รังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ตรงโฉนด ทำอย่างไร

โฉนดเขียนไว้ 1 ไร่ 2 งาน 30 ตารางวา รังวัดใหม่ได้ 1 ไร่ 2 งาน 12 ตารางวา หายไป 18 ตารางวา

สิบแปดตารางวาคือ 72 ตารางเมตร ซึ่งในที่ดินหลายแปลงมีมูลค่าเป็นหลักแสน

คำถามแรกที่ทุกคนถามคือ ที่ดินหายไปไหน และคำถามที่สองคือใครเอาไป

คำตอบที่ทำให้คนโล่งใจคือ ในกรณีส่วนใหญ่ไม่มีใครเอาไป และไม่มีใครทำอะไรผิด

เนื้อที่ที่เขียนอยู่ในโฉนดของคุณ ไม่ใช่ความจริงที่วัดได้วันนี้ มันคือผลของการรังวัดในวันที่ออกโฉนดใบนั้น ด้วยเครื่องมือและวิธีการของยุคนั้น

โฉนดจำนวนมากในไทยออกมานานหลายสิบปี บางใบตั้งแต่ยุคที่การรังวัดใช้โซ่กับเทปวัดและอ่านมุมด้วยกล้องรุ่นเก่า ความคลาดเคลื่อนระดับสิบกว่าตารางวาในแปลงหนึ่งไร่จึงไม่ใช่เรื่องผิดปกติเลย

ปัจจุบันการรังวัดใช้ระบบดาวเทียมความละเอียดสูงซึ่งแม่นยำกว่ามาก ดังนั้นเมื่อเอาของใหม่ไปวัดของเก่า ตัวเลขไม่ตรงกันเป็นเรื่องที่คาดหมายได้

แต่ไม่ใช่ทุกกรณีที่เป็นแบบนั้น และบทความนี้จะบอกวิธีแยกว่ากรณีของคุณเป็นแบบไหน พร้อมสิ่งที่กฎหมายให้ทำได้และกรอบเวลาที่ต้องรู้

สาเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของใครเลย

วิธีรังวัดของยุคที่ออกโฉนด เป็นสาเหตุอันดับหนึ่ง

ที่ดินที่ออกโฉนดจากการเดินสำรวจในอดีต มักรังวัดโดยอ้างอิงหมุดหลักฐานที่มีอยู่ในยุคนั้น และการถ่ายทอดตำแหน่งจากหมุดหนึ่งไปอีกหมุดหนึ่งสะสมความคลาดเคลื่อนไปเรื่อย ๆ ตามระยะทาง

แปลว่าแปลงที่อยู่ไกลจากหมุดหลักฐานมาก มีโอกาสคลาดเคลื่อนมากกว่าแปลงที่อยู่ใกล้

รูปแปลงที่ไม่เป็นสี่เหลี่ยม ก็มีผล แปลงที่มีมุมหลายมุมหรือมีด้านโค้งตามแนวคลอง จะคำนวณเนื้อที่ยากกว่าและคลาดเคลื่อนได้มากกว่าแปลงสี่เหลี่ยมเรียบ ๆ

หมุดหลักเขตที่หายหรือถูกย้าย เป็นอีกสาเหตุที่พบบ่อย หมุดคอนกรีตที่ปักไว้เมื่อสี่สิบปีก่อนอาจถูกไถทับตอนทำถนน ถูกกลบตอนถมที่ หรือถูกใครสักคนถอนออกโดยไม่รู้ว่ามันคืออะไร

เมื่อหมุดหาย ช่างรังวัดต้องคำนวณตำแหน่งกลับจากหมุดที่เหลือ ซึ่งเป็นการประมาณที่ดีที่สุดเท่าที่ทำได้ แต่ก็ยังเป็นการประมาณ

ตัวเลขที่ปัดในโฉนดเดิม ก็มีส่วน เนื้อที่ในโฉนดเก่าบางใบเป็นตัวเลขกลม ๆ ซึ่งสะท้อนความละเอียดของยุคนั้นมากกว่าจะเป็นค่าที่วัดได้จริงถึงหลักทศนิยม

ในกรณีเหล่านี้ ไม่มีใครเอาที่ดินของคุณไป สิ่งที่เกิดขึ้นคือความจริงกับกระดาษไม่ตรงกันมาตั้งแต่ต้น และตอนนี้กระดาษกำลังจะถูกแก้ให้ตรงกับความจริง

