加建之后开裂，不是工人手艺差，而是两部分沉降速度不同
联排别墅加建两年后，人们问得最多的一句话是：为什么新墙和老房子之间裂开了一道缝，明明请工人花了不少钱。
最简短的回答是：您原来的房子坐在打到持力层的桩上，而加建部分几乎肯定没有坐在那样的东西上。
两样东西放在不同的基础上，就会以不同的速度下沉，而两者的接缝处，正是这个差别显现出来的地方。
换一个手艺更好的工人也防不住，因为这是房子底下那层土的事，不是施工者手上的事。
能做的是从一开始就承认加建部分会沉降，然后把它设计成"沉降时不会把老房子一起拉下去"，这与"把两部分尽量牢牢绑在一起"正好相反。
本文分两半。前半是法规，因为在泰国加建联排别墅确实有几条不能越过的线；后半是结构，这也是为什么有些完全合法的加建照样会裂。
法律不视为"改建"的那几种情形
依《建筑管制法》，改建建筑须事先取得地方主管机关的许可，或者走第 39 条之二的报备程序，而后者需要持证的工程师与建筑师出具证明。
但有些工程被法规明文排除在"改建"之外。第 11 号部颁法规（1985 年）第 1 条列了五种情形，其中两条与加建住宅直接相关：
- 某一层楼面面积的减少或增加，合计不超过 5 平方米，且不减少或增加柱、梁的数量
- 屋顶面积的减少或增加，合计不超过 5 平方米，且不减少或增加柱、梁的数量
请仔细读"不减少或增加柱、梁的数量"这一句，因为后院加建厨房几乎都要立新柱子，而只要有了新柱子，无论面积多小，这条豁免立刻就不成立了。
另一句被忽略的，是同一条最后一段：上述行为仍不得与部颁法规或地方条例相抵触。
也就是说，即便您的工程落在豁免范围内、不需要申请许可，它仍然必须遵守留空地与退界的规定。不需要许可，不等于想怎么做都行。
同一部法规还写明：拆除钢筋混凝土雨篷、作为结构的墙体、钢筋混凝土楼梯，或二层以上的钢筋混凝土楼板，属于"拆除建筑"，另有一套自己的程序。
能直接用的结论是：凡是有新柱子、新屋顶、新增楼面超过两三平方米的后院加建，一律先当作改建来对待，开工之前先去区公所或市政办事处谈，而不是等工人把地坪浇完再说。
被大多数加建吃干净的那两米后院留空
这是最常被违反、而且当事人往往并不知情的一条。
第 55 号部颁法规（2000 年）第 36 条规定：排屋前方在围墙或地界线与建筑外墙之间，须留出不少于 3 米的空地；后方同样在围墙或地界线与建筑外墙之间，须留出不少于 2 米的空地。
该法规中"排屋"一词指的是作为住宅使用的连排房屋，也就是开发商所称的联排别墅、连栋住宅。
所以房后那两米并不是您多出来的地。它是法律要求保留的空地，而把厨房一路加建到后墙，就是把它吃得一点不剩。
上面还叠着另一条。第 33 条第 1 款规定：住宅建筑的留空面积，不得少于该建筑最大一层楼面面积的百分之三十。
多数联排别墅在设计时就刚好卡在这个数字上，并没有替您预留加建的余量。因此您覆盖掉的每一平方米，都是在把这个比例压到法定值以下。
实际会发生什么？动工当天通常什么也不会发生。它会在三个时刻回来找您：邻居投诉的那天；您卖房、买家申请贷款而估价师看出房子与报建图不符的那天；以及出险理赔、而受损的正好是从未申报的那一部分的那天。
贴地界的墙，需要邻居的书面同意
同一部法规的第 50 条，是邻里纠纷的头号来源，而它写得比人们以为的清楚得多。
设有窗、门、通风口或采光口的墙体，以及阳台，与地界线之间须保持以下距离：
- 高度不超过 9 米的建筑：墙体或阳台距地界不少于 2 米
- 高度超过 9 米但不足 23 米的建筑：不少于 3 米
