两块紧挨着的地，同一条路、同样大小，价格却差了将近一倍
两位业主做了二十年邻居。围墙挨着，走同一条路，看出去是同一片风景。
某天有人来买地，给两家开出的价钱差得让他们自己都解释不了。
解释就在一张两人都没打开看过的地图上。
综合规划里的分区界线，正好从两块地中间穿过。一块在允许建商业建筑的区，另一块不在。
谁都没做错什么，谁也没做对什么。那是国家画下的一条线，它在业主一根手指都没动的情况下改变了土地的价值。
综合规划到底在做什么
综合规划规定每一片区域的土地可以用来做什么、不可以做什么。
它不说您是不是所有权人，它说您的所有权能拿来做什么。
而这正是决定价格的东西，因为地价不来自泥土，来自能在上面盖什么。
允许盖高层公寓的地，和隔壁只能盖独栋的地，每平方米可售面积的土地成本完全不同，而开发商正是照这个来出价的。
学会读规划图上的颜色
综合规划图上的颜色是一种语言，读懂它会改变您看地的方式。
- 黄色：低密度住宅。
- 橙色：中密度住宅，通常位于与内城连成一片的区域，可容纳中等规模的公寓楼。
- 棕色：高密度住宅，位于内城或商务区，也是地价最高的一类。
- 红色：商业用地，用于商贸、写字楼和酒店。
- 紫色：工业用地。
- 杏黄色：仓储类工业用地。
- 绿色：乡村与农业用地。
- 白底绿色斜线边框：乡村与农业保护区，比普通绿色更严格。
从黄到橙再到棕，就是从能建得少走向能建得多，而单位面积的价格也沿着同一条线走。
绿色和绿斜线这两类限制最多，也正是那些买了便宜地、事后才发现盖不了预想中东西的人所在的区间。
规划改变价格的三条路径
第一，调整分区。这发生在规划修编的时候。
原本是绿色、被调成黄色或橙色的地，一天之内就从农业用地变成可开发用地，而业主什么都没做。
反过来也一样。原本可开发、被调成保护区的地，价值就这样跌掉，业主同样无可指摘。
第二，标注规划道路。综合规划常常会提前画出尚不存在的道路。
本来不临路的地，只要那条线出现在规划图上，地位立刻改变。
反之，规划道路从地块中间穿过的，则是另一种麻烦，这与泰国的征收走廊：付钱之前怎么查相连。
第三，细则条款，这是最多人忽略的一条。
因为即便颜色相同，容积率、最小空地率、建筑高度和允许经营的类别，都会让实际能建的东西差很多。
开发商在看价格之前就先看这一段，因为它是决定一块地能做多少户的乘数。
怎么查自己土地的规划
- 去府公共工程与城市规划办公室，曼谷则是城市规划与发展局，带上地契号和地块位置。
- 问当地市镇或乡行政组织，他们通常有规划图，也知道正在进行的修编。
- 把两件事问清楚：现在这块地属于哪种颜色分区，以及是否正在进行规划修编。
- 要求看该分区的条款，而不只是看颜色，因为条款才说明实际能建什么。
第二点对要买或要卖的人最重要，因为修编进行中正是信息最不对称的时候。
知道它即将变成什么颜色的人，和不知道的人，坐在谈判桌的两边。
业主该做什么
如果您长期持有土地，每次听说要修编就去查一次，因为修编包含公众可以参与的听取意见环节。
如果您准备卖，先弄清自己在哪个分区、能建什么，因为这正是专业买家用来定价的依据，您也该用它来定价。
如果您准备买，每一次都在付定金之前查。不要等到申请建筑许可时才查，那时钱已经出去了。
也别信这一带大家都能盖这句话，因为邻居盖的东西可能早于现行规划。
常见问题
综合规划是做什么的
规定每一片区域可以做什么、不可以做什么，它决定地价，因为价格来自能在上面盖什么，而不是土地本身。
规划图上的颜色是什么意思
黄色低密度住宅、橙色中密度、棕色高密度、红色商业、紫色工业、杏黄色仓储、绿色乡村与农业，白底绿斜线边框则是乡村与农业保护区。
调整分区真的会改变地价吗
会。分区决定能建什么，而开发商是按可实现的可售面积出价，不是只按地块大小。
去哪里查分区
府公共工程与城市规划办公室，曼谷是城市规划与发展局，也值得同时问当地市镇。
为什么要问是否正在修编
因为那是信息最不对称的时候。知道它将变成什么颜色的人和不知道的人，坐在桌子的两边。
邻居盖了，我是不是也能盖
未必。邻居盖的可能早于现行规划，或者虽然紧挨着却属于不同分区。
只看颜色够吗
不够。还要看该分区的条款：容积率、最小空地率、高度和允许的经营类别，因为同样颜色配不同条款，能建的东西并不相同。
小结
- 地价来自能在上面盖什么，不来自泥土本身。
- 规划图上的颜色是一种值得学会读的语言。
- 规划通过三条路径改变价格：调整分区、标注道路、细则条款。
- 紧挨着的两块地可能属于不同分区，价格相差很多而业主什么都没做。
- 到府规划办公室查，也顺便问当地主管单位。
- 永远要问一句：现在是否正在修编。
- 要读分区的条款，而不只是看颜色。
- 邻居盖了什么，说明不了您能盖什么。