ราคาประเมินกับราคาตลาด ทำไมต่างกันเป็นเท่าตัวได้

ที่ดินแปลงเดียวมีราคาอยู่สามชุด และคนมักเอามาปนกัน

ชุดแรกคือราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งกรมธนารักษ์เป็นผู้จัดทำ และประกาศเป็นบัญชีทั้งรอบ

ชุดที่สองคือราคาประเมินของธนาคาร ซึ่งผู้ประเมินของธนาคารทำขึ้นสำหรับการให้สินเชื่อรายนั้น

ชุดที่สามคือราคาตลาด ซึ่งไม่มีใครประกาศ เพราะมันคือราคาที่มีคนจ่ายจริงในดีลที่ปิดไปแล้ว

สามชุดนี้ตอบคนละคำถาม ทำโดยคนละคน และใช้ในคนละเรื่อง

เวลาคนบอกว่าราคาประเมินกับราคาตลาดต่างกันเป็นเท่าตัว เขามักหมายถึงชุดแรกกับชุดที่สาม

และคำตอบสั้นที่สุดคือ ทั้งสองชุดไม่ได้พยายามตอบคำถามเดียวกันตั้งแต่ต้น

ราคาประเมินทุนทรัพย์คืออะไร และใช้ทำอะไร

ราคาประเมินทุนทรัพย์จัดทำขึ้นตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 โดยกรมธนารักษ์

ประกาศออกมาเป็นบัญชีทั้งรอบ ไม่ใช่ประเมินทีละแปลงตามคำขอ

สิ่งที่มันถูกใช้จริงมีสองเรื่องหลัก

ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน ในวันจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ซึ่งอธิบายไว้ในค่าใช้จ่ายวันโอน คำนวณเองได้ก่อนไปถึงสำนักงานที่ดิน

ใช้เป็นฐานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

สังเกตว่าทั้งสองเรื่องคือการเก็บเงินของรัฐ

ราคาประเมินทุนทรัพย์จึงไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อบอกว่าที่ดินแปลงนั้นควรขายเท่าไร

มันถูกออกแบบมาเพื่อให้มีฐานที่แน่นอน สม่ำเสมอ และไม่ถูกโต้แย้งเป็นราย ๆ ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี

ซึ่งเป็นคุณสมบัติที่ต่างจากราคาตลาดโดยสิ้นเชิง เพราะราคาตลาดเปลี่ยนทุกเดือนและต่างกันได้ทุกแปลง

หกเหตุผลที่ทำให้ราคาประเมินต่ำกว่าตลาด

หนึ่ง ประเมินเป็นชุด ไม่ใช่ทีละแปลง การประเมินทำเป็นรายบล็อกหรือรายถนน แล้วใช้ราคาเดียวกันกับทุกแปลงในกลุ่มนั้น

แปลว่าที่ดินหัวมุมกับที่ดินกลางซอยในบล็อกเดียวกัน อาจได้ราคาประเมินเท่ากัน ทั้งที่ตลาดให้ราคาต่างกันมาก

สอง บัญชีมีอายุเป็นรอบ ราคาที่ประกาศไว้จะใช้ไปตลอดรอบ แม้ตลาดในย่านนั้นจะขยับไปแล้วก็ตาม

ในย่านที่ราคาขยับเร็ว ช่องว่างจะกว้างขึ้นทุกปีจนถึงรอบใหม่

สาม ไม่ได้ดูสภาพจริงของสิ่งปลูกสร้าง สิ่งปลูกสร้างประเมินตามแบบมาตรฐานและหักค่าเสื่อมตามอายุ

บ้านที่รีโนเวทใหม่ทั้งหลังจึงมีราคาประเมินเท่ากับบ้านข้างบ้านที่ไม่ได้แตะอะไรเลยมายี่สิบปี

สี่ ไม่ได้ให้ค่ากับสิ่งที่ตลาดให้ค่า เช่น วิว ทิศทางลม ความเงียบ เพื่อนบ้าน โรงเรียนใกล้บ้าน และรูปแปลงที่ใช้งานได้ดี

สิ่งเหล่านี้เปลี่ยนราคาตลาดได้มาก แต่ไม่ปรากฏในบัญชีราคาประเมิน

ห้า ไม่ได้สะท้อนแรงซื้อระยะสั้น ความต้องการที่พุ่งขึ้นเพราะโครงการใหม่หรือข่าวการลงทุน เกิดเร็วกว่าที่บัญชีจะตามทัน

หก ถูกออกแบบให้อนุรักษ์นิยม เพราะเป็นฐานภาษี การประกาศราคาสูงเกินจริงย่อมสร้างภาระให้ประชาชนโดยไม่จำเป็น