สาเหตุที่เป็นความผิดของใครสักคน

อีกกลุ่มหนึ่งคือกรณีที่เนื้อที่หายเพราะมีคนเข้ามาใช้พื้นที่นั้นจริง

รั้วที่ไม่ตรงกับแนวเขต เป็นกรณีที่พบมากที่สุด และมักไม่ได้เกิดจากเจตนา

รั้วในชนบทและในหมู่บ้านเก่าจำนวนมากถูกสร้างตามแนวที่คนตกลงกันเองในวันนั้น หรือตามแนวคันนาเดิม ไม่ได้สร้างตามหมุด

เมื่อรังวัดใหม่ จึงพบว่ารั้วอยู่ล้ำเข้ามาในที่ของคุณ หรือล้ำออกไปในที่ของเพื่อนบ้าน ซึ่งบางครั้งพบว่าคุณเป็นฝ่ายได้เปรียบมาตลอดโดยไม่รู้ตัว

สิ่งปลูกสร้างที่ล้ำเข้ามา เช่น ชายคา กันสาด บันได หรือมุมอาคารของเพื่อนบ้าน ซึ่งกินพื้นที่จริงและมีผลทางกฎหมาย เรื่องนี้มีรายละเอียดอยู่ในเพื่อนบ้านรุกล้ำที่ดินของคุณ

ทางที่ถูกใช้มานาน ซึ่งอาจกลายเป็นภาระจำยอมไปแล้วโดยไม่มีใครไปจดทะเบียน เรื่องนี้อยู่ในภาระจำยอมเกิดขึ้นกับที่ดินคุณได้อย่างไร

การเปลี่ยนแปลงของลำน้ำ สำหรับที่ดินที่มีด้านหนึ่งติดคลองหรือแม่น้ำ ตลิ่งที่ถูกกัดเซาะหรือที่งอกขึ้นมาทำให้เนื้อที่จริงเปลี่ยนไปตามเวลา

วิธีแยกสองกลุ่มนี้ออกจากกันอย่างง่ายที่สุดคือดูว่าเนื้อที่หายไปกระจายทั่วแปลงเท่า ๆ กัน หรือหายไปกระจุกอยู่ด้านใดด้านหนึ่ง

หายไปทั่วแปลงอย่างสม่ำเสมอมักเป็นเรื่องของวิธีรังวัด ส่วนหายไปด้านเดียวชัดเจนมักมีเหตุการณ์อะไรอยู่ทางด้านนั้น

กฎหมายว่าอย่างไร

ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 69 ทวิ คือมาตราที่ใช้ในเรื่องนี้ทั้งหมด

สาระสำคัญคือ เมื่อรังวัดสอบเขตแล้วปรากฏว่าแผนที่หรือเนื้อที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง เจ้าพนักงานที่ดินมีอำนาจแก้ไขให้ตรงกับความเป็นจริงได้ เมื่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงได้ลงชื่อรับรองแนวเขตแล้ว

มีข้อยกเว้นสำคัญอยู่ในมาตราเดียวกัน คือต้องไม่เป็นการสมยอมกันเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย

ข้อยกเว้นนี้มีอยู่เพื่อกันไม่ให้คนสองคนใช้กลไกการรังวัดเป็นทางลัดในการโอนที่ดินให้กันโดยไม่เสียค่าธรรมเนียมและภาษี

สิ่งที่ต้องเข้าใจให้ชัดคือ การรังวัดสอบเขตไม่ได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ มันเป็นการทำให้เอกสารตรงกับความจริงเท่านั้น

ถ้าความจริงคือเพื่อนบ้านครอบครองที่ของคุณอยู่ การรังวัดจะทำให้เรื่องนั้นปรากฏชัด แต่การจะได้ที่ดินคืนหรือไม่เป็นคนละเรื่อง และเป็นเรื่องที่ต้องว่ากันตามกฎหมายอีกชั้นหนึ่ง

ในทางกลับกัน ถ้าคุณเป็นฝ่ายที่ครอบครองเกินมานาน การรังวัดก็จะทำให้เรื่องนั้นปรากฏเช่นกัน

เพื่อนบ้านไม่มา หรือมาแล้วไม่ยอมเซ็น

นี่คือจุดที่กระบวนการมักติด และเป็นจุดที่กฎหมายเขียนทางออกไว้แล้ว

ในการรังวัดสอบเขต เจ้าของที่ดินข้างเคียงทุกด้านจะได้รับแจ้งให้มาระวังแนวเขต และลงชื่อรับรองแนวเขตที่รังวัดได้

