้าวบนเสาที่โก่งออกจากแนวดิ่ง เป็นกลุ่มที่ต้องแจ้งทันทีตามเกณฑ์ที่กรุงเทพมหานครเผยแพร่ ไม่ควรรอสังเกตการณ์ต่อ

รอยร้าวกว้างกี่มิลลิเมตรถึงต้องกังวล

รอยร้าวเล็กไม่เกิน 1 มิลลิเมตรบนผิวปูนฉาบมักเกิดจากการหดตัวของปูนและมีความอันตรายต่ำ แต่ความกว้างไม่ใช่เกณฑ์เดียว เพราะรอยร้าวเล็กบนเสาที่โก่งอันตรายกว่ารอยร้าวกว้างบนผนังที่ยังมั่นคง

รอยร้าวเฉียง 45 องศาบนผนังหมายความว่าอะไร

หมายถึงแรงเฉือน ซึ่งมักมาจากการที่อาคารทรุดตัวไม่เท่ากัน หากพบบนผนังก่ออิฐควรเฝ้าดูการขยายตัว แต่หากพบบนเสาหรือคานควรให้วิศวกรตรวจทันที

จะรู้ได้ยังไงว่ารอยร้าวยังขยายอยู่

ขีดดินสอตัดขวางที่ปลายรอยร้าวทั้งสองข้างพร้อมเขียนวันที่ แล้วถ่ายรูปซ้ำที่มุมเดิมทุกสองสัปดาห์อย่างน้อยสามครั้ง ถ้ารอยยาวเลยเส้นดินสอหรือกว้างขึ้น แปลว่ายังขยายอยู่

คอนโดร้าว ใครรับผิดชอบค่าซ่อม

เสา คานและโครงสร้างหลักเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การซ่อมจึงเป็นความรับผิดชอบของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนผนังภายในห้องและวัสดุปิดผิวเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้อง

อาคารในกรุงเทพต้องออกแบบต้านแผ่นดินไหวไหม

ต้อง สำหรับอาคารสูงเกิน 15 เมตรในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ภายใต้กฎกระทรวงว่าด้วยการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. 2564 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2564 แทนฉบับ พ.ศ. 2550

ฉาบปิดรอยร้าวเองได้ไหม

ได้เฉพาะรอยแตกลายงาและรอยร้าวเล็กบนผิวปูนฉาบเท่านั้น รอยร้าวบนเสา คานหรือพื้นไม่ควรฉาบปิดก่อนให้วิศวกรตรวจ เพราะการปิดทับทำให้ประเมินการขยายตัวต่อไม่ได้

สรุป

เกณฑ์ที่ใช้ได้จริงมีสองข้อ คือรอยร้าวอยู่บนชิ้นส่วนที่รับน้ำหนักหรือไม่ และเห็นเหล็กเสริมหรือยัง สองข้อนี้แยกรอยร้าวที่รอได้ออกจากรอยร้าวที่ต้องแจ้งทันทีได้เกือบทุกกรณี

ส่วนรอยร้าวที่ยังตัดสินไม่ได้ ให้ขีดดินสอกำกับวันที่แล้วถ่ายรูปเทียบทุกสองสัปดาห์ เพราะข้อมูลที่วิศวกรต้องการมากที่สุดไม่ใช่รอยร้าววันนี้กว้างเท่าไหร่ แต่คือมันขยายขึ้นหรือหยุดแล้ว

กำลังมองหาบ้านหรือคอนโดที่ผ่านการตรวจสภาพมาแล้ว ดูทรัพย์ได้ที่ ประกาศขายบ้านและคอนโด ส่วนเจ้าของที่ต้องการขายและอยากรู้ว่าสภาพบ้านมีผลกับราคาแค่ไหน ดูได้ที่ บริการฝากขายบ้าน