ปล่อยเช่ามีภาษีสี่ตัว ไม่ใช่ตัวเดียว และตัวที่คลุมเครือที่สุดต้องโทรถามเขตเอง

ปล่อยเช่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

ผู้ปล่อยเช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาเกี่ยวข้องกับภาษีสี่ตัว ไม่ใช่ตัวเดียว คือภาษีเงินได้จากค่าเช่า ภาษีหัก ณ ที่จ่ายกรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และอากรแสตมป์สัญญาเช่า

ภาษี	ใครจ่าย	ฐานคำนวณ
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา	ผู้ให้เช่า	ค่าเช่าที่ได้รับ หักค่าใช้จ่ายแล้ว
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ผู้เช่าหักไว้และนำส่ง	ค่าเช่าที่จ่าย เฉพาะกรณีผู้เช่าเป็นนิติบุคคล
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	เจ้าของทรัพย์	ราคาประเมินทุนทรัพย์
อากรแสตมป์	ตามที่ตกลงในสัญญา	ค่าเช่าตลอดอายุสัญญา

สิ่งที่ทำให้เจ้าของหลายคนพลาดไม่ใช่ตัวใดตัวหนึ่ง แต่คือการรู้จักแค่ตัวเดียวแล้วคิดว่าครบแล้ว

ภาษีเงินได้จากค่าเช่า คำนวณยังไง

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็น เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ซึ่งต้องนำไปรวมคำนวณกับเงินได้ประเภทอื่นในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี

ก่อนนำไปคำนวณ กฎหมายให้หักค่าใช้จ่ายได้ และอัตราการหักเหมาต่างกันตามประเภททรัพย์ที่ปล่อยเช่า

ประเภททรัพย์ที่ให้เช่า	หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา
บ้าน อาคาร ตึก โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง	30%
ที่ดินที่ใช้ทำการเกษตร	20%
ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ทำการเกษตร	15%
ยานพาหนะ	30%
ทรัพย์สินอื่น	10%

ทุกประเภทเลือกได้ว่าจะหักแบบเหมาหรือหักตามจริง แต่เลือกอย่างใดอย่างหนึ่งสำหรับเงินได้ประเภทนั้น จะเลือกผสมไม่ได้

หักเหมา 30% หรือหักตามจริง เลือกอันไหน

หลักง่ายๆ คือถ้าค่าใช้จ่ายจริงตลอดปีเกิน 30% ของค่าเช่าที่ได้รับ การหักตามจริงคุ้มกว่า ถ้าไม่ถึง การหักเหมาสะดวกกว่าและไม่ต้องเก็บเอกสาร

กรณีที่ค่าใช้จ่ายจริงมักเกิน 30% คือปีที่มีการซ่อมใหญ่ เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศทั้งห้อง ทาสีใหม่ทั้งหลัง หรือปีที่ห้องว่างหลายเดือนแต่ยังมีค่าส่วนกลางและดอกเบี้ยเดินอยู่

ข้อแลกเปลี่ยนของการหักตามจริงคือต้องมีหลักฐานค่าใช้จ่ายครบทุกรายการ ใบเสร็จที่ออกในนามคนอื่นหรือไม่มีใบเสร็จเลยใช้ไม่ได้ เจ้าของที่ตั้งใจจะหักตามจริงจึงต้องเริ่มเก็บเอกสารตั้งแต่ต้นปี ไม่ใช่ตอนจะยื่น

ตัวอย่างการคำนวณ

สมมติปล่อยเช่าคอนโดหนึ่งห้องในอัตราเดือนละ 20,000 บาท ได้ค่าเช่าเต็มปี

• ค่าเช่าที่ได้รับทั้งปี 240,000 บาท
• หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30% เท่ากับ 72,000 บาท
• เหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย 168,000 บาท

ยอด 168,000 บาทนี้ยังไม่ใช่ยอดที่เสียภาษี เพราะต้องนำไปรวมกับเงินได้ประเภทอื่นของปีเดียวกัน แล้วหักค่าลดหย่อนตามสิทธิ์ก่อนคำนวณตามอัตราก้าวหน้า

ทีนี้ลองเทียบกับปีที่มีการซ่อมใหญ่ สมมติเปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ ทาสีใหม่ และเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์บางส่วน รวมเป็นค่าใช้จ่ายจริง 95,000 บาท

• หักตามจริง 95,000 บาท มากกว่าการหักเหมา 72,000 บาทอยู่ 23,000 บาท
• เงินได้หลังหักค่าใช้จ่ายเหลือ 145,000 บาท แทนที่จะเป็น 168,000 บาท

ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าการเลือกวิธีหักไม่ใช่เรื่องที่ตัดสินครั้งเดียวแล้วใช้ตลอด แต่ควรทบทวนทุกปีตามค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริง

ยื่นเมื่อไหร่ ภ.ง.ด.94 กับ ภ.ง.ด.90

เงินได้ประเภทที่ 5 เป็นเงินได้ที่ต้องยื่นสองรอบต่อปี ไม่ใช่รอบเดียวเหมือนเงินเดือน