ในความเป็นจริง เพื่อนบ้านบางรายย้ายไปอยู่ที่อื่น บางรายเสียชีวิตแล้วและทายาทยังไม่ได้โอน บางรายมาแต่ไม่ยอมเซ็นเพราะไม่เห็นด้วย

มาตรา 69 ทวิ วางทางออกไว้ว่า ในกรณีที่ติดต่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงไม่ได้ หรือติดต่อได้แล้วแต่ไม่มา หรือมาแต่ไม่ยอมลงชื่อรับรองแนวเขต พนักงานเจ้าหน้าที่จะแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้นั้นมาลงชื่อรับรองแนวเขตหรือคัดค้านภายใน 30 วัน

ตัวเลขสามสิบวันนี้คือสิ่งที่ทำให้กระบวนการเดินต่อได้ แทนที่จะค้างอยู่ตลอดไปเพราะเพื่อนบ้านคนหนึ่งไม่ตอบสนอง

สิ่งที่คุณควรทำเพื่อให้ขั้นตอนนี้ราบรื่นคือ ไปคุยกับเพื่อนบ้านทุกด้านด้วยตัวเองก่อนวันรังวัด บอกว่าจะรังวัดวันไหน เวลาอะไร และขอเบอร์โทรที่ติดต่อได้จริงไว้

เพื่อนบ้านที่ได้รับหนังสือราชการโดยไม่เคยรู้เรื่องมาก่อน มักตอบสนองด้วยความระแวง ส่วนเพื่อนบ้านที่คุณไปบอกไว้ล่วงหน้ามักมาตามนัด

ถ้ามีการคัดค้าน

เมื่อเพื่อนบ้านคัดค้านแนวเขตที่รังวัดได้ กระบวนการจะเข้าสู่ขั้นตอนไกล่เกลี่ย

มาตรา 69 ทวิ ให้อำนาจเจ้าพนักงานที่ดินสอบสวนไกล่เกลี่ย เพื่อให้การรังวัดและการดำเนินการตามแนวเขตที่รังวัดใหม่เดินหน้าต่อไปได้

ถ้าไกล่เกลี่ยแล้วตกลงกันได้ เรื่องจบตรงนั้นและเอกสารถูกแก้ให้ตรงกับที่ตกลง

ถ้าไกล่เกลี่ยแล้วตกลงกันไม่ได้ เจ้าพนักงานที่ดินจะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องต่อศาลภายใน 90 วัน

เก้าสิบวันนี้คือกำหนดเวลาที่ต้องจำให้แม่น เพราะการปล่อยให้ผ่านไปโดยไม่ทำอะไรมีผลตามมา และคนที่ปล่อยผ่านมักเป็นฝ่ายที่คิดว่ารอไปก่อนไม่เป็นไร

สิ่งที่ควรทำทันทีที่มีการคัดค้านคือรวบรวมหลักฐาน ได้แก่ สำเนาโฉนดพร้อมรูปแผนที่หลังโฉนด ภาพถ่ายทางอากาศเก่าของบริเวณนั้น ภาพถ่ายรั้วและสิ่งปลูกสร้างพร้อมวันที่ และคำบอกเล่าของคนที่อยู่ในพื้นที่มานาน

ภาพถ่ายทางอากาศเก่าเป็นหลักฐานที่มีน้ำหนักกว่าที่คนคิด เพราะมันแสดงว่ารั้วหรือสิ่งปลูกสร้างอยู่ตรงไหนในปีนั้น ๆ โดยไม่มีใครเถียงได้

ถ้าเนื้อที่เพิ่มขึ้นล่ะ

หลายคนคิดว่าเนื้อที่เพิ่มขึ้นคือข่าวดีอย่างเดียว ซึ่งไม่ทั้งหมด

ถ้าเนื้อที่ที่เพิ่มขึ้นมาจากความคลาดเคลื่อนของการรังวัดเดิม และเพื่อนบ้านรับรองแนวเขตแล้ว นั่นคือข่าวดีจริง เอกสารถูกแก้ให้ตรงกับความจริง และที่ดินของคุณมีเนื้อที่ตามที่วัดได้

แต่ถ้าเนื้อที่ที่เพิ่มขึ้นมาจากการที่รั้วของคุณอยู่ล้ำเข้าไปในที่ของเพื่อนบ้าน เรื่องจะไม่จบง่ายแบบนั้น

