先说结论：当时合法建成的房子，不会因为法律后来才出台而变成违法
这条原则能让很多老房子的业主立刻松一口气。
佛历 2522 年《建筑控制法》并不是在同一天对全国生效，而是按各地被划定为建筑控制区的时间分别生效。
所以正确的问题不是房子哪一年建的，而是它建在该地区被划定之前还是之后。
在那之前合法建成的建筑，不会被追溯认定为违法。
但有三件事仍然适用于老房子，而那正是大家容易误解的地方。
仍然适用的三件事
一，任何新的改建或加建。
现在动工的部分必须符合现行法律，而不是房子建造年代的法律。
这是最多人出错的地方，以为老房子整栋都被豁免，于是不申请就加建。
事实是：原有建筑受保护，新加建的部分不受保护。
二，处于危险状态的建筑。
法律授权地方主管人员处置不安全的建筑，这是公共安全问题，而不是建于哪一年的问题。
三，改变使用性质。
住宅改成经营场所属于改变使用类别，有它自己的一套要求。
为什么这在买卖时很重要
符合当年法律的老房子，照样可以正常买卖和过户。
把事情弄复杂的是后来加建、又没有任何文件的部分，而住了几十年的房子几乎家家都有。
买家该做的：
- 问清哪些是原有的、哪些是后加的，通常从抹灰颜色、屋顶线条和不连续的地坪标高就能看出来。
- 索要现有的所有文件，包括原始许可和改建许可（如果有）。
- 问地方主管单位该地区何时被划为建筑控制区，这能判断房子是否早于那个时点。
- 请验房师重点看加建部分的结构，因为自建的部分往往并未按真实荷载设计。
与获批图纸不符的问题，写在建得和获批图纸不一样，还能补救到什么程度里。
常见问题
没有建筑许可的老房子违法吗
如果它在该地区被划为建筑控制区之前就合法建成，就不会被追溯认定为违法。要回答的问题是该地区何时被划定。
建筑控制法是全国同时生效的吗
不是。它按各地被划定为建筑控制区的时间分别生效，所以必须逐地区去问地方主管单位。
老房子整栋都被豁免吗
不是。原有建筑受保护，但任何新加的部分都必须符合现行法律。
老房子加建需要申请吗
需要，因为新动工的部分适用现行法律，而不是房子建造年代的法律。
老房子破败得厉害，官方能管吗
能。法律允许对可能构成危险的建筑采取措施，这关乎安全，而不是建造年份。
能把住宅改成店铺吗
不能自动改。那属于改变使用类别，有自己的一套要求，还要核查城市规划。
没有许可的老房子能卖吗
能卖，但买家和银行会索要文件，尤其是后加建的部分，所以要提前准备好说明和现有材料。
怎么知道该地区何时被划为建筑控制区
问当地市镇或乡行政组织，他们能回答，而这也是本文所有问题的起点。
买老房子之前该做什么
分清原有与加建、索要现有文件、向地方问清划定日期，并请验房师特别检查加建部分的结构。
小结
- 在所在地区被划定之前合法建成的建筑，不会被追溯认定为违法。
- 该法并非全国同时生效，要逐地区询问。
- 原有建筑受保护，新加建的部分不受保护。
- 处于危险状态的建筑，无论年代都可以被处置。
- 住宅改经营属于改变使用类别，有自己的要求。
- 买卖时的问题通常出在加建部分，而不是原有的房子。