买卖预约合同，先读哪几条
在读别的之前先读这三条：贷款条件、过户日期以及延期怎么办、过户当天的费用如何分担。这三条是您的钱真正易手的地方，其余的都是随之而来的细节。
买卖预约合同不是买卖本身，它是关于将来买与卖的承诺。不动产的买卖只在土地局办理过户登记的那一刻真正发生。从签约到过户之间的那段时间，几乎所有问题都出在那里，而这份合同管的正是那段时间。
贷款条件是买方最重要的一条
多数买家要贷款，而银行是与您的合同无关的第三方。银行不批，您就过不了户；如果合同对此只字未提，过不了户就成了您违约，也就打开了没收定金的大门。
必须写进去的那句话是：若买方未能在约定期限内取得金融机构的贷款批准，合同即行解除，卖方返还定金及已支付的全部款项，双方互不追究损害赔偿。
这句话之后还有三个细节。要向几家银行申请，卖方通常要求至少两到三家，以免买方只随便申请一家就说没批下来。用什么作为证明，应当是银行的书面结果通知，而不是口头转述。以及期限，应当留得宽裕，因为审批要好几周，而且惯常比所有人预期的都慢。
人们最容易漏掉的情形，是银行批了但额度低于申请金额，这比直接拒绝更常发生。只写"未获批准"的条款覆盖不了它，要写成也包括批准额度低于所载金额的情形。各家银行为什么给出不同额度，见为什么银行对同一套房估价不同。
定金和首付不是同一笔钱
这两个词被混着用，用到人们以为它们是一回事，但法律效果不同。定金是为证明合同存在并担保合同履行而交付的；首付则是预先支付的部分价款。
差别在出问题时显现。交付定金的一方违约，收取定金的一方有权没收。而如果收取定金的一方自己违约，法律规定应当返还定金。
这里就是流传最广的误解所在。很多人相信卖方违约就必须自动双倍返还定金。事实是，双倍返还是写进合同里的约定，而不是法律自动产生的后果。
所以该做的事很直接：翻开您的合同，看有没有这一条。如果没有，就要求加上。因为没有这一条，卖方违约时您拿回的只是自己的钱，这并不补偿失去的时间和机会。要求把双方的责任写得对等，真心想卖的卖家很少会拒绝。
过户日期，以及延期怎么办
多数合同都写了过户日期，而很多都没写延期了怎么办，这个空白产生的纠纷最多。因为过户日期挪动是常事：可能来自银行、来自土地局，也可能来自谁都控制不了的事情。
该写的是：可以延多少天而不算违约、需要提前多久以何种方式通知，以及宽限期过了仍然办不成会怎样。对双方都算公道的数字通常是十五到三十天，取决于贷款是否已经落定。
还有一句值得加上：双方都有义务按约定的时间到土地局，无正当理由不到场的一方视为违约。这一句让"不到场"成为有后果的事，而不是一方悄然消失、另一方毫无办法。
过户当天的费用，谁付什么
这一条很短，却价值六位数。没写进去，它就会变成过户当天在柜台前的争吵，而那时双方都已经没有谈判余地了。
| 项目 | 通常做法 | 要写明的内容 |
|---|---|---|
| 过户费 | 通常各半 | 把分担比例写成数字，并写明按评估价计算 |
| 特种商业税或印花税 | 卖方承担 | 写明由卖方全额缴纳 |
| 预扣所得税 | 卖方承担 | 也要写上，因为卖方往往没有算过这笔 |
| 抵押登记费 | 买方承担 | 只在买方贷款时才涉及 |
| 拖欠的物业费 | 卖方在过户前结清 | 写明卖方须在过户当天出具无欠费证明 |
目前有优惠：不超过 700 万泰铢的住宅，过户费与抵押登记费按条件降至 0.01%，有效期到 2570 年 6 月 30 日，这让上表中的数字变化很大。具体条件见延长至 2570 年的过户费与 LTV 措施。
签字之前，逐行核对现实
签字之前，把合同上写的和真实文件逐行核对。这三十分钟的功夫，能挡掉最难补救的那些问题。
- 卖方姓名与地契上是否一致。不一致就必须有合法的授权委托书，而且您至少应当见到真正的业主一次。
- 地契号、地号和面积是否对得上。要一份地契复印件来核对，而不是相信合同里打的字。
- 地契上有没有负担。抵押、地役权、查封。地契背面会记载。如果有抵押，要写明卖方在过户当天涂销。