เพราะเมื่อรังวัดแล้ว เพื่อนบ้านจะเห็นเช่นกันว่าเนื้อที่ของเขาหายไป และเขามีสิทธิคัดค้าน

อีกเรื่องที่ต้องคิดคือภาษีและค่าธรรมเนียม เนื้อที่ที่มากขึ้นแปลว่าฐานในการคำนวณภาษีที่ดินและค่าธรรมเนียมในวันโอนสูงขึ้นตามไปด้วย

ไม่ได้แปลว่าไม่ควรรังวัด แต่แปลว่าอย่าคาดหวังว่าเนื้อที่ที่เพิ่มขึ้นคือกำไรล้วน ๆ

ผลกระทบตอนซื้อขาย

เรื่องนี้สำคัญที่สุดสำหรับคนที่กำลังจะซื้อหรือขาย

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินมักเขียนราคาไว้สองแบบ แบบแรกคือคิดราคาต่อตารางวาคูณด้วยเนื้อที่ แบบที่สองคือเหมาทั้งแปลงในราคาก้อนเดียว

ถ้าเขียนแบบแรกและเนื้อที่ที่รังวัดได้จริงน้อยกว่าที่ระบุ ราคาควรลดลงตามส่วน ซึ่งเป็นเหตุผลที่ต้องเขียนให้ชัดว่าใช้เนื้อที่ตัวไหนเป็นฐาน

ถ้าเขียนแบบเหมาแปลง ผู้ซื้อรับความเสี่ยงเรื่องเนื้อที่ไปเต็ม ๆ ซึ่งอาจยอมรับได้ถ้าราคาสะท้อนความเสี่ยงนั้นแล้ว

ข้อที่ควรใส่ในสัญญาเสมอสำหรับที่ดินที่ยังไม่ได้รังวัดใหม่ คือระบุว่าจะรังวัดสอบเขตก่อนโอน ใครออกค่าใช้จ่าย และถ้าเนื้อที่ต่างจากที่ระบุเกินกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ ฝ่ายใดมีสิทธิทำอะไรได้บ้าง

เกณฑ์เปอร์เซ็นต์นี้ไม่มีตัวเลขมาตรฐาน เป็นเรื่องที่สองฝ่ายตกลงกันเอง แต่การมีตัวเลขอยู่ในสัญญาดีกว่าการไม่มีมาก

สำหรับผู้ซื้อ ให้ถือว่าที่ดินที่เจ้าของไม่เคยรังวัดใหม่เลยในรอบยี่สิบปี คือที่ดินที่เนื้อที่จริงยังไม่มีใครรู้ และควรตั้งงบกับตั้งเวลาสำหรับการรังวัดไว้ตั้งแต่ต้น

เรื่องการรังวัดสอบเขตโดยรวม ตั้งแต่ควรทำเมื่อไรจนถึงขั้นตอน อยู่ในการรังวัดสอบเขตที่ดิน ทำเมื่อไรและเพราะอะไร

ควรทำอะไรก่อนวันรังวัด

• ไปคุยกับเพื่อนบ้านทุกด้านล่วงหน้า บอกวันเวลา และขอเบอร์ติดต่อจริง
• ตัดหญ้าและถางแนวเขตให้เดินได้ เพราะช่างรังวัดต้องเดินตามแนวและวางเครื่องมือ แปลงที่รกทำให้งานช้าและอาจต้องนัดใหม่
• หาหมุดเดิมให้เจอก่อน ถ้าพอจำได้ว่าเคยอยู่ตรงไหน ให้ปักไม้ทำเครื่องหมายไว้
• เตรียมโฉนดตัวจริงและบัตรประชาชน พร้อมสำเนา
• ถ่ายรูปสภาพแปลงไว้ก่อน ทั้งรั้ว สิ่งปลูกสร้าง และต้นไม้ใหญ่ พร้อมวันที่
• ถ้าเป็นที่ดินมรดกที่ยังไม่ได้โอน ให้จัดการเรื่องมรดกให้เรียบร้อยก่อน เพราะคนที่ยื่นขอรังวัดต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินนั้น

เรื่องเวลาและค่าใช้จ่าย ให้เผื่อไว้มากกว่าที่คิด งานรังวัดของสำนักงานที่ดินมีคิว และระยะเวลาตั้งแต่ยื่นคำขอจนได้รับผลอาจกินเวลาหลายเดือน