ทั้งหกข้อนี้ไม่ใช่ข้อบกพร่อง มันคือผลของการที่ตัวเลขนี้ทำหน้าที่ของมันเอง ไม่ใช่หน้าที่ของราคาตลาด

ราคาประเมินของธนาคาร เป็นอีกเรื่องหนึ่งโดยสิ้นเชิง

คนที่กำลังกู้ซื้อบ้านมักเจอตัวเลขนี้และตกใจ เพราะมันมักต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อขาย

เหตุผลอยู่ที่วัตถุประสงค์

ผู้ประเมินของธนาคารไม่ได้ถูกจ้างให้ตอบว่าบ้านหลังนี้ราคาเท่าไร แต่ถูกจ้างให้ตอบว่าถ้าต้องขายทอดตลาดในวันที่ผู้กู้จ่ายไม่ไหว ธนาคารจะได้เงินคืนเท่าไร

คำถามสองข้อนี้ให้คำตอบไม่เท่ากันเสมอ

และธนาคารมักคำนวณวงเงินกู้จากราคาที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของตัวเอง

ผลคือผู้ซื้อที่ตกลงราคาสูงกว่าที่ธนาคารประเมิน ต้องหาเงินสดมาเติมส่วนต่างเอง

นี่คือสาเหตุอันดับต้น ๆ ที่ดีลล่มในสัปดาห์สุดท้าย และเป็นเหตุผลที่ควรถามธนาคารเรื่องนี้ก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่

ราคาตลาดมาจากไหน และไม่ได้มาจากไหน

ราคาตลาดคือราคาที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันจริงในเวลาที่ผ่านมาไม่นาน สำหรับทรัพย์ที่เทียบกันได้

คำสำคัญคือตกลงกันจริง

ราคาที่ประกาศขายไม่ใช่ราคาตลาด มันคือราคาตั้งต้นของผู้ขาย

บ้านที่ประกาศขายอยู่สองปีในราคาเดิม ไม่ได้แปลว่าราคานั้นคือราคาตลาด มันแปลว่าราคานั้นสูงกว่าราคาตลาดมาสองปีแล้ว

และราคาที่เพื่อนบ้านบอกว่าเคยมีคนมาเสนอ ก็ไม่ใช่ราคาตลาดเช่นกัน

เพราะข้อเสนอที่ไม่ได้ปิดจบ คือตัวเลขที่ไม่มีใครต้องจ่าย

ทำไมสองตัวเลขนี้ต่างกันเป็นเท่าตัวได้

ช่องว่างจะกว้างที่สุดในสี่สถานการณ์นี้

ทำเลที่เพิ่งมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ สถานีรถไฟฟ้า ทางด่วน หรือถนนตัดใหม่ ทำให้ตลาดขยับทันที ในขณะที่บัญชีราคาประเมินยังเป็นของรอบเดิม

ที่ดินที่มีข้อได้เปรียบเฉพาะแปลง เช่น หน้ากว้างมาก อยู่หัวมุม หรือมีทางเข้าออกสองด้าน ซึ่งการประเมินเป็นชุดไม่ได้แยกให้

บ้านที่มูลค่าอยู่ในตัวอาคาร เช่น บ้านที่รีโนเวทใหม่หมดหรือใช้วัสดุระดับสูง เพราะการประเมินสิ่งปลูกสร้างใช้แบบมาตรฐานและหักค่าเสื่อม

พื้นที่ที่ผังเมืองเปลี่ยนไปแล้ว ซึ่งเปลี่ยนสิ่งที่สร้างได้บนที่ดินนั้น และเปลี่ยนกลุ่มผู้ซื้อทั้งกลุ่ม ซึ่งเป็นเรื่องที่อธิบายไว้ในผังเมืองเปลี่ยนราคาที่ดินได้อย่างไร

ในสี่กรณีนี้ ราคาประเมินไม่ได้ผิด มันแค่ยังไม่ได้ถูกออกแบบมาให้จับเรื่องพวกนี้

และบางครั้งราคาประเมินก็สูงกว่าราคาตลาด

คนมักคิดว่าราคาประเมินต่ำกว่าเสมอ ซึ่งไม่จริง

ที่ดินตาบอด ที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ มีราคาตลาดต่ำกว่าที่ดินข้าง ๆ มาก ทั้งที่อยู่ในบล็อกเดียวกันและได้ราคาประเมินใกล้เคียงกัน

ที่ดินที่ติดภาระ เช่น มีภาระจำยอมพาดผ่าน หรือมีผู้เช่าระยะยาวอยู่ ซึ่งลดสิ่งที่ผู้ซื้อทำได้กับที่ดินนั้น

