少留一米，比想象中难补救，有些情况根本补不回来
如果建筑侵占了法律要求留出的距离，地方主管官员有权下令停工，有权责令改正，改正不了的还可以下令拆除。
拆除并不一定意味着整栋拆掉，而是拆掉侵占的那一部分，往往就是房子的一整个角，或者承重的那根柱子。
不执行拆除命令的，依《建筑控制法》佛历2522年第66条之二，处六个月以下有期徒刑或十万泰铢以下罚金，或者并处，并在违法持续期间按日加罚，每日不超过三万泰铢。
让人紧张的是按日这两个字，因为它不会自己停，要等到拆完为止。
不过在谈罚则之前，更该弄明白的是退缩距离从哪里量起。少留一米的人大多不是想钻空子，只是量错了起点。
退缩距离从道路中心线量起，不是从您家围墙量起
这是最常出错的地方，也正是一栋房子刚好少一米的原因。
依《建筑控制法》佛历2522年制定的第55号部规（佛历2543年）第41条，在宽度不足6米的公共道路附近新建或改建的建筑，建筑线须自该道路中心线退后至少3米。
请把中心线三个字读慢一点。
不是路边，不是围墙，不是您的地界桩，而是那条公共道路的中心线。
假设门前的巷子宽4米，中心线在距您这侧路边2米处。法律要求距中心3米，也就是说建筑还要从路边再往里退1米。
再设想一个人以为距路边3米就够了。他白白让出一米地，浪费但合法。
另一个人以为距路边2米就等于距中心3米，而那条巷子实际只有3米宽而不是4米。这个人就在毫不知情的情况下少了半米。
所以道路宽度是一个要去核实的数字，不是靠眼睛估的。
真正会用到的数字，按建筑高度和道路宽度分
第41条不止一行，它按建筑高度分了情况。
不超过两层且不超过8米的普通建筑：公共道路宽度不足6米时，建筑线自道路中心线退后至少3米。
超过两层或超过8米的建筑：数字随道路宽度变化。
- 道路宽度不足10米：自道路中心线退后至少6米。
- 道路宽度10米至20米：自道路边界退后至少为道路宽度的十分之一。
- 道路宽度超过20米：自道路边界退后至少2米。
请注意后两行把测量起点从道路中心改成了道路边界。
这也是很多人一扫而过、事后记反了的细节。
这正是为什么中途把两层改成三层不只是多加几根柱子梁的事，它换掉了整栋楼适用的规则。
一栋两层的房子，在5米宽的巷子里距中心3米，符合第41条。
同一栋房子加到三层，就需要距中心6米，也就是要再退三米，而房子已经盖起来了，通常做不到。
与邻地边界的距离，完全是另一条规定
两者在同一部规的不同条文里，却常被混为一谈。
第50条讲的是与土地边界的距离，不是与道路的距离，并且按该面墙有没有开口来区分。
设有窗、门、通风口、采光口或阳台的墙面
- 建筑高度不超过9米：距地界不少于2米。
- 建筑高度超过9米但不足23米：不少于3米。
实墙指没有窗、没有门、没有通风口也没有采光口的墙。
高度不超过15米的建筑，其实墙可以更靠近地界，但若要距地界不足50厘米，须取得相邻土地所有人的书面同意。
书面两个字有分量。隔着围墙聊两句不构成本条所说的同意。
而且当年同意的那位邻居，三年后可能把地卖给别人，新来的人没有同意过任何事。
那份同意书不是走过场，它是当年那个人搬走之后唯一还留得下来的证据。
没人想到还有百分之三十的空地
第33条要求住宅建筑保留的空地不得少于其最大一层面积的百分之三十。
这里的空地指没有屋顶、也没有构筑物覆盖的地面。
这一条平时很安静，通常在加建时才浮出水面，因为把后面的厨房加个顶、把车位盖满，占掉的正是法律要求留下的那部分空地。
不少业主认为地是自己的，想盖多少就盖多少。
第33条说不行。
少留一米，实际会发生什么
按实际发生的顺序讲，不是按吓人的程度讲。
第一，地方主管官员下令停工。这项权力在本法第40条，一经发现违法施工即可行使。
工停了，工人停了，机具租金不停。
第二，责令改正。在还能改的情况下，例如二层楼板还没浇，柱线还挪得动。
实际操作就是把已经做好的敲掉，按正确的线重做。
第三，下令拆除，在改不了的情况下。
最常见改不了的情形是结构柱落在侵占线内，因为挪柱子意味着把那一整段结构拆掉。
第四，第65条的罚则：三个月以下有期徒刑或六万泰铢以下罚金，或者并处，违法持续期间按日加罚每日不超过一万泰铢。
第五，拒不执行拆除命令的，适用第66条之二：六个月以下、十万泰铢以下，或者并处，另按日加罚每日不超过三万泰铢。
罚则是一回事。长期真正掏钱的，通常不是罚款。
卖房和贷款时的代价，比罚款更疼
违反退缩距离的建筑，有三个和警察毫无关系的麻烦。
门牌号和永久电力接入会变得困难，因为这些手续跟在合法施工之后，命令一天没销，卷宗就卡在那里。
