订了公寓却贷不下来，订金还能拿回来吗
原则上可以，前提是公寓（区分所有权房）的预订。因为佛历2567年《合同委员会关于将带预订的公寓销售业务列为受管控合同业务的公告》禁止经营者写入没收订金的条款，除非消费者一方违约；而银行不批贷款，并不是您违约。但如果买的是小区独栋住宅或二手房，答案主要取决于合同里写了什么。
这两段之间的差别，正是为什么处境相同的两个人结果不同，而多数买家在钱转出去之前从来没听说过这件事。
为什么这件事本周又成了新闻
泰国房地产信息中心在2026年9月3日刊发文章，称市场遇到了新的陷阱：卖得掉，却过不了户。文中引述一家开发商高管的说法：销售额仍然超额完成，而产权过户的数量远低于目标。文章列出的原因是经济与购买力、贷款获取受限，以及长期而言的出生率下降。
这里需要展开说明，因为在这个行业里，“销售”和“过户”不是同一个数字。
销售指客户已经预订并签了买卖合同的套数，开发商当即计入业绩。过户指已经在土地厅完成产权登记的套数，那才是大额资金真正到达卖方的时刻。而在这两点之间，夹着买家向银行申请贷款、等待批复的那一步。
所以当销售高而过户低，意味着有大量的人走到一半就走不下去了。站在开发商的角度，那是没有按计划到账的现金流；而站在每一位买家的角度，那是一笔已经交出去、还不知道能不能拿回来的钱。
市场哪些部分回暖了、哪些还没有，见泰国楼市回暖了吗。
被统称为“订金”的三笔不同的钱
在回答能不能拿回来之前，得先弄清您付的到底是哪一笔，因为法律对这三笔钱的处理并不相同，而实务中卖方常常混着叫，买家根本分不出来。
| 款项 | 什么时候付 | 作用是什么 |
|---|---|---|
| 预订金 | 决定要这一套的当天，签买卖合同之前 | 在细节还在谈的期间，把这套房锁住不卖给别人 |
| 定金 | 签合同时 | 履约担保，也是法律确实允许在给付方有过错时没收的那一笔 |
| 首付款 | 签约后分期支付，直至过户日 | 购房款本身的一部分，并不是任何担保 |
为什么要分清？因为一旦出事，卖方会说订金依合同没收，而实际上您付的那笔钱可能早已被记作两三期首付款了，那完全是另一回事。首付款是提前支付的房价，不是担保。要把它扣下，需要解释的东西比扣下一笔预订金多得多。
用得上的建议是：每一张收据都留好，并且看收据上写的是什么，而不是看销售人员嘴里怎么叫它。
2567年这份公告改变了什么
合同委员会于2024年8月30日发布该公告，2024年10月3日刊登于政府公报，自公布之日起满120日生效，因此在2025年初正式实施。消费者保护委员会办公室在2025年2月初就已经开始比照该公告检查经营者的预订合同。
与买家直接相关的内容如下：
- 不得约定经营者可以全部或部分没收预订金，除非消费者一方违约。这是核心。因为过去的预订合同常常只用一行字写着：未在期限内签订合同即没收订金，完全不问原因。
- 不得单方面把预订金转为定金或首付款，这原本正是绕开上一条的办法：把这笔钱改个名字，然后说可以没收。
- 不得就预订权的转让向他人收取手续费。
- 不得未经书面通知即解除合同，除非消费者在实质条款上违约。
- 合同须以泰文书写，字号不小于2毫米、每英寸不超过11个字符，一式两份，签署后须立即将其中一份交付消费者。
最后一条听起来只是形式，实际上比看上去重要得多。因为争议发生时最常见的问题，就是买家手里根本没有合同：售楼处把两份都收走了，说回头再送来，然后就没有然后了。
那么贷款被拒属于哪一种情形？公告禁止没收，除非消费者违约，于是问题变成：银行拒贷算不算消费者违约。就其性质而言并不算，因为是否批贷是银行的裁量，不是买家做了或没做什么。因此，以贷款未获批准为由没收预订金的条款，与这份公告相抵触。
这一点要说得坦白：公告是以一般性的禁止条款写的，即除消费者违约外不得没收，并没有把“贷款被拒”单独列为一种情形。因此“贷不下来就该退钱”这个结论，是把该禁止条款对照事实读出来的，而不是直接引用公告里的原话。如果真的遇上而卖方不肯退，请拨打消保委热线1166咨询，不收费用，并把您那一份合同拿在手上。
那小区住宅和二手房呢
上面这份2567年公告适用于带预订的公寓销售，并不涵盖购买小区独栋住宅或向个人业主购买二手房。后两种情形回到《民商法典》的一般规则。
第378条就定金作出规定：在没有另行约定的情况下，
- 履行债务时予以返还，或充作部分价款；
- 若给付定金的一方不履行债务，或因其应负责的情形致使履行不能，则予以没收；
- 若收受定金的一方不履行债务，或因其应负责的情形致使履行不能，则应予返还。
要仔细读的是“在没有另行约定的情况下”这句。它意味着上述三条只是默认规则，当事人完全可以用合同写在它上面。如果合同明确写着贷款未获批准即没收，该约定在法律的一般界限内是有效力的。这才是订公寓与买住宅之间真正的差别：公寓预订有消保委公告把这项写条款的自由拿掉了，而买住宅那份自由还在。