比这更近的墙体，仍须距地界不少于 50 厘米，除非直接贴着地界建造；而贴界建造以建筑高度不超过 15 米为限。
贴界的墙，或者比上述 2 米、3 米更近的墙，都必须做成实墙。
"实墙"有自己的定义：没有窗、没有门、没有通风口、也没有采光口的墙。所以玻璃砖、通风花窗，以及很多人家为了排厨房油烟而开的那扇小百叶窗，都会让这面墙不再是实墙。
最关键的是最后一句：贴着地界建造的，还须取得该侧相邻土地所有人的书面同意。
请把"书面"两个字看清楚，因为邻居口头说没关系不是书面同意；而那位邻居可能三年后卖房搬走，留下一位从未对您承诺过任何事情的新业主。
若要贴界施工，请把同意书做齐：写明位置、写明高度、附一张简图，并留存同意人的身份证复印件。在大家还和气的那天签下的一张纸，比谈不拢那天的一场官司便宜太多。
另有一件与建筑法规无关、但确实可以起诉的事：雨水。《民商法典》第 1341 条禁止不动产所有人建造使雨水落入相邻财产的屋顶或其他构筑物。
因此，朝着隔壁倾斜又不装水槽的铁皮屋顶，是邻居可以主张权利的事，而不只是让人不快；如果屋顶骨架还伸到了对方土地上方，那就又多了一层越界。
为什么加建部分必须自己站住，而不是绑在老房子上
下面这一半，正是裂缝的来源。
开发商建的联排别墅坐在打到持力层的桩上，所以沉降小、沉降慢。
而常见的加建做法，是在回填土上浇一块混凝土地坪，再立钢柱撑起屋顶。也就是说，它坐在一层还有大量沉降余量的土上，在曼谷及周边府尤其如此，那里的黏土很软。
结果就是：加建部分一直往下走，老房子几乎不动，两者之间的缝每年都在变宽。
让事情更糟的错误，是试图把两者绑起来：往老房子的梁上钻孔植筋，或者把新砌的砖墙和老墙砌成一体。
因为加建部分下沉时不会自己一个人下沉。它会吊在被固定住的那一点上，把老房子的梁或墙一起往下拽，于是原本只是难看的一道缝，变成了您正住着的这栋房子结构上的裂缝。
正确的做法正好相反：给加建部分自己的柱和自己的基础，让它不依赖老房子也能站住，然后在两者之间刻意留出一道缝。
这道缝不是用砂浆填死的，而是用能活动的东西封住，例如一侧固定、另一侧可以滑动的收边板，再配上柔性密封胶。
这样做的好处是：加建部分沉降时，接缝会动，而这正是它存在的意义；您要做的维护是定期检查并更换密封胶，而不是修房子的结构。
请在第一天就接受这个事实：好的加建不是不沉降的加建，而是沉降时不把房子一起带走的加建。
在狭窄后院里给加建打桩
接下来的问题是：要不要打桩来减少沉降。
这完全取决于您打算在上面放什么。
如果只是一个遮阳挡雨的顶棚，加一块薄地坪用来停车或晾衣，那么允许它沉降、把接缝做好，是合理而且便宜得多的选择。
但如果要做一间真正的厨房，有贴砖台面、有砖砌墙、有定制柜，或者要做成两层，沉降会毁掉您刚刚付过钱的一切，那时打桩反而便宜得多。
联排别墅的限制在于后院狭窄、两侧都紧贴邻居。常规打桩机进不来，而且锤击产生的振动本来也有让邻居家开裂的风险。
因此在这种情形下使用的，是用液压千斤顶一节一节压入、逐节接长直至到达所需土层的桩型，它能进入狭小空间，振动也远小于锤击。
要向承包商要到的，是桩长、桩数，以及他们据以判断"已到达持力层"的那个数值，而不是一句"桩已经打好了"。停在半途的桩，只是沉降得稍慢一点而已。
还要注意与围墙、与原基础之间的净距。压桩离墙太近会把墙压歪，所以在确定桩位之前，请让承包商说明他们需要的最小净距。
加建屋顶上必漏的那个部位
新屋顶与原墙面的交接处是漏水的来源，而且几乎总是同一个原因。
