过户当天有四笔费用，其中三笔按评估价算，不是按成交价
第一笔是过户登记费，通常为评估价的百分之二。
第二笔是特种商业税（合计百分之三点三）或者印花税（百分之零点五），二者只交其一，绝不会两样都交。
第三笔是卖方所得的预扣税，四笔里算法最复杂的一笔。
第四笔是抵押登记费，按抵押金额的百分之一计，最高不超过二十万泰铢，只有买方贷款时才会有。
要划重点的词是"评估价"。
因为大多数人拿谈好的成交价去乘百分比，得到的数字与实际要付的完全对不上。
评估价是政府的官方价格，通常低于市价，而且可以事先查到。
第一笔：过户登记费
常规费率是评估价的百分之二。
有些过户类型更低，比如父母与婚生子女之间的过户，以及因继承而向继承人过户，适用百分之零点五。
去土地厅之前还要核实一件事：政府会不定期出台临时措施，为价格在规定上限以内的住宅降低过户登记费和抵押登记费。
这类措施有起始日和截止日，还有关于财产类型和价格的条件。
所以该问的是：真正过户那一天生效的是哪一项措施，而不是去年读到的那一项。
百分之二与特别优惠费率之间的差额，对一栋普通住宅来说是好几万泰铢，足以让人把过户日推迟两周去赶上它。
第二笔：特种商业税或印花税，只交其一
这两样是二选一。适用特种商业税时，就不再交印花税。
特种商业税合计百分之三点三，按评估价与成交价中较高者计算。
触发条件是自取得之日起五年内出售。
但对于真正自住的房子，有一条非常关键的豁免：如果卖方的名字在该房屋户口簿上超过一年，即使在五年之内出售也不适用。
正因为这条豁免，许多卖方在定过户日之前会先查户口簿。
因为对一栋三百万泰铢的房子来说，百分之三点三与百分之零点五之间相差近八万泰铢。
其他常见的豁免包括因继承取得的财产、被征收的财产，以及无偿转让给婚生子女。
印花税为百分之零点五，同样按评估价与成交价中较高者计算，在不适用特种商业税时缴纳。
第三笔：预扣税，四笔中最难算的一笔
这一笔大家算错得最多，因为它不是拿一个百分比直接乘。
对自然人卖方来说，计算按以下顺序进行。
第一步，从评估价起算，不是从谈好的成交价。
第二步，按持有年数扣除法定的一次性费用，比例由皇家法令规定。
- 持有 1 年：扣除百分之九十二
- 2 年：百分之八十四
- 3 年：百分之七十七
- 4 年：百分之七十一
- 5 年：百分之六十五
- 6 年：百分之六十
- 7 年：百分之五十五
- 8 年及以上：百分之五十
第三步，除以持有年数，得到年度金额。
第四步，按所得税税率对该年度金额计税。
第五步，再乘回持有年数。结果就是过户当天被预扣的金额。
要知道的一点是：持有超过十年的，只按十年计。
而且年数按日历年计算，不是按周年计算，也就是说十二月底取得、一月初出售，算作持有两年。
这个细节确实会改变数字，也正是把过户日挪到跨年之后有时会有帮助的原因。
不愿意自己算的人，泰国税务厅在其官网上提供了不动产出售预扣税的计算系统，那是源头的数字，不是文章里的数字。
对法人卖方而言算法不同：按评估价与成交价中较高者的百分之一计。
第四笔：抵押登记费
买方贷款的，抵押会在过户当天、所有权转移之后紧接着办理登记。
费率是抵押金额的百分之一，上限二十万泰铢。
所用的数字是抵押金额，不是房屋价格，也不是评估价。
所以贷款额远低于房价的人，这一笔会比预想的少。
政府的降费措施通常也覆盖这一笔，所以要一并问清楚。
没人提起、却需要带现金的小额费用
上面四笔几乎就是全部，但还有几项小额费用要在柜台交。
- 申请费和各类杂项费用，通常是几十泰铢的量级
- 本人不到场时，委托书的印花税和手续费
- 复印和副本认证费，金额不大但要用现金
加起来都不多，但这正是要随身带现金的原因，而不是只拿着一张本票就去了。
谁付哪一笔是谈出来的，不是法律规定的
这件事在柜台前引起的争执比什么都多。
市场惯例是过户费双方各半，预扣税和特种商业税由卖方承担，抵押登记费由买方承担。
但惯例不是法律，双方完全可以另行约定。
该做的是在买卖合同里逐项写明，把每一笔的名称写出来，而不是笼统写一句"过户当天的费用双方各半"。
因为"过户当天的费用"在每个人心里的范围并不一样，而到了那天已经没有时间争论。
这与不通过中介自己卖房要准备什么属于同一套准备工作。
让预算偏离的三件事
新一轮评估价。评估价按周期修订，过户日若正好跨在新周期上，事先算好的数字就变了。
防范办法是在过户前不久向土地厅索取该地块的评估价，而不是用去年记住的数字。
多位共有人。土地为共有时，预扣税按各人份额分别计算，合计结果与按整块一次计算不同。
共有及其影响见一本地契盖两栋房子。
成交价远高于评估价。特种商业税和印花税取两者中较高者，而过户费和预扣税按评估价计。
所以在成交价远高于评估价的交易中，那两笔会比预想的大。
过户日之前该做的事
向持有该地契的土地厅索取评估价，因为一切都从这个数字开始。
核实卖方在户口簿上多久了，因为超过还是不足一年，会改变整个第二笔。
按日历年计算持有年数，看看把日期挪到跨年之后会不会改变数字。
问银行将登记的抵押金额是多少，因为第四笔按它计算。
问土地厅当天生效的是哪项降费措施，以及您的财产是否符合条件。
在合同里逐项写明谁付哪一笔，一项一项写，不要笼统。
这六件事加起来不到半天，却能让事先算出的数字非常接近实际支付的金额。
常见问题
费用按成交价还是评估价算
过户登记费和预扣税按评估价计算；特种商业税和印花税按评估价与成交价中较高者计算。
为什么有人交特种商业税，有人交印花税
因为只交其一。自取得之日起五年内出售会触发百分之三点三的特种商业税，但卖方在该房屋户口簿上超过一年的则不适用，改交百分之零点五的印花税。
预扣税怎么算
从评估价起算，按持有年数扣除法定比例，除以年数，按所得税税率计税，再乘回年数，超过十年的只按十年计。
持有年数怎么数
按日历年计算而不是按周年，所以十二月底取得、一月初出售，算作两年。
抵押登记费按什么算
按抵押金额的百分之一，上限二十万泰铢。那是实际借款的金额，不是房价，也不是评估价。
买卖双方该怎么分摊
法律没有规定，完全可以协商。惯例是过户费各半、税由卖方承担、抵押费由买方承担，但应当在合同里逐项写明，而不是笼统写各半。
小结
- 过户当天有四笔费用，前三笔从评估价起算，不是成交价。
- 过户登记费的常规费率是评估价的百分之二。
- 百分之三点三的特种商业税与百分之零点五的印花税二选一。
- 在户口簿上超过一年，即使五年内出售也可免特种商业税。
- 预扣税按持有年数扣除法定比例，再除以并乘回年数。
- 持有超过十年按十年计，且年数按日历年计算。
- 抵押登记费为借款额的百分之一，上限二十万泰铢。
- 政府降费措施时有时无，要问清您那天适用哪一项。
- 谁付哪一笔可以协商，所以要在合同里逐项写明。