• ภ.ง.ด.94 รอบครึ่งปี สำหรับเงินได้ที่ได้รับในครึ่งปีแรก ยื่นผ่านอินเทอร์เน็ตได้ภายในวันที่ 8 ตุลาคมของทุกปี
• ภ.ง.ด.90 รอบประจำปี สำหรับเงินได้ทั้งปี ยื่นผ่านอินเทอร์เน็ตได้ภายในวันที่ 8 เมษายนของปีถัดไป

ภาษีที่ชำระไว้ตอนยื่น ภ.ง.ด.94 นำมาหักออกจากภาษีที่ต้องชำระตอนยื่น ภ.ง.ด.90 จึงไม่ใช่การเสียภาษีซ้ำ แต่เป็นการทยอยชำระ

ข้อที่พลาดกันบ่อยคือเจ้าของที่มีเงินเดือนประจำอยู่แล้วคิดว่ายื่นแบบเดียวตอนต้นปีก็พอ ซึ่งทำให้ขาดการยื่นรอบครึ่งปีไปโดยไม่รู้ตัว

ผู้เช่าเป็นบริษัท จะถูกหัก ณ ที่จ่าย 5%

เมื่อผู้จ่ายค่าเช่าเป็นนิติบุคคล ผู้จ่ายมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 5% ของค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 แล้วนำส่งกรมสรรพากรแทนผู้ให้เช่า

เงินที่ถูกหักไว้ไม่ได้หายไป แต่เป็นภาษีที่ชำระล่วงหน้า ผู้ให้เช่านำหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายไปใช้เครดิตตอนยื่นแบบประจำปีได้

ข้อควรทำคือเก็บหนังสือรับรองทุกใบให้ครบ เพราะเป็นเอกสารเดียวที่พิสูจน์ว่าเงินก้อนนั้นถูกนำส่งไปแล้ว ผู้ให้เช่าที่ทำหายมักต้องขอใหม่จากผู้เช่าซึ่งบางครั้งย้ายออกไปแล้ว

อีกจุดที่ควรรู้คือเงินประกันที่ถูกนับรวมเป็นค่าเช่า ก็อยู่ในฐานที่ต้องหัก ณ ที่จ่ายเช่นกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จุดที่คลุมเครือที่สุด

สองข้อแรกชัดเจน ข้อที่สามต้องพูดตามตรงว่ามีความไม่ชัดเจนในทางปฏิบัติ

ข้อที่ชัดคือการยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยใช้กับบ้านหลังหลักที่เจ้าของมีชื่อในทะเบียนบ้านเท่านั้น บ้านหลังที่สองหรือคอนโดที่ปล่อยเช่าไม่ได้รับการยกเว้น จึงเสียภาษีตั้งแต่บาทแรก โดยอัตราที่อยู่อาศัยเริ่มต้นที่ล้านละ 200 บาท ซึ่งเท่ากับ 0.02%

ข้อที่ไม่ชัดคือการจัดประเภทการใช้ประโยชน์ กฎหมายจัดเก็บตามการใช้ประโยชน์จริง และมีแนวทางที่ระบุว่าคอนโดที่ปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยยังคงเสียในอัตราที่อยู่อาศัย ตราบใดที่ผู้เช่าใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริง

ขณะเดียวกันก็มีแหล่งข้อมูลที่จัดบ้านปล่อยเช่าไว้ในประเภทพาณิชยกรรมและปล่อยเช่า ซึ่งมีอัตราเริ่มต้นราว 0.3% สูงกว่ากันสิบห้าเท่า

ความต่างนี้ไม่ใช่เรื่องเล็ก และแนวปฏิบัติขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแต่ละแห่งไม่เหมือนกัน สิ่งที่ควรทำจึงไม่ใช่การเชื่อบทความใดบทความหนึ่ง รวมทั้งบทความนี้ แต่คือโทรถามสำนักงานเขตหรือ อบต. ที่ทรัพย์ตั้งอยู่ก่อนถึงรอบชำระ และถามให้ชัดว่าทรัพย์ของตนถูกจัดอยู่ในประเภทใด

รายละเอียดอัตราและวิธีคำนวณอ่านต่อได้ที่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช็กลิสต์สำหรับเจ้าของ และควรอ่านคู่กับ ราคาประเมินรอบใหม่ 2570-2573 เพราะฐานภาษีนี้คำนวณจากราคาประเมินที่กำลังจะปรับขึ้น

อากรแสตมป์สัญญาเช่า

สัญญาเช่าต้องปิดอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือเท่ากับ 0.1%

ตัวเลขเล็กจนหลายคนข้าม แต่สัญญาที่ปิดอากรไม่ครบใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้ ซึ่งเป็นปัญหาเฉพาะในวันที่ต้องฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระพอดี

รายละเอียดพร้อมเรื่องการจดทะเบียนการเช่าอ่านได้ที่ สัญญาเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน

