这件事只有三种收场，而第三种是拆
一，改图纸去配已经建成的样子，为既成事实申请批准。
二，改建筑去配图纸，把超出的部分拆掉或改掉。
三，拆除，当已建成的东西根本无法合法化时。
所以整篇文章只归结为一个问题：您的情况属于哪一种。
而答案并不取决于偏离图纸有多大，取决于偏离在哪一项上。
本文讲偏离的分级、哪些还能补救、哪些不能、流程是怎样的，以及即使没有官员上门也会出现的后果。
这件事是怎么被发现的
很多人以为没人来查就什么都不会发生。短期成立，长期不成立。
浮出水面的渠道比想象中多。
- 施工期间的检查，最直接的一条。
- 邻居投诉，尤其是关于退线、遮阳挡风的问题，这在住宅小区里是首要原因。
- 申请门牌号和正式电表时，这套文件会被查阅。
- 卖房时，买家或验房师会把图纸和实物对照。
- 申请贷款时，因为银行按合法部分评估抵押物。
- 下一次加建时，因为必须递交反映现状的新图纸。
最后两条是大家最常撞上的，而且通常发生在急着卖或急着贷的时候，那正是处理这件事最糟糕的时机。
偏离分几级
这一段决定一切，因为并不是每一处差异都同样要紧。
第一级，不触及任何规定的细节差异。
比如挪动室内门的位置、更换饰面材料，或在原有轮廓内把卫生间和储藏室对调。
这类通常通过更新图纸以符合实际即可解决，不算大问题。
第二级，触及规定但仍在允许范围内。
比如建筑面积超过图纸、把停车位加了顶盖，或者把图上是敞开的地方封了起来。
这类仍有出路，只要已建成的部分还在规定允许的范围内，可以申请批准。
第三级，违反了无法通融的规定。
比如越过退线、比法律允许的更靠近界址；超过分区允许的高度；空地率低于最低比例。
这一组没有任何图纸能获批，因为已建成的东西与规定直接冲突。
唯一的路是把建筑退回限制之内，也就是把超出的部分拆掉。
第四级，影响结构与安全。
比如在没有为此设计过的结构上加建一层，或者为了开敞空间拆掉柱子和梁。
这一组最严重，因为它不只是文件问题，房子可能真的不安全，必须先由工程师评估，之后才谈别的。
地方主管人员介入时
佛历 2522 年《建筑控制法》授权地方主管人员在发现违反时，依第 40 条下令停止建造、改建或迁移。
实务上随后通常是：
- 先下令停止该行为。
- 评估已做的部分能否合法化。
- 如果能，会给出在规定期限内申请批准或改正的命令或指引。
- 如果不能，就进入通往拆除的程序。
收到命令后应立刻做的事，是真的停下来。
因为收到停工令后继续施工，会在各个方向上让情况更糟，既在法律上，也在最终必须拆掉的金额上。
同时立刻找负责图纸的建筑师或工程师，判断您的情况属于上面四级中的哪一级，因为那决定了所有可选项。
路径一：改图纸去配实物
只要可行就是最好的一条，也是最容易被忽略的一条，因为大家以为建成了就改不了。
做法是申请改建许可，用新图纸表达实际现状，并由有执业资格的专业人员签署认证。
要有心理准备的是：
- 需要建筑师和工程师重新出图，这有费用。
- 如果增加了面积或结构，可能还要附计算书。
- 主管人员可能设定条件，要求先改掉某些部分才批。
- 需要时间，而且第一次就要递齐。
这条路适用于第一级和第二级，对第三级完全无效。
路径二：改实物去配图纸
把超出图纸的部分拆掉或调整，直到剩下的与获批的图一致。
听着心疼，但很多时候比去为一件根本批不了的事申请补办更快也更便宜。
常见的例子是越过退线的车棚顶。把伸出的部分切回法定距离之内，几天就能了结。
动手拆之前该做的，是让设计人确认到底要拆多少才够，因为没有目标地一路拆下去，等于付两次钱。
路径三：只能拆的时候
无法回避的情形，是已建成的东西与规定的冲突，靠小幅调整无法治愈。
例如整栋建筑沿全长都坐落在退线之内，或者那类建筑在那个分区里本来就不能建。
这种局面下该做的不是拖延，而是把律师和设计人一起找来，看看必须拆除的范围能否缩小。
有时只拆掉违规的那一部分就够了，而尽早弄清这一点能省下很多。
即使没人下令，后果照样出现
不少房子带着偏离住了十年，没有官员敲过门，但影响还是会来。
卖房时，细心的买家会把获批图纸和实物对照，不一致的结果就是压价，或者要求过户前改好。
贷款时，银行按合法部分评估抵押物，没有文件的加建部分可能不计入估值。
火险方面，应当把建筑的真实情况告知保险公司，因为为与申报不符的东西投保，会在理赔时埋下争议。
继承时，接手房子的下一代通常不知道还有未了之事，等到要卖或要翻新才发现。
下一次加建时，必须递交反映现状的图纸，旧问题会和新工程一起浮出来。
怎么预防
- 让监理人定期把图纸和实际施工对照，而不是等完工才对。
- 每一个阶段都拍照，尤其在封墙和浇筑楼板之前，这些证据日后确实有用。
- 施工中要改任何东西，每次都先问设计人，这个改动是否触及规定。
- 对施工方那句以后再改图小心一点，因为承担后果的不是他。
- 许可下来之前不要开工，这正是许多此类案例的源头。
许可流程写在泰国的建筑许可：能不能自己去递件里，分区限制写在城市规划怎样在业主什么都没做的情况下改变地价里。
常见问题
建得和图纸不一样就一定要拆吗
不是。取决于偏离在哪一项上。不触及规定的细节，或仍在允许范围内的，都可以通过申请批准来合法化。
哪一级完全无法补救
与规定直接冲突的，例如越过退线、超过分区允许的高度、空地率低于最低比例，因为没有任何图纸能获批。
收到停工令该先做什么
真的停下来，然后立刻找负责图纸的建筑师或工程师，因为继续施工会在法律上和最终要拆的金额上都让情况更糟。
没人来查，能一直放着吗
短期可以，但它会在卖房、贷款、申请门牌号和下一次加建时浮出来，而那通常正是您最赶时间的时候。
怎么改图纸去配实物
申请改建许可，用新图纸表达实际现状并由有执业资格的专业人员签署认证，适用于仍在规定允许范围内的情形。
施工方说以后能改图，可信吗
要小心，因为有些情况确实能改，有些完全不能，而承担后果的是业主，不是施工方。
会影响火险吗
应把建筑的真实情况告知保险公司，因为为与申报不符的东西投保，理赔时会有争议风险。
怎么预防
让监理定期把图纸和实际对照、在封墙前拍下每个阶段，并在施工中改动任何东西之前先问设计人。
小结
- 只有三种收场：改图纸、改建筑，或者拆。
- 适用哪一种取决于偏离在哪一项上，而不是偏离有多大。
- 与规定直接冲突的，任何图纸都批不了。
- 涉及结构的，必须先由工程师评估，之后才谈别的。
- 收到第 40 条的停工令，就真的停下来并立刻联系设计人。
- 动手拆之前先确认到底要拆多少，免得付两次钱。
- 即使无人下令，它也会在卖房、贷款和下次加建时冒出来。
- 预防靠定期对图和在封墙前拍照。