ทรัพย์ในทำเลที่ซบเซา ที่ตลาดไม่มีผู้ซื้อจริงในราคานั้นแล้ว แต่บัญชีราคาประเมินยังเป็นของรอบที่เศรษฐกิจย่านนั้นยังดี

บ้านที่สภาพทรุดหนัก ซึ่งการหักค่าเสื่อมตามอายุอาคารตามไม่ทันความเสียหายจริง

ในกรณีเหล่านี้ คนขายจะพบว่าค่าธรรมเนียมและภาษีคิดจากตัวเลขที่สูงกว่าที่ตัวเองขายได้จริง

ใช้ตัวเลขไหนตอนไหน

ตอนคำนวณค่าโอนและภาษีที่ดิน ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งขอทราบได้จากสำนักงานที่ดินที่โฉนดอยู่

ตอนตั้งราคาขาย ใช้ราคาตลาดจากดีลที่ปิดจริงในย่านนั้น ไม่ใช่ราคาประเมินและไม่ใช่ราคาประกาศขายของคนอื่น

ตอนคำนวณว่าต้องเตรียมเงินสดเท่าไร ใช้ราคาประเมินของธนาคาร เพราะวงเงินกู้อิงตัวนั้น

ตอนต่อรอง ใช้ทั้งสามตัว แต่ใช้คนละแบบ

ราคาตลาดบอกว่าราคาที่คุยกันอยู่สมเหตุสมผลไหม

ราคาประเมินของธนาคารบอกว่าดีลนี้จบได้จริงไหมด้วยเงินที่มี

ส่วนราคาประเมินทุนทรัพย์บอกว่าวันโอนจะต้องจ่ายเท่าไร

คนที่รู้ทั้งสามตัวก่อนเข้าโต๊ะเจรจา อยู่ในตำแหน่งที่ต่างจากคนที่รู้ตัวเดียวมาก

ห้าวิธีหาราคาตลาดจริง

หนึ่ง ดูราคาปิดจริง ไม่ใช่ราคาประกาศ ถ้าหาข้อมูลปิดจริงไม่ได้ ให้ดูว่าประกาศไหนหายไปจากตลาดเร็ว และประกาศไหนอยู่มานาน

ประกาศที่ขายได้เร็วบอกช่วงราคาที่ตลาดยอมรับ ส่วนประกาศที่ค้างบอกเพดานที่ตลาดไม่ยอม

สอง เทียบทรัพย์ที่เหมือนกันจริง ขนาดที่ดินใกล้กัน อายุอาคารใกล้กัน อยู่ในซอยเดียวกันหรือซอยข้างเคียง

บ้านคนละแบบในซอยเดียวกันเทียบกันไม่ได้ และบ้านแบบเดียวกันคนละทำเลก็เทียบกันไม่ได้

สาม ปรับตามความต่างทีละข้อ เช่น ถ้าแปลงเทียบมีหน้ากว้างมากกว่า ให้บวก ถ้าอยู่ติดถนนใหญ่ที่เสียงดัง ให้ลบ

การปรับต้องเขียนออกมาเป็นข้อ ๆ ไม่ใช่ปรับในใจ

สี่ ถามคนที่ทำงานในย่านนั้นจริง เช่น นายหน้าที่ปิดดีลในซอยนั้นในปีที่ผ่านมา ซึ่งมีข้อมูลที่ไม่ปรากฏในประกาศ

ห้า ทดสอบด้วยตลาดเอง ถ้าลงประกาศแล้วไม่มีใครติดต่อในสองสัปดาห์แรก แปลว่าราคาสูงเกินไป ไม่ใช่แปลว่าตลาดเงียบ

สองสัปดาห์แรกคือช่วงที่ประกาศได้รับความสนใจมากที่สุด และเป็นข้อมูลที่ตรงที่สุดที่จะได้มา

สิ่งที่ควรทำก่อนตัดสินใจ

ขอทราบราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลงนั้น จากสำนักงานที่ดินที่โฉนดอยู่

ถามว่าบัญชีรอบปัจจุบันเริ่มใช้เมื่อไร เพราะยิ่งใกล้ปลายรอบ ช่องว่างกับตลาดยิ่งกว้าง

รวบรวมดีลที่ปิดจริงในย่านนั้นอย่างน้อยสามรายการ แล้วเขียนความต่างของแต่ละรายการเทียบกับทรัพย์ของคุณ

ถามธนาคารว่าประเมินได้เท่าไรก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่ ไม่ใช่หลังจากนั้น

