จองคอนโดไว้แล้วกู้ไม่ผ่าน ได้เงินจองคืนไหม
โดยหลักได้ ถ้าเป็นการจองห้องชุด เพราะประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ห้ามผู้ประกอบธุรกิจใส่ข้อสัญญาที่ให้ริบเงินจอง เว้นแต่ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญา และการที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อไม่ใช่การที่คุณผิดสัญญา แต่ถ้าเป็นบ้านจัดสรรหรือบ้านมือสอง คำตอบขึ้นกับสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญาเป็นหลัก
ความต่างระหว่างสองย่อหน้านี้คือเหตุผลที่คนสองคนเจอสถานการณ์เดียวกันแต่ได้ผลไม่เหมือนกัน และเป็นเรื่องที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้จนกระทั่งเงินออกจากบัญชีไปแล้ว
ทำไมเรื่องนี้กลับมาเป็นข่าวสัปดาห์นี้
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยแพร่ข่าวเมื่อวันที่ 3 กันยายน 2569 หัวข้อว่าตลาดกำลังเจอกับดักใหม่ คือขายได้แต่โอนไม่ได้ โดยอ้างถึงผู้บริหารของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งที่ระบุว่ายอดขายยังทำได้เกินเป้า แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าเป้าอยู่มาก สาเหตุที่ข่าวระบุไว้คือภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อ ข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ และในระยะยาวคือโครงสร้างประชากรที่เด็กเกิดน้อยลง
ตรงนี้ต้องอธิบายเพิ่ม เพราะคำว่ายอดขายกับยอดโอนในธุรกิจนี้ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน
ยอดขาย คือจำนวนที่ลูกค้าจองและทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้แล้ว ถือเป็นตัวเลขที่โครงการนับเป็นผลงานการขายทันที ส่วนยอดโอน คือจำนวนที่ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเสร็จสิ้นแล้ว ซึ่งเป็นจุดที่เงินก้อนใหญ่จริง ๆ เข้ากระเป๋าผู้ขาย ระหว่างสองจุดนี้มีขั้นตอนที่ผู้ซื้อต้องยื่นกู้กับธนาคารและได้รับอนุมัติ
เมื่อยอดขายสูงแต่ยอดโอนต่ำ แปลว่าคนจำนวนมากเดินมาถึงกลางทางแล้วไปต่อไม่ได้ ในมุมของโครงการมันคือกระแสเงินสดที่ไม่เข้ามาตามแผน แต่ในมุมของผู้ซื้อแต่ละคน มันคือเงินก้อนหนึ่งที่วางไปแล้วและกำลังลุ้นว่าจะได้คืนหรือไม่
ภาพรวมของตลาดว่าฟื้นตรงไหนและยังไม่ฟื้นตรงไหน อยู่ใน ตลาดบ้านไทยปี 2569 ฟื้นหรือยัง
เงินสามก้อนที่คนเรียกรวมกันว่าเงินจอง
ก่อนจะตอบว่าได้คืนไหม ต้องแยกให้ออกก่อนว่าเงินที่จ่ายไปเป็นก้อนไหน เพราะกฎหมายปฏิบัติกับสามก้อนนี้ไม่เหมือนกัน และในทางปฏิบัติผู้ขายมักเรียกรวม ๆ กันจนผู้ซื้อแยกไม่ออก
| ก้อนเงิน | จ่ายตอนไหน | หน้าที่ของมัน |
|---|---|---|
| เงินจอง | วันที่ตัดสินใจเอาห้องนั้น ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย | กันห้องไว้ไม่ให้ขายให้คนอื่นระหว่างที่ยังคุยรายละเอียดกันอยู่ |
