200万泰铢的公寓月租一万，划算吗
那是年化6%的毛收益率，看着不错。扣掉真实成本后大约剩3.5%到4%，如果房子还在还贷，现金流通常是负的，因为目前泰国房贷利率高于净收益率。
一句话：别人拿来宣传的是毛收益率，真正进您口袋的是另一个数字，两者相差将近一半。
毛收益率怎么算，为什么会误导人
毛收益率＝一年租金÷购买价×100。
月租10,000泰铢即年租120,000泰铢，除以购买价2,000,000泰铢，得出年化6.0%。
这个数字本身没错，只是它假设了三件从来不成立的事：每年十二个月都有租客、没有任何费用支出、而且您是全款买的。
到您手里之前先扣掉什么
| 项目 | 假设 | 每年 |
|---|---|---|
| 全年租金 | 月租10,000泰铢 | +120,000 |
| 换租空置期 | 每年空置1个月 | -10,000 |
| 物业费 | 30平方米，每平方米每月50泰铢 | -18,000 |
| 维修与损耗 | 租金的5% | -6,000 |
| 租赁中介费 | 约一个月租金，按年摊 | -10,000 |
| 土地与建筑税 | 按住宅税率 | -400 |
| 所得税前剩余 | 75,600 |
净收益率因此是年化3.78%，而毛收益率是6.0%。宣传数字的近37%已经消失，而且还没扣个人所得税。
租金收入要并入个人所得税计算，可扣除费用后按您全年总收入的累进税率课税。已经有工资收入的人，是按自己现有的最高一档税率缴，而不是从零开始。与出租相关的四种税，详见出租涉及的是四种税而不是一种。
再把贷款加进来，数字就翻过去了
假设贷款七成即1,400,000泰铢，自有资金600,000泰铢。
2026年初泰国主要银行的 MRR 约在年化6.6%至6.95%之间。房贷通常按 MRR 减去一个折扣定价，因此优惠期结束后的利率接近6%。1,400,000泰铢按约6%计算，第一年利息约为84,000泰铢。
| 项目 | 每年 |
|---|---|
| 扣除费用后的净租金 | +75,600 |
| 第一年贷款利息 | -84,000 |
| 税前、未计本金的现金流 | -8,400 |
这个负数还没算每月要还的本金。本金不算费用，因为它变成了您的资产，但它确实是从账户里流出去的现金。
说白了：这套房子养不活自己。您每个月要往里贴钱才能持有它，而您真正买下的并不是现金流，而是一场"房价会涨"的赌注。
那毛收益率5%还在还贷呢
更差。毛收益率5%按同一套费用扣完，净收益率只剩3%出头，而利率约6%。
可以立刻套用的判断标准是：如果净收益率低于贷款利率，您就是在花钱持有资产，而不是资产在给您钱。
这并不等于不能做。很多投资者接受负现金流，因为相信房价上涨足以覆盖。但要用正确的名字称呼它：那是对价格的投机，而不是为租金回报而做的投资，并且需要足够的流动性，能连续数年每月贴钱而不吃力。
该看哪些数字来代替毛收益率
- 净收益率：扣除所有费用后的租金，除以总投入资本，其中包含过户费与装修费，而不只是购买价。
- 自有资金回报率：全年净现金流除以您自己实际投入的钱，它说明您掏出来的那笔钱到底在多努力地工作。
- 能扛住几个月空置：完全没有租客时，您能自付几个月月供。低于六个月说明风险过高。
真正能改善数字的做法
- 缩短空置期，这是所有变量里影响最大的，因为空置一个月约等于全年收入的8%。
- 续租老租客永远比找新租客划算，既省中介费也没有空置月。
- 挑物业费不虚高的楼盘，这项支出占比大，而且不会随租金下调而下降。
- 买入时就买得便宜，因为收益率是按您实际支付的价格算的。买入时谈下5%，比日后把租金提高5%更有价值。
如果您在物色可出租的房源，可以看看我们在售的公寓与住宅；若希望由我们寻找并筛选租客，请见代理出租服务。
常见问题
200万泰铢公寓月租一万，实际回报是多少
毛收益率6.0%，但扣除空置、物业费、维修、中介费与土地税后，所得税前的净收益率约为3.78%。
毛收益率与净收益率有什么区别
毛收益率是一年租金除以购买价，什么都不扣；净收益率是扣完全部真实成本之后的结果。在本例中两者相差近宣传数字的37%。
毛收益率5%但还在还贷，划算吗
从现金流看通常不划算。5%的毛收益率净剩3%出头，而房贷利率接近6%，现金流为负，您实际上是在赌房价上涨。
目前泰国房贷利率是多少
2026年初主要银行 MRR 约为年化6.6%至6.95%。房贷通常按 MRR 减折扣定价，优惠期后利率接近6%。
每年该预留几个月空置
好出租的房源至少一个月，因为上一位租客搬走与下一位入住之间几乎总有间隔。次级地段应预留更多。
应该改看哪些数字
按总投入资本（含过户费与装修）计算的净收益率，以及按自己实际投入资金计算的自有资金回报率。
什么做法对回报改善最大
缩短空置期，因为空置一个月约等于全年收入的8%；其次是买入时压价，因为收益率按您实际支付的价格计算。
负现金流是不是就绝对不能买
不是，但要称之为对价格的投机而非为租金回报的投资，并且需要足够流动性连续数年每月贴钱而不吃力。
总结
- 200万泰铢公寓月租一万，毛收益率6.0%，所得税前净收益率约3.78%。
- 吞掉回报最多的是空置期与物业费，而不是维修费。
- 2026年初泰国主要银行 MRR 约6.6%至6.95%，优惠期后房贷利率接近6%。
- 贷款七成、利率约6%时，首年利息约84,000泰铢，高于净租金75,600泰铢，现金流为负。
- 可立即套用的判断是：净收益率低于贷款利率，就是在花钱持有资产。
- 负现金流本身不算错，但那是对价格的投机，而非为租金回报的投资。
- 最有效的两个杠杆是缩短空置期与在买入时压价。