- 哪些含在售价里、哪些不含。空调、固定家具、窗帘、热水器，都列成附件清单并配照片。交房当天空调不见了的纠纷，发生的频率比应有的高得多。
- 交付时的状况。写明按签约当日所见的状况交付，并把每个房间的照片附上，双方签字确认。
买二手房要在签字之前认真验房，而不是签完再验，因为签字之后您的谈判力会大幅下降。要看什么见买二手房的结构风险与隐性成本；付钱之前核查土地见买地之前先在线核查土地信息。
没写成书面也能约束，但很难强制执行
常有人问，口头谈好并且已经转了钱，算不算数。在双方之间是算数的，但要起诉强制对方履行，需要三者之一：有应负责任一方签名的书面证据、已交付定金，或者已部分履行。
实务上这意味着：转账凭证上注明这笔钱是什么名目、针对哪一处房产，分量比人们以为的重；而什么都不注明地把钱转过去，是应当避免的做法。
但"有足够证据可以起诉"和"有一份写清楚的合同"是两回事。前者让您能上法庭，后者让您不必去。
如果卖方中途变卦
这会发生，尤其在价格上行的时候。有些卖方在与您签约之后遇到出价更高的买家。您能做什么，取决于合同怎么写，以及您在第一天做了什么。
一条路是要求继续履行，也就是起诉强制过户。这耗时间，但如果您真的想要那套房产，它是最直接的一条。另一条是解除合同、取回款项并按合同约定索赔，这又回到上面说的双倍返还那一点。
很有帮助的一件事，是把合同事实向土地局登记备案，这样任何去查地契的第三方都会看到已有合同存在。并非每种情形都能办，也有它自己的程序，但在金额高、签约到过户间隔长的情况下，一开始就该向律师或办事人员问清楚。
值得每次都要求加上的五句话
卖方或开发商准备的标准合同，多是站在他们那一侧写的，这本身没有错，但意味着您得自己开口要。以下五条，要了通常都能拿到。
- 若贷款未获批准或批准额度低于所载金额，合同解除并全额退款。
- 卖方保证过户时该房产不存在任何负担与权利瑕疵，并将在过户当天涂销抵押。
- 卖方保证不存在拖欠的物业费、水电费或税款，并在过户当天出具证明。
- 买方有权在过户前不少于三天再次入内查验房产状况。
- 双方违约的责任要对称书写，而不是只规定买方违约的情形。
第四条比看上去有用得多，因为等待过户期间空置的房子什么都可能发生：渗漏、东西丢失、状况改变。您应当在钱易手之前看到那个状况，而不是之后。
常见问题
买卖预约合同和买卖有什么区别
预约合同是关于将来买与卖的承诺；不动产买卖在土地局登记过户时才真正发生。两者之间的那段时间，正是这份合同所管的。
贷款没批下来，定金能拿回吗
取决于合同有没有写。没有贷款条件的话，办不成过户可能被视为买方违约并没收定金。要把这一条写清楚，并涵盖批准额度低于申请金额的情形。
卖方违约必须双倍返还定金吗
法律规定收取定金一方违约时应返还定金；返还的同时再赔付一笔等额款项，是需要写进合同的约定，不会自动产生。
定金和首付有什么不同
定金是证明合同存在并担保履行的；首付是预先支付的部分价款。出问题时的效果不同。
口头谈好并转了钱，算数吗
在双方之间算数，但要强制执行需要有签名的书面证据、已交付定金，或已部分履行。请在转账凭证上注明名目和对应房产。
过户日期可以改吗
合同允许就可以。要写明可以延多少天不算违约、需要怎样通知，以及宽限期过后会怎样。
空调和家具含在价里吗
写了才含。请附上带照片的清单，因为交房当天东西不见了的纠纷很常见。
卖方转手卖给别人了怎么办
可以起诉强制过户，或者解除合同、取回款项并按约定索赔。金额高、等待期长的情况下，一开始就问清楚向土地局登记备案的事。
总结
- 先读三条：贷款条件、过户日期与延期、费用分担。
- 贷款条款必须涵盖批准额度低于申请金额，而不只是被拒。
- 定金与首付在出问题时效果不同，要分开写清楚。
- 双倍返还定金是合同约定，不是法律自动结果，要翻开合同确认有没有。
- 写明过户可延多少天，以及一方不到场会怎样。
- 签字前把卖方姓名、地契号、面积和背面的负担与真实文件核对。
- 把含在售价里的物品做成带照片的附件清单。
- 争取在过户前再次入内查验的权利。