สิ่งที่ทำให้ประหยัดภาษีได้จริง

• เก็บใบเสร็จค่าซ่อมและค่าปรับปรุงทุกใบตั้งแต่ต้นปี เพื่อให้มีทางเลือกหักตามจริงในปีที่ค่าใช้จ่ายสูง
• ออกใบเสร็จในนามเจ้าของทรัพย์เสมอ ใบเสร็จในชื่อคนอื่นใช้หักไม่ได้
• แยกบัญชีรับค่าเช่าออกจากบัญชีส่วนตัว ทำให้ยอดรับตรงกับที่ยื่นและตรวจสอบย้อนหลังได้
• เก็บหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ครบ ทุกใบคือภาษีที่จ่ายไปแล้ว
• อย่าลืมรอบครึ่งปี ตั้งเตือนไว้ที่ต้นเดือนกันยายน ไม่ใช่ต้นเดือนตุลาคม
• ตรวจการจัดประเภทภาษีที่ดินกับท้องถิ่น เพราะความต่างระหว่างอัตราที่อยู่อาศัยกับอัตราอื่นมีนัยสำคัญมาก

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าบ้านต้องเสียภาษีไหม

ต้องเสีย ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 ตามมาตรา 40(5) ซึ่งต้องนำไปรวมคำนวณกับเงินได้อื่นในการยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าเช่าบ้านหักค่าใช้จ่ายได้กี่เปอร์เซ็นต์

บ้าน อาคาร ตึก โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้าง หักแบบเหมาได้ 30% หรือหักตามจริง ส่วนที่ดินที่ใช้ทำการเกษตรหักได้ 20% ที่ดินที่ไม่ได้ใช้ทำการเกษตรหักได้ 15% ยานพาหนะ 30% และทรัพย์สินอื่น 10%

ควรหักเหมาหรือหักตามจริง

ถ้าค่าใช้จ่ายจริงตลอดปีเกิน 30% ของค่าเช่าที่ได้รับ การหักตามจริงคุ้มกว่า แต่ต้องมีหลักฐานครบทุกรายการและออกในนามเจ้าของทรัพย์ ถ้าไม่ถึง 30% การหักเหมาสะดวกกว่า

ค่าเช่าต้องยื่นภาษีกี่รอบต่อปี

สองรอบ คือ ภ.ง.ด.94 สำหรับครึ่งปีแรก ยื่นผ่านอินเทอร์เน็ตได้ภายในวันที่ 8 ตุลาคม และ ภ.ง.ด.90 สำหรับทั้งปี ยื่นผ่านอินเทอร์เน็ตได้ภายในวันที่ 8 เมษายนของปีถัดไป

ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหักภาษี ณ ที่จ่ายกี่เปอร์เซ็นต์

5% ของค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 โดยผู้เช่าเป็นผู้หักและนำส่ง ส่วนผู้ให้เช่านำหนังสือรับรองไปใช้เครดิตภาษีตอนยื่นแบบประจำปี

คอนโดปล่อยเช่าเสียภาษีที่ดินอัตราไหน

ไม่ได้รับการยกเว้นเหมือนบ้านหลังหลัก จึงเสียตั้งแต่บาทแรก อัตราที่อยู่อาศัยเริ่มที่ล้านละ 200 บาท แต่การจัดประเภทขึ้นกับการใช้ประโยชน์จริงและแนวปฏิบัติของท้องถิ่นแต่ละแห่ง จึงควรสอบถามสำนักงานเขตหรือ อบต. ที่ทรัพย์ตั้งอยู่โดยตรง

อากรแสตมป์สัญญาเช่าเท่าไหร่

1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา หรือ 0.1% สัญญาที่ปิดอากรไม่ครบใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้

สรุป

ปล่อยเช่ามีภาษีสี่ตัว ตัวที่ใหญ่ที่สุดคือภาษีเงินได้ซึ่งหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% สำหรับอาคารและสิ่งปลูกสร้าง และต้องยื่นสองรอบต่อปี

ตัวที่คลุมเครือที่สุดคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะการจัดประเภทระหว่างอัตราที่อยู่อาศัยกับอัตราอื่นต่างกันหลายเท่าและแนวปฏิบัติของท้องถิ่นไม่เหมือนกัน จึงต้องถามท้องถิ่นเอง ไม่ใช่เดา

สิ่งที่ทำได้ทันทีคือแยกบัญชีรับค่าเช่า เก็บใบเสร็จค่าซ่อมทุกใบในนามเจ้าของ และตั้งเตือนรอบครึ่งปีไว้ต้นเดือนกันยายน สามอย่างนี้ใช้เวลาตั้งค่าไม่ถึงหนึ่งชั่วโมงและมีผลทุกปีหลังจากนั้น

เจ้าของที่ต้องการปล่อยเช่าโดยมีเอกสารครบตั้งแต่ต้น ดูขั้นตอนได้ที่ บริการฝากเช่าบ้านและคอนโด และดูทรัพย์ที่เปิดให้เช่าอยู่ได้ที่ บ้านและคอนโดให้เช่า