换成实际的说法就是：如果您正要为一栋住宅付订金，保护您的不是法条，而是签字之前请对方补写进合同的那一句话。
付钱之前值得要求写进去的那句话
要求写入一项条件：若买方向金融机构申请贷款而未获批准，卖方应在约定的天数内退还预订金及已支付的全部款项，买方出示银行的书面拒贷通知作为凭证。
这句话里需要钉死的细节：
- 要申请几家银行。卖方通常希望申请两到三家才算贷款失败，这个要求是合理的。一开始就把数字谈定，好过日后争执。
- 多少天之内，买方申请的期限和卖方退款的期限都要写。
- 退多少。全额，还是扣除某些列明的项目。要扣就必须逐项列出，不能含糊地写“手续费用”。
- 用什么凭证。银行的书面拒贷通知是可以申请开具的文件，写明用这一份，免得日后被无止境地追加要材料。
如果卖方不肯把这句话写进去，这本身就是一条信息。
付钱之前该做的事
- 先拉一份自己的征信报告。在部分银行和国家征信公司的营业点都可以自行申请，费用几百泰铢，而它能提前告诉您问题出在哪，远好过等银行拒绝时才知道。
- 预订之前先做贷款预审。许多银行会给出一个初步额度。它对银行没有约束力，但能让您知道自己看的房子是不是在可及的价位区间。
- 审批期间不要新增负债。栽在这一条上的人最多。等待期间供车、办分期或新开一张信用卡，都会改变您的负债收入比，原本能过的申请就过不了了。
- 审批期间不要换工作，道理相同。在职年限是银行会看的一项。
- 要预留评估价低于成交价的余地。银行按自己的评估价放贷，而不是按您与卖方谈好的价格，中间的差额得您自己拿现金补上。各家银行估价不一致的原因，见为什么同一套房子各家银行估价不同。
- 买二手公寓要问清欠缴的物业费。公寓过户需要管理处出具的无欠费证明，若原业主还欠着，即便贷款已批，过户当天也走不下去。详见公寓物业费欠缴的后果。
从做预算到过户日的完整流程见首套房购房指南，过户日本身见在土地厅办理房屋过户。
如果已经被拒贷，按这个顺序做
- 向银行取得书面的拒贷通知。不要只接受电话告知。这份文件是后续每一步的起始证据。
- 把自己的合同再读一遍，看它对贷款未获批准是怎么写的，也看您付的钱在收据上被称作什么。
- 用挂号信附回执寄出书面催告，写明金额、付款日期、理由和退款期限。回执就是对方已收到的证据。
- 向消保委热线1166投诉，或通过其在线投诉系统。不收费用，而且经营者对此的反应通常比多数人以为的快。
- 仍未解决就作为消费者案件起诉。依佛历2551年《消费者案件审理法》第18条，消费者免缴诉讼费用，也就是说手里没有诉讼费也照样可以起诉。
如果在找证件已核验过的住宅或排屋，可看在售住宅与在售排屋；若这段期间需要租房，可看出租公寓。
常见问题
订了公寓却贷不下来，预订金能退吗
原则上能。佛历2567年《合同委员会公告》禁止没收预订金，除非消费者违约，而银行拒贷并不是买家违约。卖方若不退，可向消保委热线1166投诉。
这份公告也管小区住宅吗
不管。2567年公告适用于带预订的公寓销售业务；购买小区独栋住宅或二手房，回到一般规则和合同的约定。
预订金、定金和首付款有什么区别
预订金是签约前锁住房源的钱；定金是履约担保，法律确实允许在给付方有过错时没收；首付款是提前支付的房价的一部分，并不是担保。
第378条对定金是怎么规定的
在没有另行约定时：履行时返还或充作部分价款；给付方不履行则没收；收受方不履行则应返还。
“在没有另行约定的情况下”为什么重要
因为它意味着第378条只是默认规则，合同可以写在它上面。买住宅以合同为准；而公寓预订有公告把这项自由拿掉了。
付钱前该往合同里加什么
加一条：贷款未获批准时，已付款项在约定天数内全额退还，凭银行书面拒贷通知办理，并写明须申请几家银行以及要扣除的具体项目。
什么会让本来能批的申请变成被拒
审批期间新增负债，例如供车或新开信用卡；以及审批期间换工作。两者都会改变银行考量的负债收入比与在职年限。
被拒贷后第一件事做什么
向银行取得书面拒贷通知，因为这份文件是索回款项以及此后每一步投诉的起始证据。
总结
- 2026年9月3日的报道指出，市场卖得掉却过不了户，因为大量买家卡在贷款这一步。
- 销售与过户是两个数字，中间夹着可能通不过的贷款申请。
- 订公寓而贷款被拒，原则上应当退款，因为2567年公告除消费者违约外禁止没收。
- 该公告适用于公寓，不涵盖小区住宅与二手房，后者取决于合同。
- 关于定金的第378条只是默认规则，合同可以覆盖，因为它以“在没有另行约定的情况下”开头。
- 预订金、定金、首付款是三笔不同的钱，以收据为准，而不是以销售人员的叫法为准。
- 付钱前要求写入拒贷退款条款，审批期间不要新增负债、不要换工作。