| เงินมัดจำ | ตอนทำสัญญา | เป็นหลักประกันว่าจะปฏิบัติตามสัญญา และเป็นสิ่งที่กฎหมายให้ริบได้ถ้าผู้วางเป็นฝ่ายผิด |
| เงินดาวน์ | ผ่อนเป็นงวดหลังทำสัญญา จนถึงวันโอน | เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขาย ไม่ใช่หลักประกัน |
ที่ต้องแยกให้ออกเพราะเวลาเกิดเรื่อง ผู้ขายมักบอกว่า "เงินจองริบได้ตามสัญญา" ทั้งที่เงินก้อนที่คุณจ่ายไปอาจถูกนับเป็นเงินดาวน์ไปแล้วสองสามงวด ซึ่งเป็นคนละเรื่องกันโดยสิ้นเชิง เงินดาวน์คือเงินค่าบ้านที่จ่ายล่วงหน้า ไม่ใช่หลักประกัน การจะริบมันจึงต้องอธิบายได้มากกว่าการริบเงินจอง
คำแนะนำที่ใช้ได้จริงคือ เก็บใบเสร็จทุกใบและดูว่าใบเสร็จเขียนว่าอะไร ไม่ใช่ดูว่าพนักงานขายเรียกมันว่าอะไร
ประกาศ สคบ. ปี 2567 เปลี่ยนอะไรไปบ้าง
คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาออกประกาศ เรื่อง ให้ธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ประกาศ ณ วันที่ 30 สิงหาคม 2567 ลงราชกิจจานุเบกษาวันที่ 3 ตุลาคม 2567 และมีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 120 วันนับแต่วันประกาศ ซึ่งทำให้เริ่มบังคับใช้จริงในช่วงต้นปี 2568 และ สคบ. ได้ลงตรวจสัญญาจองของผู้ประกอบธุรกิจตั้งแต่ต้นเดือนกุมภาพันธ์ 2568
สาระที่กระทบผู้ซื้อโดยตรงมีดังนี้
- ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้ผู้ประกอบธุรกิจริบเงินจองทั้งหมดหรือบางส่วน เว้นแต่ผู้บริโภคเป็นฝ่ายผิดสัญญา ข้อนี้คือหัวใจ เพราะเดิมสัญญาจองจำนวนมากเขียนสั้น ๆ ว่าหากไม่ทำสัญญาภายในกำหนดให้ริบเงินจอง โดยไม่สนใจว่าเพราะอะไร
- ห้ามเปลี่ยนเงินจองเป็นเงินมัดจำหรือเงินดาวน์โดยฝ่ายเดียว ซึ่งเป็นวิธีที่เคยใช้เลี่ยงข้อบนได้ คือเปลี่ยนชื่อเรียกเงินก้อนนั้นแล้วบอกว่าริบได้
- ห้ามคิดค่าธรรมเนียมจากการโอนสิทธิการจอง ให้กับคนอื่น
- ห้ามบอกเลิกสัญญาโดยไม่บอกกล่าวเป็นหนังสือ เว้นแต่ผู้บริโภคผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
- สัญญาต้องทำเป็นภาษาไทย ตัวอักษรไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร และไม่เกิน 11 ตัวอักษรต่อหนึ่งนิ้ว ทำเป็นสองฉบับ และต้องส่งมอบให้ผู้บริโภคทันทีที่ลงนาม
ข้อสุดท้ายฟังดูเป็นเรื่องรูปแบบ แต่มันสำคัญกว่าที่คิด เพราะปัญหาที่พบบ่อยที่สุดเวลามีข้อพิพาทคือผู้ซื้อไม่มีสัญญาอยู่ในมือ พนักงานขายเก็บไปทั้งสองฉบับแล้วบอกว่าเดี๋ยวส่งให้ทีหลัง แล้วก็ไม่ได้ส่ง
แล้วกรณีกู้ไม่ผ่านเข้าข่ายไหน ประกาศห้ามริบเงินจอง เว้นแต่ผู้บริโภคผิดสัญญา ประเด็นจึงอยู่ที่ว่าการที่ธนาคารปฏิเสธสินเชื่อถือเป็นการที่ผู้บริโภคผิดสัญญาหรือไม่ ซึ่งโดยสภาพแล้วไม่ใช่ เพราะการอนุมัติสินเชื่อเป็นดุลพินิจของธนาคาร ไม่ใช่สิ่งที่ผู้ซื้อทำหรือไม่ทำ ข้อสัญญาที่เขียนให้ริบเงินจองเพราะกู้ไม่ผ่านจึงขัดกับประกาศฉบับนี้