อย่าใช้ราคาประเมินเป็นเหตุผลในการต่อรอง เพราะผู้ขายรู้อยู่แล้วว่ามันไม่ใช่ราคาตลาด และการยกขึ้นมาทำให้บทสนทนาสะดุดโดยไม่ได้อะไร

ข้อสุดท้ายนี้เป็นความผิดพลาดที่พบบ่อยมากในผู้ซื้อครั้งแรก

คำถามที่พบบ่อย

ราคาประเมินทุนทรัพย์คืออะไร

เป็นราคาที่กรมธนารักษ์จัดทำตามพระราชบัญญัติการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ พ.ศ. 2562 ประกาศเป็นบัญชีทั้งรอบ ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน และเป็นฐานของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ทำไมราคาประเมินถึงต่ำกว่าราคาตลาดมาก

เพราะประเมินเป็นชุดรายบล็อกหรือรายถนน ใช้ไปตลอดรอบบัญชี ไม่ได้ดูสภาพจริงของอาคาร ไม่ให้ค่ากับวิวหรือทำเลเฉพาะแปลง และถูกออกแบบให้เป็นฐานที่แน่นอนสำหรับการเก็บภาษี ไม่ใช่ให้บอกราคาขาย

ราคาประเมินของธนาคารต่างจากราคาประเมินทุนทรัพย์อย่างไร

ต่างที่วัตถุประสงค์ ราคาประเมินของธนาคารตอบว่าหากต้องขายทอดตลาดจะได้เงินคืนเท่าไร ไม่ได้ตอบว่าราคาตลาดของบ้านคือเท่าไร และธนาคารมักคิดวงเงินกู้จากตัวเลขที่ต่ำกว่าระหว่างราคาซื้อขายกับราคาประเมินของตน

ราคาประกาศขายคือราคาตลาดหรือไม่

ไม่ใช่ เป็นราคาตั้งต้นของผู้ขาย ราคาตลาดคือราคาที่ปิดจริงในดีลที่ผ่านมาไม่นาน สำหรับทรัพย์ที่เทียบกันได้

ราคาประเมินสูงกว่าราคาตลาดได้ไหม

ได้ พบในที่ดินตาบอด ที่ดินที่ติดภาระจำยอมหรือมีผู้เช่าระยะยาว ทรัพย์ในทำเลที่ซบเซา และบ้านที่ทรุดโทรมกว่าค่าเสื่อมตามอายุ

ราคาประเมินปรับปรุงบ่อยแค่ไหน

ประกาศเป็นรอบบัญชี ไม่ได้ปรับรายปีตามตลาด จึงควรถามด้วยว่ารอบปัจจุบันเริ่มใช้เมื่อไร เพราะยิ่งใกล้ปลายรอบ ช่องว่างกับตลาดยิ่งกว้าง

ต่อรองราคาโดยอ้างราคาประเมินได้ไหม

ทำได้แต่ไม่ได้ผล เพราะผู้ขายรู้อยู่แล้วว่าราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด สิ่งที่ใช้ต่อรองได้จริงคือดีลที่ปิดจริงในย่านเดียวกันและสภาพของทรัพย์

รู้ได้อย่างไรว่าตั้งราคาขายสูงเกินไป

ดูจากสองสัปดาห์แรกหลังลงประกาศ ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับความสนใจมากที่สุด ถ้าไม่มีใครติดต่อเลยในช่วงนั้น มักเป็นเรื่องราคา ไม่ใช่เรื่องตลาดเงียบ

สรุป

• ที่ดินแปลงเดียวมีราคาสามชุด และแต่ละชุดตอบคนละคำถาม
• ราคาประเมินทุนทรัพย์มีไว้คิดค่าธรรมเนียมและภาษี ไม่ได้มีไว้บอกราคาขาย
• มันประเมินเป็นชุดรายบล็อก ใช้ทั้งรอบบัญชี และไม่ได้ดูสภาพจริงของอาคาร
• ราคาประเมินของธนาคารตอบคำถามเรื่องหลักประกัน ไม่ใช่เรื่องราคาตลาด
• ราคาตลาดมาจากดีลที่ปิดจริง ไม่ใช่จากราคาประกาศขาย
• ช่องว่างกว้างที่สุดในทำเลที่มีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ และในบ้านที่มูลค่าอยู่ในตัวอาคาร
• บางครั้งราคาประเมินสูงกว่าตลาด เช่น ที่ดินตาบอดและทรัพย์ที่ติดภาระ
• ถามธนาคารว่าประเมินได้เท่าไรก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่
• อย่าใช้ราคาประเมินเป็นเหตุผลต่อรอง เพราะผู้ขายรู้อยู่แล้วว่ามันคนละเรื่อง