เพื่อนบ้านต่อเติมหรือสร้างกำแพงล้ำเข้ามาในที่ดินเรา ทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย

เพื่อนบ้านสร้างล้ำเข้ามาในที่ดินเรา ทำอะไรได้บ้าง

คำตอบขึ้นกับสองอย่าง คือเขาสร้างอะไร และสร้างโดยสุจริตหรือไม่ ถ้าเป็นตัวบ้านที่ล้ำเข้ามาเพียงส่วนน้อยโดยสุจริต กฎหมายให้เขาคงสิ่งปลูกสร้างไว้ได้แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม ส่วนกำแพง โรงรถ หรือแท็งก์น้ำที่ล้ำเข้ามา ไม่ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกัน

คนส่วนใหญ่ไม่รู้ความต่างข้อนี้ แล้วไปเจรจาผิดทางตั้งแต่วันแรก

มาตรา 1312 วางหลักไว้อย่างไร

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 แบ่งเป็นสองวรรค และสองวรรคนี้ให้ผลตรงข้ามกัน

	สร้างโดยสุจริต	สร้างโดยไม่สุจริต
ผลทางกฎหมาย	ผู้สร้างเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น	เจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนได้
ต้องจ่ายอะไร	เสียเงินให้เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดิน	ผู้สร้างออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม
สิ่งที่ต้องจดทะเบียน	จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมบนที่ดินของคุณ	ไม่มี

สังเกตช่องล่างซ้าย นี่คือผลที่หนักที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน เพราะภาระจำยอมติดไปกับที่ดินของคุณ และจะติดต่อไปถึงคนที่ซื้อที่ดินคุณต่อในอนาคตด้วย รายละเอียดว่าภาระจำยอมทำงานอย่างไร อยู่ใน ที่ดินที่ติดภาระจำยอม

ถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมดในภายหลัง เจ้าของที่ดินเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้

ข้อที่คนพลาดมากที่สุด กำแพงไม่ใช่โรงเรือน

คำว่าโรงเรือนตามมาตรานี้หมายถึงบ้านสำหรับอยู่อาศัย ไม่ได้หมายถึงสิ่งปลูกสร้างทุกชนิด

สิ่งที่ล้ำเข้ามา	เข้าข่ายมาตรา 1312 หรือไม่
ตัวบ้านหรือส่วนต่อเติมของบ้านที่ใช้อยู่อาศัย	เข้าข่าย ถ้าล้ำเพียงส่วนน้อยและสุจริต
กำแพงหรือรั้ว	ไม่เข้าข่าย
โรงรถ	ไม่เข้าข่าย
ท่อประปา ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ	ไม่เข้าข่าย

ผลในทางปฏิบัติคือ กำแพงที่ล้ำเข้ามาในที่ดินคุณไม่ได้รับความคุ้มครองตามมาตรานี้แม้เพื่อนบ้านจะสร้างโดยสุจริตก็ตาม คุณจึงมีสิทธิเรียกให้ย้ายหรือรื้อได้ตามหลักกรรมสิทธิ์ทั่วไป

และนี่คือเหตุผลที่คำถามแรกที่ต้องตอบให้ได้คือเขาสร้างอะไรล้ำเข้ามา ไม่ใช่ล้ำเข้ามากี่เซนติเมตร

สุจริตแปลว่าอะไร และใครพิสูจน์

สุจริตในที่นี้หมายถึงสร้างโดยไม่รู้และไม่ควรจะรู้ว่ากำลังล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น เช่น เชื่อโดยสุจริตว่าแนวเขตอยู่ตรงนั้นตามที่รังวัดไว้เดิม

สิ่งที่มักทำให้ฝ่ายที่สร้างเสียความสุจริตคือ

• เคยถูกทักท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสร้างเสร็จแล้วยังสร้างต่อ
• มีผลรังวัดสอบเขตที่ชี้ชัดอยู่แล้วก่อนลงมือ
• สร้างล้ำเป็นสัดส่วนมากจนไม่น่าเชื่อว่าเข้าใจผิดโดยบริสุทธิ์