ตรงนี้ขอให้ตรงไปตรงมา ประกาศเขียนเป็นข้อห้ามในรูปแบบทั่วไปว่าห้ามริบเว้นแต่ผู้บริโภคผิดสัญญา ไม่ได้เขียนคำว่ากู้ไม่ผ่านเอาไว้เป็นรายกรณี การสรุปว่ากู้ไม่ผ่านแล้วต้องคืนจึงเป็นการอ่านตัวข้อห้ามนั้นประกอบกับข้อเท็จจริง ไม่ใช่การอ้างถ้อยคำในประกาศตรง ๆ ถ้าเจอกรณีจริงและผู้ขายไม่ยอมคืน ให้โทรปรึกษาสายด่วน สคบ. 1166 ซึ่งไม่มีค่าใช้จ่าย และให้ถือสัญญาฉบับของคุณไว้ในมือด้วย
แล้วบ้านจัดสรรกับบ้านมือสองล่ะ
ประกาศฉบับปี 2567 ที่พูดถึงข้างบนใช้กับการขายห้องชุดที่มีการจอง คือคอนโด ไม่ได้ครอบคลุมการซื้อบ้านจัดสรรหรือบ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรง สองกรณีหลังนี้จึงกลับไปอยู่ใต้หลักทั่วไปของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 378 วางหลักเรื่องมัดจำไว้ว่า ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ให้เป็นดังนี้
- ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วน เมื่อมีการชำระหนี้
- ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ
- ให้ส่งคืน ถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์ที่ฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ
คำที่ต้องอ่านให้ดีคือ "ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น" แปลว่าหลักสามข้อนี้เป็นค่าตั้งต้นที่คู่สัญญาเขียนทับได้ ถ้าสัญญาระบุชัดว่ากู้ไม่ผ่านให้ริบ ข้อตกลงนั้นก็มีผลในกรอบทั่วไปของกฎหมาย นี่คือความต่างที่แท้จริงระหว่างการจองคอนโดกับการซื้อบ้าน การจองคอนโดมีประกาศ สคบ. ตัดอิสระในการเขียนสัญญาข้อนี้ทิ้ง ส่วนการซื้อบ้านยังเขียนกันได้
ผลในทางปฏิบัติคือ ถ้าคุณกำลังจะวางเงินจองบ้าน สิ่งที่คุ้มครองคุณไม่ใช่กฎหมาย แต่คือประโยคที่คุณขอให้เขาเขียนเพิ่มลงไปในสัญญาก่อนเซ็น
ประโยคที่ควรขอให้เขียนไว้ก่อนวางเงิน
ขอให้ระบุเป็นเงื่อนไขในสัญญาว่า หากผู้ซื้อยื่นขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินแล้วไม่ได้รับอนุมัติ ผู้ขายจะคืนเงินจองและเงินที่ชำระมาแล้วทั้งหมดภายในกำหนดวันที่ระบุไว้ โดยผู้ซื้อจะแสดงหนังสือปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเป็นหลักฐาน
รายละเอียดที่ควรมีในประโยคนั้น
- ยื่นกี่ธนาคาร ผู้ขายมักขอให้ยื่นอย่างน้อยสองถึงสามแห่งก่อนถือว่ากู้ไม่ผ่าน ซึ่งเป็นข้อเรียกร้องที่สมเหตุสมผล ตกลงตัวเลขให้ชัดตั้งแต่แรกดีกว่ามาเถียงกันทีหลัง
- ภายในกี่วัน ทั้งกำหนดเวลาที่ผู้ซื้อต้องยื่นกู้ และกำหนดเวลาที่ผู้ขายต้องคืนเงิน
- คืนเท่าไร คืนทั้งหมดหรือหักค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ถ้าจะหักต้องระบุรายการ ไม่ใช่เขียนลอย ๆ ว่าหักค่าดำเนินการ
- หลักฐานแบบไหน หนังสือปฏิเสธจากธนาคารเป็นเอกสารที่ขอได้ ให้ระบุไว้ว่าใช้อันนี้ จะได้ไม่มีการเรียกเอกสารเพิ่มไปเรื่อย ๆ
ถ้าผู้ขายไม่ยอมเขียนเงื่อนไขนี้ นั่นก็เป็นข้อมูลอย่างหนึ่ง
ทำอะไรก่อนวางเงินจอง