银行不放贷，或者只批到该有额度的一部分，因为抵押物存在被责令拆除的风险。
银行的估价师天天看这些，把批准图纸和现场实物对照是他们的日常工作。
买家压价，或者直接走人，因为他被要求接手一件没了结的事。
带着律师看文件的买家，一定会在过户之前发现这件事。
那一刻发现的事，从来不会让价格上去。
为什么有人无意中就少留了一米
五个原因能解释大多数情况。
从路边而不是中心线量起，如前所述。这是遥遥领先的首要原因。
以为门前巷子是私人道路，其实它已经因捐让或长期使用而成为公共道路。只要是公共道路，第41条就适用。
道路全线宽度不一致。泰国很多巷子中间窄、巷口宽。在最宽处量一次就套用到整条街，是常见的出错方式。
施工方从原有围墙放线，因为围墙就在那里，量起来更方便。但那道围墙可能早于该地区被划为建筑控制区，所以它的位置并不能证明什么。
中途改设计却不报备。加一层、挪一根柱、把阳台外挑，凡是让建筑变高变宽的改动，都可能改变适用的退缩距离，这与施工与批准图纸不符说的是同一件事。
打桩之前该做的核查，半天就够
现在核查花的是油钱，不核查花的是拆除费。
一，向市政或乡镇行政组织问清道路宽度。不要自己去量，因为公共道路的边界可能比铺装路面更宽。
四米的沥青面不等于四米的道路红线。
二，问清该地区是否已被划为建筑控制区。第55号部规适用于已作出该项公告的地区，未公告的地区规则不同，这与建在建筑控制法之前的老房子讲的是同一个要点。
三，问清当地条例或城市规划有没有更严的要求。部规是下限，地方可以更严，而且不少地方确实更严。
四，要求设计人把退缩距离以数字写进图纸，而不是写一句符合法律规定。
图上的数字是工人放线的依据，也是日后能追溯谁算错了的依据。
五，放线那天亲自到场。请工头指给您看，他用的道路中心线在哪里，量出来是多少。
这个问题只要三分钟，是整个建房过程中最值的三分钟。
如果已经建好才发现少了
先别自己动手拆，也别不吭声。
先弄清少了多少、少在哪个部位。只是屋檐雨棚外挑，和柱线越界，是完全不同的两件事。
下面没有结构支撑的外挑部分，切掉不影响主体。
柱线就难得多。
在命令下来之前，请设计人先做出整改图。带着已经画好的方案去谈，和空手去谈完全不是一回事。
如果现状仍在规定范围内，可申请与实物一致的改建许可。有些情况下错的是文件与实物不符，而不是实物本身违法。
如果命令已经收到，第一件事是看日期。法律给了在规定期限内申诉的权利，而这个期限从收到命令那天起算。
最常见的失误是把命令先收起来，等亲戚有空再看，结果过了期限。
如果问题出在贴近邻地的实墙，先跟邻居谈，再谈别的。书面同意能直接解决这个问题，而其他每一条路都更慢更贵。
常见问题
道路退缩距离从哪里量起
公共道路宽度不足6米时，从道路中心线量起，不是从路边，也不是从自家围墙。第55号部规第41条要求距中心线至少3米。
两层和三层用同一个数字吗
不一样。超过两层或超过8米的建筑，在宽度不足10米的道路上，须距道路中心线至少6米，是原来数字的两倍。
墙面可以离邻居地界多近
设有窗或阳台的墙面，建筑高度不超过9米的，距地界不少于2米。高度不超过15米的建筑的实墙可以更近，但要在50厘米以内，须有相邻土地所有人的书面同意。
只差一点点，主管部门会通融吗
不要把计划建立在这个假设上。地方主管官员有权停工、责令改正和下令拆除，即使差得不多，这些命令一样可以下。
收到拆除命令不执行会怎样
第66条之二规定处六个月以下有期徒刑或十万泰铢以下罚金，或者并处，违法持续期间按日加罚每日不超过三万泰铢。
买到退缩距离不合规的二手房，谁负责
责任附着在建筑上，不附着在卖方的名字上。过户之后收到命令的是买方，所以要在过户之前把批准图纸和现场实物对照清楚，而不是过户之后。
地是我自己的，为什么不能盖满
因为第33条要求住宅建筑保留的空地不少于最大一层面积的百分之三十，空地指没有屋顶和构筑物覆盖的地面。把地块加建盖满，即使地是自己的，也违反这一条。
小结
- 公共道路宽度不足6米时，退缩距离从中心线量起，至少3米。
- 超过两层或超过8米适用另一套数字，道路不足10米宽时要距中心6米。
- 与邻地边界的距离是另一条规定，有开口的墙和实墙标准不同。
- 实墙距地界不足50厘米，须有书面同意。
- 百分之三十的空地要求，对自有土地同样有约束力。
- 后果依次是停工令、改正令，直到拆除令。
- 第65条和第66条之二都有按日累加的罚金，不改正就不停。
- 真正的损失通常是贷不到款和卖不掉房，而不是罚金本身。
- 打桩前向地方主管部门核实道路宽度，半天时间，保住整个工程。