ข้อแรกสำคัญที่สุดสำหรับคุณในฐานะเจ้าของที่ดิน ถ้าเห็นเพื่อนบ้านเริ่มก่อสร้างและสงสัยว่าล้ำ ให้ทักท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรทันทีและเก็บหลักฐานการส่ง เพราะหนังสือฉบับนั้นคือสิ่งที่เปลี่ยนคดีจากวรรคแรกไปเป็นวรรคสอง

ลำดับที่ควรทำ

• รังวัดสอบเขตก่อน ยื่นคำขอที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ เพราะทุกอย่างหลังจากนี้ต้องอ้างอิงแนวเขตที่เจ้าพนักงานรังวัดยืนยัน ไม่ใช่แนวรั้วที่ใช้กันมา
• ส่งหนังสือบอกกล่าว ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุสิ่งที่ล้ำ ขนาดที่ล้ำตามผลรังวัด และกำหนดเวลาให้แก้ไข
• เจรจาโดยมีตัวเลขบนโต๊ะ ทางออกที่จบเร็วที่สุดมักเป็นการซื้อขายเนื้อที่ส่วนที่ล้ำหรือจดภาระจำยอมโดยมีค่าตอบแทน ไม่ใช่การรื้อ
• ฟ้องต่อศาล ถ้าเจรจาไม่จบ โดยขอให้รื้อถอนหรือขอค่าใช้ที่ดินตามแต่กรณีจะเข้าวรรคใด

ส่วนกรณีที่เป็นการต่อเติมอาคาร ยังมีอีกช่องทางคือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร เพราะการต่อเติมที่ไม่ตรงกับแบบที่ได้รับอนุญาตเป็นคนละความผิดกับการรุกล้ำที่ดิน และเดินไปพร้อมกันได้

สิ่งที่ห้ามทำเด็ดขาด

อย่ารื้อเอง แม้จะแน่ใจว่าเขาล้ำจริง

การเข้าไปทุบกำแพงหรือรื้อสิ่งปลูกสร้างของคนอื่นด้วยตัวเอง เป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ และการเข้าไปในเขตบ้านเขาเพื่อทำเช่นนั้นเป็นความผิดฐานบุกรุกอีกกระทงหนึ่ง เรื่องที่คุณเป็นฝ่ายถูกจะกลายเป็นเรื่องที่คุณเป็นจำเลยทันที

รูปแบบเดียวกันนี้เกิดกับเจ้าของบ้านเช่าที่ทนไม่ไหวแล้วเปลี่ยนกุญแจเอง ซึ่งอธิบายไว้ใน ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของทำอะไรได้

ถ้าคุณเป็นฝ่ายที่ล้ำเขาโดยไม่รู้ตัว

• อย่าเพิ่งรื้อและอย่าเพิ่งยอมรับเป็นลายลักษณ์อักษรว่าจงใจ เพราะความสุจริตคือสิ่งเดียวที่กั้นคุณจากวรรคสอง
• รวบรวมหลักฐานว่าคุณเชื่อโดยสุจริตว่าแนวเขตอยู่ตรงไหน เช่น แบบที่ยื่นขออนุญาต ผลรังวัดเดิม หรือแนวรั้วที่มีมาก่อนคุณซื้อ
• เสนอทางออกที่เป็นเงินก่อนเสนอทางออกที่เป็นการรื้อ เพราะค่าใช้ที่ดินมักถูกกว่าค่ารื้อถอนและสร้างใหม่มาก
• ถ้าตกลงกันได้ ให้จดทะเบียนภาระจำยอมให้เรียบร้อย ไม่ใช่ตกลงกันด้วยวาจา เพราะเจ้าของที่ดินคนต่อไปจะไม่ผูกพันกับข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน

ก่อนซื้อที่ดินหรือบ้าน การตรวจแนวเขตจริงเทียบกับเอกสารช่วยตัดปัญหานี้ได้ตั้งแต่ต้น รายการตรวจอยู่ใน วิธีตรวจสอบที่ดินก่อนวางมัดจำ และถ้ากำลังมองหาทรัพย์ ดู ที่ดินและบ้านที่ประกาศขาย ได้

คำถามที่พบบ่อย

เพื่อนบ้านต่อเติมบ้านล้ำเข้ามา ต้องรื้อไหม

ไม่แน่ ถ้าเป็นตัวบ้านที่ล้ำเพียงส่วนน้อยและสร้างโดยสุจริต มาตรา 1312 ให้ผู้สร้างเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น แต่ต้องเสียเงินค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม ส่วนกรณีไม่สุจริต เจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนได้

กำแพงเพื่อนบ้านล้ำเข้ามา ใช้มาตรา 1312 ได้ไหม

ไม่ได้ เพราะคำว่าโรงเรือนตามมาตรานี้หมายถึงบ้านสำหรับอยู่อาศัย กำแพง โรงรถ ท่อประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำไม่ใช่โรงเรือน จึงไม่ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกัน

สุจริตหมายความว่าอย่างไร

หมายถึงสร้างโดยไม่รู้และไม่ควรจะรู้ว่ากำลังล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อื่น การถูกทักท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสร้างเสร็จแล้วยังสร้างต่อ เป็นสิ่งที่ทำให้เสียความสุจริตได้

ควรทำอะไรเป็นอย่างแรก

รังวัดสอบเขตที่สำนักงานที่ดินในท้องที่ เพราะทุกขั้นตอนหลังจากนั้นต้องอ้างอิงแนวเขตที่เจ้าพนักงานยืนยัน ไม่ใช่แนวรั้วที่ใช้กันมา

รื้อกำแพงที่ล้ำเข้ามาเองได้ไหม

ไม่ได้ การทุบหรือรื้อสิ่งปลูกสร้างของผู้อื่นเองเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ และการเข้าไปในเขตบ้านเขาเพื่อทำเช่นนั้นเป็นความผิดฐานบุกรุกอีกกระทงหนึ่ง

ภาระจำยอมที่จดจากการรุกล้ำจะติดที่ดินไปตลอดไหม

ติดไปกับที่ดินและผูกพันเจ้าของคนต่อไปด้วย แต่ถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมดในภายหลัง เจ้าของที่ดินเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้

เรื่องต่อเติมผิดแบบร้องที่ไหน

ร้องต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งเป็นคนละความผิดกับการรุกล้ำที่ดินและดำเนินการไปพร้อมกันได้

ตกลงกันด้วยวาจาพอไหม

ไม่พอ ต้องจดทะเบียนภาระจำยอมให้เรียบร้อย เพราะเจ้าของที่ดินคนต่อไปจะไม่ผูกพันกับข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียน

สรุป

• คำตอบขึ้นกับว่าเขาสร้างอะไรและสร้างโดยสุจริตหรือไม่ ไม่ใช่ขึ้นกับล้ำเข้ามากี่เซนติเมตร
• มาตรา 1312 วรรคแรก ให้ผู้สร้างโรงเรือนโดยสุจริตเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและจดทะเบียนภาระจำยอม
• วรรคสอง ให้เจ้าของที่ดินเรียกให้รื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างออกค่าใช้จ่าย เมื่อสร้างโดยไม่สุจริต
• โรงเรือนตามมาตรานี้หมายถึงบ้านอยู่อาศัย กำแพง โรงรถ ท่อประปา ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำไม่เข้าข่าย
• การทักท้วงเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนสร้างเสร็จ คือสิ่งที่เปลี่ยนคดีจากวรรคแรกไปเป็นวรรคสอง
• ต้องรังวัดสอบเขตก่อนเสมอ เพราะทุกขั้นตอนหลังจากนั้นอ้างอิงแนวเขตที่เจ้าพนักงานยืนยัน
• ห้ามรื้อเอง เพราะเป็นความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์และบุกรุก แม้คุณจะเป็นฝ่ายถูกก็ตาม