ค่าใช้จ่ายคิดตามขนาดแปลงและลักษณะงาน ให้สอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่เพื่อประเมินก่อนยื่น ไม่ใช่ไปรู้ตอนจ่าย

และถ้าต้องการเร็วกว่านั้น มีทางเลือกใช้ช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับใบอนุญาต ซึ่งเร็วกว่าแต่มีค่าใช้จ่ายสูงกว่า ให้สอบถามเงื่อนไขกับสำนักงานที่ดินว่ารองรับอย่างไร

คำถามที่พบบ่อย

รังวัดแล้วเนื้อที่ไม่ตรงโฉนด ผิดปกติไหม

ไม่ผิดปกติ โดยเฉพาะกับโฉนดเก่าที่รังวัดด้วยเครื่องมือรุ่นก่อน ความคลาดเคลื่อนระดับสิบกว่าตารางวาในแปลงหนึ่งไร่พบได้ทั่วไป และไม่ได้แปลว่ามีใครเอาที่ดินไป

เจ้าพนักงานที่ดินแก้เนื้อที่ในโฉนดได้เลยไหม

ได้ตามมาตรา 69 ทวิ เมื่อผู้มีสิทธิในที่ดินข้างเคียงลงชื่อรับรองแนวเขตแล้ว และต้องไม่เป็นการสมยอมกันเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย

เพื่อนบ้านไม่มาระวังแนวเขต ทำอย่างไร

พนักงานเจ้าหน้าที่จะแจ้งเป็นหนังสือให้มาลงชื่อรับรองแนวเขตหรือคัดค้านภายใน 30 วัน ซึ่งเป็นกลไกที่ทำให้กระบวนการเดินต่อได้

ถ้าเพื่อนบ้านคัดค้านจะเป็นอย่างไร

เจ้าพนักงานที่ดินจะสอบสวนไกล่เกลี่ย ถ้าตกลงกันไม่ได้จะแจ้งให้คู่กรณีไปฟ้องต่อศาลภายใน 90 วัน ซึ่งเป็นกำหนดเวลาที่ไม่ควรปล่อยผ่าน

การรังวัดทำให้กรรมสิทธิ์เปลี่ยนไหม

ไม่ การรังวัดสอบเขตทำให้เอกสารตรงกับความจริงเท่านั้น ส่วนการได้ที่ดินคืนจากผู้ที่ครอบครองอยู่เป็นคนละเรื่องและต้องว่ากันตามกฎหมายอีกชั้น

ซื้อที่ดินควรระบุเรื่องเนื้อที่ในสัญญาอย่างไร

ระบุว่าจะรังวัดสอบเขตก่อนโอน ใครออกค่าใช้จ่าย ใช้เนื้อที่ตัวไหนเป็นฐานคิดราคา และถ้าเนื้อที่ต่างเกินกว่ากี่เปอร์เซ็นต์ ฝ่ายใดมีสิทธิทำอะไร

สรุป

• เนื้อที่ในโฉนดคือผลของการรังวัดในวันที่ออกโฉนด ไม่ใช่ความจริงที่วัดได้วันนี้
• ความคลาดเคลื่อนจากวิธีรังวัดยุคเก่าเป็นสาเหตุอันดับหนึ่ง และไม่มีใครผิด
• เนื้อที่หายกระจายทั่วแปลงมักเป็นเรื่องการรังวัด ส่วนหายกระจุกด้านเดียวมักมีเหตุการณ์อยู่ทางด้านนั้น
• มาตรา 69 ทวิ ให้เจ้าพนักงานที่ดินแก้เนื้อที่ให้ตรงความจริงได้เมื่อข้างเคียงรับรองแนวเขต
• ข้างเคียงที่ไม่มาหรือไม่ยอมเซ็น จะถูกแจ้งเป็นหนังสือให้ตอบภายใน 30 วัน
• ถ้าไกล่เกลี่ยไม่สำเร็จ ต้องไปฟ้องภายใน 90 วัน
• การรังวัดไม่ได้เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ มันแค่ทำให้เอกสารตรงกับความจริง
• ไปคุยกับเพื่อนบ้านทุกด้านก่อนวันรังวัด และถางแนวเขตให้เดินได้
• ในสัญญาซื้อขาย ให้ระบุว่าใช้เนื้อที่ตัวไหนเป็นฐานราคา และเผื่อกรณีที่ตัวเลขต่างกัน