工人把屋面板顶到墙上，沿线打一道硅胶，第一天看上去很整齐。
问题是硅胶有寿命。在泰国的烈日下，它几年之内就会变硬、开裂、翘边，一旦翘起，水就顺着那条线直接进来。
正确的做法是用金属收边板，把上缘嵌入墙上开好的凹槽并在槽内密封，让顺墙流下来的水被迫排到屋面上，而不是让一道硅胶成为唯一的防线。
另一点是坡度。铁皮屋顶铺得太平，排水就慢，暴雨还会沿着板与板的搭接处倒灌。这在为了避开老房子二楼窗户而被压低高度的加建上极为常见。
如果屋顶确实必须做低，那就牺牲一点宽度来换坡度，好过铺满之后年年雨季漏水。
另外一定要装水槽，因为除了第 1341 条的问题之外，每天落在同一处的水还会冲刷基础旁的土，反过来加快您本想避免的沉降。
如何逐步找出漏点，见怎样找到屋顶的漏水点。
付定金之前必须和承包商谈定的几件事
- 加建部分有自己的基础，还是把重量压在老房子上？如果答案涉及往原有梁上钻孔，谈话到此为止。
- 与老房子的接缝怎么做？您要的是收边板与密封胶的名称，而不是"抹平整"这样的承诺。
- 桩多长、多少根、凭什么判断已经到位？
- 新墙到地界线还剩多少距离？那面墙上会不会有任何开口？
- 后院还剩几米空地？从新墙量到围墙，不要估。
- 屋面坡度多少、与墙的接缝用什么封、有没有水槽？
- 由谁去区公所或市政办事处报建？如果不报，依据的是哪一条豁免？
请把这七个答案写进合同，而不是在现场口头说定，因为出问题的那天，谈过而没有写下来的事等于从未发生。
如果房子在住宅小区内，还要查一下管理法人的规约。不少小区对加建的高度和颜色有限制，有些还要求先报图审批。这个机构的职责见住宅小区管理法人与公共设施移交。
若您还不确定地界线究竟在哪里（老房子的围墙未必与界桩一致），请在放线定柱位之前先看土地界址测量。
常见问题
联排别墅后院加建要不要申请许可
只要增加了柱或梁，就按需要许可或第 39 条之二报备的改建来处理。第 11 号部颁法规的 5 平方米豁免，仅在不增减柱、梁数量时才成立。
可以一直加建到后围墙吗
第 55 号法规第 36 条要求排屋后方留出不少于 2 米的空地；而贴地界建造的墙必须是实墙，并须取得相邻土地所有人的书面同意。
为什么新墙和老墙分开了
因为老房子坐在打到持力层的桩上，而加建部分通常坐在仍在沉降的回填土上。两者沉降速度不同，差别就出现在接缝处。
要不要把加建牢牢绑在老房子上
不要。它下沉时会把老房子的梁或墙一起拽下去。请把结构分开，中间留一道用柔性材料封住的缝。
加建是不是都要打桩
不是。只做顶棚和薄地坪，允许沉降并把接缝做好就够了；要做固定厨房、砖砌墙或两层，就该打桩，并把桩长与桩数写进合同。
加建屋顶的雨水可以排到隔壁吗
不可以。《民商法典》第 1341 条禁止建造使雨水落入相邻财产的屋顶或构筑物。请装水槽，把水排在自己的地里。
不申请就加建会怎样
动工当天通常没事。它会在邻居投诉、买家银行派估价师、以及理赔时发现受损部分从未申报的那几天回来找您。
总结
- 加建部分与老房子坐在不同的基础上，沉降速度不同，接缝就是差别显现的地方。
- 不要把加建绑在老房子上。分开结构，中间留一道用可活动材料封住的缝。
- 5 平方米的豁免，只在不增减柱、梁数量时才成立。
- 排屋后方须留不少于 2 米空地，整体留空不得少于百分之三十。
- 贴地界的墙必须是实墙，并须取得相邻业主的书面同意。
- 依第 1341 条，屋顶的雨水不得落到邻居的土地上。
- 屋顶与墙的接缝要用嵌入墙槽的收边板，而不是只靠一道硅胶。