- ตรวจเครดิตบูโรของตัวเองก่อน ขอรายงานได้ด้วยตัวเองที่ธนาคารบางแห่งและที่ทำการของบริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติ ค่าใช้จ่ายหลักร้อย และมันบอกล่วงหน้าได้ว่าจะมีปัญหาตรงไหน ดีกว่าไปรู้ตอนธนาคารปฏิเสธ
- ขอพรีแอปพรูฟก่อนจอง ธนาคารหลายแห่งประเมินวงเงินเบื้องต้นให้ก่อนได้ ตัวเลขนั้นไม่ผูกพันธนาคาร แต่ทำให้คุณรู้ว่ากำลังเล็งบ้านในช่วงราคาที่เป็นไปได้หรือไม่
- อย่าก่อหนี้ใหม่ระหว่างรออนุมัติ ข้อนี้ทำคนตกม้าตายเยอะที่สุด ผ่อนรถ ผ่อนมือถือ หรือเปิดบัตรใหม่ระหว่างรอ ทำให้ภาระหนี้ต่อรายได้เปลี่ยนไปและใบสมัครที่เคยผ่านกลายเป็นไม่ผ่าน
- อย่าเปลี่ยนงานระหว่างรออนุมัติ ด้วยเหตุผลเดียวกัน อายุงานเป็นตัวแปรที่ธนาคารดู
- เผื่อไว้ว่าราคาประเมินอาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย ธนาคารให้กู้ตามราคาประเมินของเขา ไม่ใช่ตามราคาที่คุณตกลงกับผู้ขาย ส่วนต่างตรงนั้นคุณต้องมีเงินสดเติม เหตุผลที่แต่ละธนาคารประเมินไม่เท่ากันอยู่ใน ทำไมธนาคารประเมินบ้านหลังเดียวกันไม่เท่ากัน
- ถ้าเป็นคอนโดมือสอง ถามเรื่องค่าส่วนกลางค้างชำระ เพราะการโอนห้องชุดต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคล ถ้าเจ้าของเดิมค้างอยู่ วันโอนจะเดินต่อไม่ได้แม้สินเชื่อจะอนุมัติแล้ว รายละเอียดอยู่ใน ค้างค่าส่วนกลางคอนโดแล้วเกิดอะไรขึ้น
ขั้นตอนตั้งแต่วางงบจนถึงวันโอนแบบเต็ม ๆ อยู่ใน คู่มือซื้อบ้านหลังแรก และรายละเอียดวันโอนที่สำนักงานที่ดินอยู่ใน โอนบ้านและคอนโดที่สำนักงานที่ดิน
ถ้ากู้ไม่ผ่านไปแล้ว ทำตามลำดับนี้
- ขอหนังสือปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษร อย่ารับแค่คำบอกทางโทรศัพท์ เอกสารใบนี้คือหลักฐานตั้งต้นของทุกขั้นตอนถัดไป
- อ่านสัญญาของตัวเองอีกรอบ ดูว่าเขียนเรื่องกู้ไม่ผ่านไว้อย่างไร และดูว่าเงินที่จ่ายไปถูกเรียกว่าอะไรในใบเสร็จ
- ทำหนังสือทวงถามส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ระบุจำนวนเงิน วันที่จ่าย เหตุผล และกำหนดวันที่ให้คืน ใบตอบรับคือหลักฐานว่าเขาได้รับแล้ว
- ร้องเรียน สคบ. ที่สายด่วน 1166 หรือผ่านระบบร้องทุกข์ออนไลน์ ไม่มีค่าใช้จ่าย และเป็นช่องทางที่ผู้ประกอบธุรกิจตอบสนองเร็วกว่าที่หลายคนคิด
- ถ้ายังไม่จบ ฟ้องเป็นคดีผู้บริโภคได้ โดยผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมตามพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 18 ซึ่งแปลว่าไม่ต้องมีเงินค่าขึ้นศาลก่อนจึงจะฟ้องได้
ถ้ากำลังมองหาบ้านหรือทาวน์เฮาส์ที่ตรวจเอกสารมาแล้ว ดูได้ที่ บ้านขาย และ ทาวน์เฮาส์ขาย ส่วนคนที่กำลังจะปล่อยเช่าหรือหาที่เช่าระหว่างรอ ดูที่ คอนโดให้เช่า
คำถามที่พบบ่อย
จองคอนโดแล้วกู้ไม่ผ่าน ได้เงินจองคืนไหม
โดยหลักได้ เพราะประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2567 ห้ามผู้ประกอบธุรกิจริบเงินจองเว้นแต่ผู้บริโภคผิดสัญญา และการที่ธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อไม่ใช่การที่ผู้ซื้อผิดสัญญา ถ้าผู้ขายไม่คืนให้ร้องเรียน สคบ. 1166
ประกาศฉบับนี้ใช้กับบ้านจัดสรรด้วยไหม
ไม่ ประกาศปี 2567 ครอบคลุมธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจอง คือคอนโด การซื้อบ้านจัดสรรหรือบ้านมือสองกลับไปอยู่ใต้หลักทั่วไปและสิ่งที่เขียนไว้ในสัญญา
เงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์ ต่างกันอย่างไร
เงินจองคือเงินกันห้องไว้ก่อนทำสัญญา เงินมัดจำคือหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาซึ่งกฎหมายให้ริบได้ถ้าผู้วางเป็นฝ่ายผิด ส่วนเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อขายที่ผ่อนล่วงหน้า ไม่ใช่หลักประกัน
มาตรา 378 บอกอะไรเรื่องมัดจำ
ถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ให้ส่งคืนหรือจัดเป็นการใช้เงินบางส่วนเมื่อชำระหนี้ ให้ริบถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ และให้ส่งคืนถ้าฝ่ายที่รับมัดจำเป็นฝ่ายละเลย
ทำไมคำว่าถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นถึงสำคัญ
เพราะแปลว่าหลักในมาตรา 378 เป็นค่าตั้งต้นที่สัญญาเขียนทับได้ ในการซื้อบ้านจึงต้องดูสัญญาเป็นหลัก ส่วนการจองคอนโดมีประกาศ สคบ. ตัดอิสระข้อนี้ออกไป
ควรขอให้เขียนอะไรเพิ่มในสัญญาก่อนวางเงินจอง
ขอให้ระบุว่าหากยื่นกู้แล้วไม่ได้รับอนุมัติ ผู้ขายจะคืนเงินทั้งหมดภายในกำหนดวัน โดยใช้หนังสือปฏิเสธสินเชื่อเป็นหลักฐาน พร้อมระบุจำนวนธนาคารที่ต้องยื่นและรายการที่จะหัก ถ้ามี
อะไรทำให้คนที่เคยผ่านกลายเป็นกู้ไม่ผ่าน
การก่อหนี้ใหม่ระหว่างรออนุมัติ เช่น ผ่อนรถหรือเปิดบัตรใหม่ และการเปลี่ยนงานระหว่างรอ เพราะทั้งสองอย่างเปลี่ยนภาระหนี้ต่อรายได้และอายุงานที่ธนาคารใช้พิจารณา
กู้ไม่ผ่านแล้วควรทำอะไรเป็นอย่างแรก
ขอหนังสือปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารเป็นลายลักษณ์อักษร เพราะเอกสารใบนี้คือหลักฐานตั้งต้นของการทวงเงินคืนและของการร้องเรียนทุกขั้นตอนถัดไป
สรุป
- ข่าววันที่ 3 กันยายน 2569 ชี้ว่าตลาดขายได้แต่โอนไม่ได้ เพราะผู้ซื้อจำนวนมากติดที่ขั้นตอนสินเชื่อ
- ยอดขายกับยอดโอนเป็นคนละตัวเลข ระหว่างสองจุดนั้นคือการยื่นกู้ที่อาจไม่ผ่าน
- จองคอนโดแล้วกู้ไม่ผ่านโดยหลักได้เงินคืน เพราะประกาศ สคบ. ปี 2567 ห้ามริบเงินจองเว้นแต่ผู้บริโภคผิดสัญญา
- ประกาศฉบับนั้นใช้กับห้องชุด ไม่ครอบคลุมบ้านจัดสรรและบ้านมือสอง ซึ่งขึ้นกับสัญญาเป็นหลัก
- มาตรา 378 เรื่องมัดจำเป็นค่าตั้งต้นที่สัญญาเขียนทับได้ เพราะขึ้นต้นว่าถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น
- เงินจอง เงินมัดจำ และเงินดาวน์ เป็นเงินคนละก้อนคนละหน้าที่ ให้ดูใบเสร็จ ไม่ใช่ดูคำที่พนักงานขายใช้
- ก่อนวางเงินให้ขอเขียนเงื่อนไขคืนเงินกรณีกู้ไม่ผ่านไว้ในสัญญา และอย่าก่อหนี้ใหม่หรือเปลี่ยนงานระหว่างรออนุมัติ